日前，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜在新闻发布会上介绍了最新出台的一系列金融政策。这其中就包括将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。如今，这一政策在陕西已经落地。首付比例下调后，对于市场上在售的商业项目来讲，购买门槛降低后是一个比较大的利好。当然，我们更期待的是商业用房的贷款利率、相关税费也能够进行下调，真正降低交易成本、持有成本，以此促进商业用房的去库存。

首付比例从50%下调至30%

经陕西省市场利率定价自律机制审议通过，自2026年1月23日起，陕西省各城市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。这是《西安日报》记者1月24日从中国人民银行陕西省分行获得的消息。这标志着，央行领导10天前提到的商业用房首付比例下调政策，在陕西已经落地。

商业用房此前最低首付比例为50%，贷款最长年限为10年，贷款利率要远远高于住宅。此次最低首付比例下调之后，意味着商业用房的购买门槛将降低，这对于目前市场上在售的商业用房项目来讲，无疑是一个利好。

当然，更多的时候大家不愿意买商业用房，核心原因不在于首付比例，而在于其投资回报率、交易成本、持有成本。从购买需求的角度来讲，住宅用房的需求规模要更大一些，商业用房需求规模更小。同时，与住宅用房可以通过价格的上涨实现投资回报不同的是，商业用房的价格一般比较稳定，更多的是要通过租金实现投资回报，在地产黄金时代，商业用房的投资回报率往往要跑输给住宅。

从持有和交易成本来讲，商业用房的贷款利率、交易税费、水电费、物业费等，也是要远远高于住宅，相对来讲持有成本更高、交易成本更高，进一步降低了其投资回报率。例如：住宅的商贷利率目前基本在3.15%左右，而商业用房目前贷款利率基本在5.0%。同样是100万元的贷款，商业用房每年的利息支出要比住宅高将近2万元！并且与住宅贷款年限最长可以达到30年不同的是，商业用房的贷款年限最长为10年，相对来讲每月的还款压力要更大一些。

如今，曾经依靠房价快速上涨实现投资回报的时代已经过去，租金回报将会成为未来的趋势。此时，占据核心城市核心地段的商业用房，就具有了一定的吸引力。首付比例的降低，确实从购买门槛上对于商业用房的去库存来讲是一个利好，但其对于投资者的吸引力还是非常有限的。毕竟，首付比例虽然降低，但贷款总额则增加，支出的利息依然较高，商业用房的购买成本实际上并不低。

商业用房要想真正的吸引投资者，还需要从贷款年限、贷款利率、持有成本等方面相关政策的出台，只有当租金回报率更具吸引力的时候，才有更多的人选择购买商业用房。

这些产品属于商业用房

商业用房这个概念其实是比较广泛的，商业性质、商务性质的一般统称为商业用房。但在实际中，根据用途的不同，商业用房是分为多种产品类型的。

第一类，就是商铺。商铺包含有社区底商、购物中心、专业市场、街区商业等，一般来讲购物中心商业开发商大部分都是自持的，市场上散售的商铺主要集中在社区底商。由于社区底商拥有固定的消费人群支撑，因此从风险度的角度来讲，相对来讲风险较低，特别是便利店、药店、水果店、理发店、快递站等这都是日常生活刚性需求。如果社区底商紧邻学校，那么其价值就得到进一步的提升。文具店、托管班等，进一步丰富了商业的业态和需求。好地段、社区规模较大的社区底商，普通投资客可以关注。

第二类，写字楼。西安市场上目前写字楼库存量比较大，并且空置率比较高，这既与市场供应量有关，也与目前的大环境有关。此时购买写字楼的，大部分是以自用为主，真正的投资需求少之又少，毕竟从目前西安写字楼的投资回报率来讲并不具有吸引力。写字楼，普通投资客还是不要碰为好。 

第三类，公寓。西安市场上公寓产品的去化难度，目前可以说是非常的大。这主要与这类产品的供应量过大有关。在此前的土地出让中，很多住宅地块都配套有一定的商业地块。这类商业地块，开发商一般会开发成公寓类产品，面积段主要集中在30-50平方米，以此通过低总价来实现去化。由于供应量过大、产品同质，因此西安市场上公寓产品的售价比较低，万元左右就可以在不错的地段买到公寓，七八千元每平米的公寓在西安不在少数。这类产品，目前更多吸引的是大学刚毕业的年轻人作为过渡性居住，或者是手中有闲散资金但资金又不多的普通投资客。

第四类，大平层、叠拼类豪宅。由于很多商业地块、商务地块占据着城市核心地段，而城市核心地段又没有住宅用地供应，此时开发商就会将其打造成大平层豪宅，卖给有钱人。还有一些非城市核心的商业地块，属于产业配套的地块，区域内的商办需求非常有限，因此往往也会规划成低密豪宅产品。前者的代表性项目如融创曲江印、荣民壹号、CCBD瑞玺、曲江云松间等，或者的代表性项目如奥卡云谷、绿城清水湾、旭辉铂樾万境等。这类豪宅项目，有的是作为第一居所，有的实际上是作为“第三空间”，并且不是孤立存在的，一般配套有酒店等，为业主提供高品质酒店相关服务，相当于是会所功能。例如：荣民壹号就配套有威斯汀酒店，CCBD瑞玺配套的是柏悦酒店，曲江云松间配套的是华尔道夫酒店，高新望云松间配套的是四季酒店，奥卡云谷、旭辉铂樾万境也配套有酒店……

此次商业用房首付比例下调之后，对于这类商业性质的豪宅项目来讲，应该是最为利好的。因为购买这类产品的，以企业主为主，首付降低之后，他们可以将更多的资金投入到其他渠道之中实现更高的回报，实现了资金最大化的利用。商业用房首付比例下降之后，到底对目前市场上在售的商业项目去化有多大的带动作用，还需要时间给出答案。