文 | 张馨仪

青岛2025年土地市场年末收官之际，一场被赋予风向标意义的土拍落槌。

12月2日，本土国企青岛海创置业有限公司（以下简称“海创置业”）以20.18亿元底价竞得李沧区惠水路以南、平川路以西的3宗低密度住宅用地。

此番操作，以绝对优势刷新了2025年青岛涉宅用地成交总价纪录。

要理解这次交易的重要性，首先需要了解地块自身的核心价值。三宗地块成交楼面地价分别为10520元/㎡（LC0302-33地块）、10560元/㎡（LC0303-16地块）和10940元/㎡（LC0303-17地块），是一个需整体开发的项目。

其物理指标呈现出现今主城区罕见的稀缺性：总占地面积约15.8万平方米，总建筑面积约18.96万平方米，容积率区间仅为1.11至1.25。其中LC0303-17地块容积率低至1.11，为打造别墅、大平层洋房等顶级低密产品提供了不可多得的画布。

同时，地块北临李村河公园，周边环绕双峰山、百果山等生态资源，构成了“出则繁华，入则宁静”的基底。

这三宗地的前身，是海创置业于2020年7月获取的一宗大型商住混合用地。在长达数年的沉寂后，一场关键的规划调整在2025年5月落地：根据《李沧区惠水路以南、平川路以西部分地块闲置用地盘活方案》，地块性质由商住混合全部转为纯居住用地，容积率进一步明确并下调。6月，李沧区官方发布文件，明确了将通过“解除合同、交回土地、调整规划、重新招拍挂”的方式对这三宗存量用地进行盘活。

公开信息显示，海创置业为青岛海诺投资发展有限公司的全资子公司，实际控制人为李沧区国有资产发展中心。2025年以来，海创在李沧区先后参与两个安置房项目建设，此次摘地是其首次在区内获取商品住宅开发用地。

这笔20.18亿元的收官之作，在平淡的年度土拍市场中成为了难得的亮点。但其深意远不止于此——以底价回归原主，并非市场冷遇，而本质上是一次由政府和原产权方共同主导的存量资产“价值重启”。

高价值也伴随着高责任与高门槛。出让条件要求竞得者须无偿建设总建筑面积超8000平方米的社区卫生站、托育所、养老服务站等12处公共服务设施，并移交政府。同时，“整体报价、整体竞得”的规则，意味着竞买企业必须具备一次性调动超20亿资金的实力和操盘大体量高端项目的综合能力。这实际上为海创置业“量身定制”了竞争壁垒。

由此，一个清晰的战略闭环水到渠成：对政府而言，成功盘活存量土地，兑现了公共服务配套，避免了土地资源闲置；对海创而言，将沉淀资产转化为具备明确市场前景的高价值住宅项目，优化了资产结构；对市场而言，由资金雄厚的本土国企主导，极大降低了项目烂尾风险，并主动引导住房消费升级。

海创置业低价获取东李低密地块的背后，是国资企业依托政策调整参与市场资源优化配置的新尝试。其未来的开发模式与产品定位，能否成功打响青岛高端住宅“存量提价”的第一枪，将成为观察本地房地产市场结构转型的关键窗口。