文 | 张馨仪

3月10日上午，青岛挂出两宗地。

一宗在崂山，容积率1.2，起拍楼面价19064元/㎡。一宗在西海岸，容积率4.0，起拍楼面价5105元/㎡。两宗地加起来5.85亿元。

单看数字，这笔账不难算。但把两宗地放在一起，账就没那么简单了——它们像是青岛在同一天递过来的两张牌：一张写着“利润”，一张写着“流速”。选择哪张，主动权在开发商手中。这种“温差”，是2026年青岛楼市最诚实的切片。

19064元/㎡的底气从哪来

崂山地块的起拍楼面价19064元/㎡，需要放在坐标轴上衡量。

根据出让文件，该地块位于同安路东、辽阳东路南，土地面积18387.6㎡，规划地上建筑面积22065.12㎡，容积率1.2。地块南侧为金家岭山，北侧约500米为张村河生态公园，西侧约500米为崂山区育才学校。

这个价格在崂山区土地出让历史中处于什么位置？公开资料显示，张村河南岸越秀青铁·和樾府地块成交楼面价为21045元/㎡，是目前片区的“地王”。同安路地块19064元/㎡的起拍价，仅次于这一价格，高于张村河片区更新以来其他所有项目的成交楼面地价，最高差价约1464元/㎡。

为什么这个价格能够成立？一个关键指标是容积率。1.2的容积率，是目前崂山核心区域挂牌地块中的最低值。在当前政策背景下，这一容积率意味着可以打造“纯洋房+叠墅”类低密产品，与周边高层项目形成差异化定位。出让文件还披露了另一组细节：项目需按山东省《高品质住宅建设标准》及《青岛市“好房子”建设技术与评价导则》开发建设，在设计、施工、竣工交付阶段采用BIM技术，鼓励采用建筑机器人辅助施工。这些技术要求，为地块的高定价提供了产品端的支撑。

站在金家岭山向北望，这块地藏在闹市与山林之间。往北500米，张村河生态公园的塔吊正在转动；往西500米，崂山区育才学校的下课铃声刚刚响过。山、河、园、校都齐了。住在崂山的人知道，这种配置在主城区，已经很难再找。

但是，贵也有贵的麻烦。

北边张村河板块，海信君玺、海信璟悦、越秀青铁和樾府、鲁信有邻花园——名字能列一长串。南边金家岭也不轻松，银丰玖玺臺、天一仁和吾疆、海信王家村地块，个个冲着高端改善去。这块地的对手不是南边那些瞰海豪宅，而是张村河和东李那些同样低密的项目。

再看西海岸地块。

5105元/㎡的起拍价，容积率4.0，商住比45：55。和崂山一比，像是两个世界的产物。

但这块地不难做。东侧是利群长江购物广场，周边有开发区第四中学，规划里还有24班小学、18班小学、9班幼儿园。烟火气浓，配套成熟，不需要赌未来。

有意思的是，这块地北侧是2024年润泽拿下的商住地，用地指标几乎一样。这说明什么？这个板块在集中供地，青岛在按节奏推，不是心血来潮。

容积率4.0，意味着要做高层、带商业的综合体。这对开发商的运营能力有要求，但好处是风险相对较低——地段成熟，不需要培育周期。

但是，地块周边竞争也不轻松。瑞源·名嘉荷府、中海天空之境、瑞源·雲玺国际都在卖。中海天空之境是青岛第一个落地“中海好房子”体系的项目，产品力在线。新地块进去，要和这些项目抢客。

谁在买单，数据会说话

土地市场的逻辑，最终要看销售端接不接。

克而瑞发布的《2026年1-2月青岛市商品住宅操盘销售排行榜TOP20》显示，销售金额排名前五的企业合计实现销售额23.4亿元，占TOP20总销售额（约58.9亿元）的近40%，市场集中度处于高位。

分化很明显。高端市场在走量，刚需市场也在走量，中间的反而不太好过。

项目销冠是鲁信蔚蓝海岸，单盘卖了4.92亿，占汉唐总销售额的68%。银丰玖玺城2.7亿排第二，中海天空之境2.06亿第三。这三个盘，两个在崂山，一个在西海岸核心区。

成交结构也印证了这一点。卓易数据显示，1-2月新建商品住宅里，120-150㎡面积段成交占比36%，100-120㎡占比28%。改善需求主导市场。

政策在给什么信号

2026年初这波政策，其实挺密集。

据公开信息，新政包括全域取消商品住房限购限售，首套房首付降到15%，利率3.05%。二套房也一样。三套房首付30%，利率3.4%。公积金贷款，多子女家庭可贷额度上浮30%，个人最高78万，夫妻130万。叠加现房、绿色建筑这些优惠，最高能到170万。

还有购房补贴。二孩家庭5万，三孩家庭10万，期限到今年6月30日。

这是需求端。

供给端也有动作。崂山地块出让文件中明确要求：竞买人须具有房地产开发资质，且非地方政府融资平台公司；购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款。竞得人须在签订《成交确认书》时提交具有资质的会计师事务所出具的购地资金审计报告。西海岸地块同样规定不接受地方政府融资平台公司竞买申请。

两条线很清楚：一边放宽需求，让更多人能买、想买；一边卡紧供给，让有实力、能做好产品的开发商进来。

3月30日、31日，两场土拍，谁来拿、溢价多少，会是下一组信号。拿了之后，怎么做产品、怎么讲故事，又是一轮考验。故事讲完，市场买不买账，还得看真金白银投票。

但有一点已经清楚了：潮水退了之后，不是所有人都能站住。能站住的，要么在核心地段，要么有稀缺指标，要么真能把“好房子”盖出来。

这不是回暖，是修复。把该归位的归位，该出清的出清。剩下的，才是青岛楼市真正的底色。