20万平方米超大体量扩容、100家全新品牌集中入驻、跨河连桥串联新旧空间，上海青浦百联奥特莱斯二期工程近日进入收尾阶段。这座已连续13年蝉联全国奥莱销售额榜首的商业标杆，正借扩容之机，以江南水乡元素融合商业场景、“Beyond Outlets”创新概念破局，酝酿一场实体零售承压背景下的行业转型变革。

此次升级以空间融合、场景创新为核心，不仅是百联奥莱的自我突破，更重新定义了“微度假”消费场景，清晰勾勒出奥特莱斯业态的未来发展方向。

场景重塑：百联奥莱的3.0模式实践

“推动从交易场到体验场的认知革新，我们正助力奥莱实现从单一购物场所向文旅商体展多业融合的度假目的地的场景跃迁。”百联股份董事长张申羽这样说道。

此次扩容绝非简单物理扩张，而是战略升级。青浦奥莱二期主动摒弃传统“名品折扣+街区空间”的单一模式，创新实现“街区空间价值前置”理念。

背靠上海、辐射长三角数亿高净值人群，融合江南水乡韵味与江浙沪文旅资源，打造“无界场”，将购物场景升级为兼具文化底蕴与社交属性的复合空间。

青浦奥莱二期将新增3万方商业建筑、2万方滨水景观及1600个车位，建成后总体量跃升至20万平方米，车位总数超5000个，同步新增100个合作品牌，凭借规模化优势与场景创新，剑指“亚洲第一奥莱”的目标。

百联股份表示，当下商业环境正经历深刻变革，三大趋势清晰显现，城市变革从“空间增量”转向“情感留白”，人们愈发渴求承载温度与在地故事的体验场域；生活变革从“为买而逛”转向“为生活而来”，消费成为情绪疗愈与精神归属的路径；品牌变革从“交易场”转向“共生栖息地”，品牌更追求与消费者的长期对话。

奥莱的未来，不在于卖更多折扣商品，而在于创造承载情感与社交的生活空间。未来青浦百联奥莱将以“全球首店+区域首店+特色店型”的多元矩阵，持续强化核心吸引力。

事实上，青浦二期扩容是百联奥莱全国布局的缩影，其已构建“一地一策”的差异化矩阵：济南海那城二期引入科技体验业态与音乐节，成都熊猫主题奥莱打造沉浸式IP互动场景，西安奥莱公园π深度绑定在地文脉与公园属性。

可以说，从青浦二期扩容到全国精耕细作，百联奥莱正以“体验为王”打破边界，这场“场景重塑”不仅助其站稳脚跟，更为中国奥特莱斯行业发展指明方向。

从单点布局到全国扩张的底层逻辑

从上海单点试水到全国“九城十店”格局，如今，百联奥莱业务版图已覆盖上海、武汉、无锡、南京、济南、长沙、杭州、青岛、成都等多个重点城市。而这种扩张并非偶然，核心是锚定两大底层逻辑，在商业端以“三个聚焦”筑牢运营底盘，在资本端靠“轻重并举”打通扩张脉络。

“我们将百联奥莱保持优势、拓展与城市、消费者及品牌合作伙伴共同增长路径的方法，归纳为‘内生型’与‘外延型’两类。”正所谓内生型增长就是精耕细作，巩固区域标杆地位，释放供应链头部品牌合作契机，实现内容与规模的双升级；外延型拓展，重在开辟新蓝海，以资管和商管的专业性拓展，赋能管理规模提升与管理效率提质。

这种双轮驱动，正是其穿越行业周期、实现规模与价值同步提升的核心密码。

在商业端，百联奥莱贯穿项目开发与运营全环节，聚焦高质量运营、头部资源、精品定位，为全国扩张提供了可复制的成熟范式。

具体来说，依托高质量运营，百联奥莱构建精细化跨区域运营体系，将全国项目划分为成熟、成长、培育、建设四大梯队，其中，武汉奥莱凭借精准本地化运营成为华中标杆，印证模式的普适性。而在聚焦头部品牌与精品定位层面，百联奥莱捕捉中高端需求，积累稳定客群与营收基础，为拓展核心城市、下沉二三线城市筑牢底气。

如果“三个聚焦”是内功根基，资本端“轻重并举”便是扩张引擎。百联股份构建“投、融、建、管、退”全生命周期资本闭环，为奥莱扩张提供资金与资源支撑。资本工具创新上，百联奥莱通过轻资产合作与Pre-REITs基金收并购，以更低风险、更高效率的方式进入新市场，实现优质资产盘活与良性循环。

加速全国化布局的进程中，轻资产模式也在提升扩张效率。将于2027年启幕的郑州奥莱作为百联首个定制开发轻资产项目，落子中原区核心板块，以“中原之星，豫见奥莱”精准契合当地消费升级需求。

这一轻资产实践既降低扩张成本，又通过首店引入与场景创新树立区域标杆，为百联奥莱全国化布局提供高效可复制的范本。

至2030年，百联奥莱管理门店数量还将增至15家，管理规模将超过200万平米，最终实现管理规模与资产价值双提升。

资本运作与商业运营形成良性循环

百联奥莱的转型，并非孤立的板块升级，而是百联股份整体战略的重要组成部分。

如今，百联股份以“一体两翼”构建顶层发展战略。其中，“一体”立足商业零售核心，夯实百货、购物中心、奥莱三大优势业态根基。“两翼”协同发力，资产运营通过轻重并举、存量改造及首店与次元场景打造激活商业动能，资本运营以REITs、收并购等手段凝聚资本势能，形成叠加效应。

在这一框架下，奥莱板块与百货、购物中心正形成协同效应。百联股份已开发TX、ZX、衍庆里时尚中心等创新商业产品，覆盖时尚潮人、二次元群体与本土设计师等细分市场。这种多业态协同，也为奥莱的场景创新提供了更多资源支撑。

张申羽表示，面向未来20年，在百联股份还将“以资产、资本为两翼，助力商业零售核心主体发展”的战略指引下，公司将加快资本驱动的步伐，推进优质奥莱资产的并购整合；同时输出成熟的运营管理经验，加速轻资产布局，扩大百联奥莱的市场份额，并以数据赋能、体验创新与生态协同提升品牌影响力，增强发展共赢的能力，构建无界生长的全域零售生态。

当场景创新取代价格战成为核心竞争力，当资本运作与商业运营形成良性循环，百联股份正以“商业动能叠加资本势能”的模式，在不确定的市场中走出一条确定的增长路径，也为实体零售的高质量发展提供了可复制的样本。