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界面新闻编辑 | 庄键
月租金从10947元起步，多样的房型中，既有小到50平米的单间，也有190平米的宽敞两居室。苏河美欣公寓正式启用不到两个月，230套房源近半数已完成签约。
今年9月，这座高端保障租赁公寓推出首批房源，来看房的租客络绎不绝，其中包括跨国公司的外籍高管，也有本地金融企业的年轻白领。苏河美欣公寓的受欢迎程度，超出租赁公寓项目负责人申能金外滩公司副总经理朱君燕的预期。
这栋23层建筑地处苏州河南岸、西藏路桥以东，前身是建成于2001年的办公楼宇美欣大厦，上海国企申能集团是其主要所有者。
改造美欣大厦的动议，源于申能集团2021年对旗下不动产资源进行的一次摸底。尽管坐拥市中心地利以及一江一河美景，但美欣大厦的日租金却不及预期。
在讨论美欣大厦的未来出路时，申能集团内部曾做过多方探索，但其作为写字楼存在停车位较少等局限性，改造对于坪效（计算商业楼宇经营效益的指标）的提升可能较为有限。
申能集团最终选择将这栋写字楼改造为保障性租赁住房。“当时我们有一个结论，未来住宅的需求肯定比办公需求更高，坪效提升也会更好。”朱君燕近日向界面新闻回忆称。
2018年，上海就已出台允许非居住房屋改建为租赁住房的政策，为美欣大厦的改造提供了政策依据。在2021年美欣大厦完善改造设计方案时，中央和上海又相继出台了允许非居住房屋改建为保障性租赁住房的支持政策。
当时，保障性租赁住房市场方兴未艾。上海计划在“十四五”期间（2021-2025年）新建筹措47万套（间）以上的保障性租赁住房，达到同期新增住房供应总量的40%以上。
看到政策东风和市场先机后，申能集团迅速开展调查，发现美欣大厦所在的黄浦区高品质公寓较为缺乏，且租赁价格偏高。从需求来看，位于上海市中心的黄浦区高净值人群较多。综合考虑上述因素，美欣大厦改造项目的定位明确为高端服务型保障租赁房。
2022年，申能集团和黄浦区区属国企金外滩集团合作，设立申能金外滩公司，前者占股65%，后者占股35%，共同合作开发运营美欣大厦。
老旧写字楼的功能转型，并不比新建房屋来得容易。除了主体框架不变，整栋楼的内部机电、暖通等系统，以及大楼外观都需要重新设计装修。
“那时还没有整栋写字楼改造为保障租赁房的案例，无论是设计、报建，我们都没有案例可参考。”朱君燕回忆。
首要难题是寻找老楼的档案资料，改造团队拉了几个小推车，一头钻进档案馆，翻出了美欣大厦的设计图、竣工图等原始资料，图纸把一个小房间堆得满满当当。
在翻阅原始图纸时，改造团队意外发现，美欣大厦最初的定位是商场和酒店复合体，后续才调整为写字楼。因此，一楼裙房部分区域的层高设计相对较高，为后续大堂的更新改造预留了空间。
此外，虽然美欣大厦的层高只有3.6米，远低于当前的写字楼平均层高，但改造为住宅则绰绰有余。
2023年，苏河美欣公寓项目正式开工，当时的重点是室内改造。次年外立面改造开工，2025年8月大楼正式竣工。
美欣大厦的转型，折射出上海写字楼市场正在经历的深刻变革。“楼宇经济”是上海的亮丽名片，仅浦东新区就有110幢税收超亿元的大楼，在静安和黄浦两区，这个数字分别是92幢和74幢。
但在上海超过1万栋的商务楼宇中，相当部分由于设施老旧、出租率低下，正面临更新或淘汰的抉择。
根据仲量联行统计，近十年间，上海甲级办公楼新增供应量在2017年创下高峰，此后空置率呈波段性上升趋势，而租金则逐年下降。2024年上半年，上海甲级办公楼平均租金6.6元/平方米/天，较2020年同期的7.4元/平方米/天下滑约10.8%。2025年上半年，租金进一步降至5.6元/平方米/天。
就在美欣大厦开启改造的同时，上海在全市范围内掀起了一场商务楼宇提质更新的行动。2024年6月，上海市规划与自然资源局发布《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024-2027）》，选取10个商务单元先行先试，探索商务楼宇更新的创新模式与路径。
商务楼宇的提质升级除了建筑本身的改造之外，还涉及商业运营等方方面面，需要各方合力推进。今年7月，上海市政府发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（下称《实施意见》）。这是全国首个商务楼宇更新专项政策，构建从“规划-审批-运营-监管”的全流程更新路径。
《实施意见》提出，支持商务楼宇在一定时期内的功能转换。比如在城市主中心、副中心区域，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。
这一系列政策，为商业办公楼宇转型发展康养产业提供了清晰的制度依据。位于虹口区大柏树地区的石油大厦改造项目，便是这一政策导向下的实践范例。
石油大厦建于2003年，由A、B、C、D四栋组成。2024年7月，上海康而寿养老服务有限公司（下称康而寿公司）旗下上海康邻养老有限公司（下称康邻养老公司）通过线上招投标的方式，拿下了石油大厦C栋和D栋租约，大楼当时的日租价格不超过3元/平方米。
“虹口是我们的总部，我们一直希望在此建设一个具有区域引领性的康养服务综合体。”康而寿公司总经理余国强对界面新闻表示：“大柏树区域老龄化程度深，养老服务存在显著缺口，而石油大厦周边环境静谧，绿意环绕，是建设康养机构的理想选址。”
他同时指出，项目预计在七至八年内收回投资，年均回报率优于传统办公楼租赁，但前提是必须突破原有“商业办公”规划性质的限制，才能着手改造。
转型之路并非坦途。
2024年4月，上海发布的《促进和规范利用存量资源加大养老服务设施供给的工作指引》明确，实施单位可通过民政部门向区政府提出兴办养老设施的需求，提交相关材料，交民政部门初步汇总后，由区政府专题研究。
康邻养老公司据此通过民政渠道提出申请，今年2月，虹口区政府将石油大厦改造项目纳入了专题会议，通过区级专题审议的形式，明确项目内容，并及时将其纳入大柏树片区更新单元项目库。
然而在设计阶段，因房屋使用性质改变导致的消防标准提升问题凸显出来。现有消防登高地无法满足养老设施规范要求，需协调占用毗邻的少量学校与绿地空间。“若由企业单独对接多个部门，流程将十分漫长。”余国强坦言。此前美欣大厦更新改造时，也曾遭遇类似问题。
时任虹口区规划资源局规划科科长赵思齐全程跟进此事。他告诉界面新闻，今年以来，区规划、民部门牵头，联合绿化市容、教育、曲阳街道等八个部门，通过专题协调与联合会审机制，集中破解报建难题。
虹口区绿化市容局提出，将大厦前约3000平方米的绿地改造提升为兼具消防登高功能的口袋公园。这一方案将政策要求、安全规范与社区环境改善相结合，实现多方共赢。
今年9月11日，在完成各项合规报建程序后，石油大厦改建为上海福虹护理院的项目获得施工许可证。余国强向界面新闻记者感慨，7月市级《实施意见》的发布，推动项目得以快速落地。
目前，这个投资亿元的改造工程正加速从蓝图变成现实。
余国强介绍，焕新后的上海福虹护理院将整合医疗、护理、康复等业态，为全年龄段长者提供服务。D栋福虹护理院聚焦专业医疗照护，C栋福虹颐养院配套文娱设施，在将北侧绿地改造为口袋公园后，可实现“室内康养+室外休闲”互补。
“我们期待这个项目不仅能切实回应虹口深度老龄化的紧迫需求，也能为上海探索通过存量（写字楼）更新，有效补充养老服务设施的可复制、可推广成功范式。”余国强表示。
上海此次出台的商务楼宇功能改造新政，受到市场广泛关注，市级层面已建立“市区两级”专项工作机制，成立商办楼宇更新提升工作专班，由市发改、住建、规资三部门牵头，24家市级单位和各区共同参与。
为解决中小企业在转型过程中“不知道怎么干”的问题，上海也制定了《存量商办楼宇更新项目审批注册工作指引》，推行“线下一口咨询、线上一口受理”的服务机制，打通功能转变的审批闭环，推动城市更新落地见效。
上海市城市更新信息系统楼宇专项平台于10月上线，涵盖企业申请服务、更新案例、政策标准等内容。 “该平台不仅是政策落地的重要抓手，更是通过信息化手段破解市场痛点、推动商办行业向精细化迈进的关键突破。”上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊撰文指出。
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