专访新城控股集团有限公司高级副总裁

工人，大学老师，政府官员，地产高管……与欧阳捷的访谈，是和产业智者的对话。一个复合型地产掌柜的大容量知识展现，是多维角度下了然于胸的数据和独到观点的融汇，以及一颗期冀行业健康发展的产业赤子之心。

在行业深度整合之际，新城控股全面迈开步伐，加速进军房企第一梯队。

新城2016年年报显示，全年集团合同销售金额达到650.60亿（含合营项目170.85亿元），同比增长103.76%，全国品牌房企排名第15位，较2015年上升6个位次。

2017年新城发布的的第一季度报告显示，新城控股1-3月累计合同销售金额约231.39亿元，比上年同期增长102.79%,再次以翻番的速度领跑行业增速。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为业绩的保障，在于较好地遵循了新城“激情、简单、诚实踏实”的文化。

高周转 加速跑

国家统计局公布数据显示，2016年全国房屋销售金额为11.76万亿元人民币,同比增长34.8%。销售面积为15.76亿平方米,同比增长22.5%。良好的市场态势为新城103%的增速提供了强劲的发展动力。

欧阳捷告诉《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）：“去年20强房企平均增速为80%左右，新城则翻番，如此增速一方面得益于我们在2015年底成功实现国内首家地产股B转A，打开了融资瓶颈；另一方面去年我们也拿了很多地，拿地之后很快进行高周转的项目开发。”

据《东地产》了解，去年全年新城集团新增土地储备共 40 幅，总建筑面积 1424.22 万平方米，其中住宅地产新增 1060.97 万平方米。新获得土地储备分别位于上海、苏州、杭州、南京、天津、合肥、佛山、武汉等热点一二线城市，在环渤海、珠三角区域实现规模化开发，初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张的“1+3”战略布局。

欧阳捷介绍道，在丰富土地储备下新城持续奉行“高周转”的开发模式：“其中包含三个方面，首先是产品标准化，可以达到更均衡的设计水平和更少的设计瑕疵，并实现更快的设计速度;其次是建设高速度，新城住宅项目从拿地开始，平均可以做到3个月开工，6个月开盘，12个月实现现金流回正。购物中心从拿地到开业一般不超过24个月，甚至18个月实现满铺开业。这就要求整个团队具有协同作战的强大能力;再次是新城有一套完整的信息化管理系统和绩效激励机制，通过手机就可以查看工程进度、招商进展、销售进度、节点计划完成情况，甚至利润率、IRR、动态成本与动态奖金等。新城控股的发展迅猛与体系健全的背后是新城奉行‘诚实做人、踏实做事’的文化，每个员工的注意力都集中在自己工作上面，一切都是为了工作，人际关系非常简单，这就使得高周转、快节奏、强体系的目标可以有效实现。”

深耕大都市圈

尽管新城凭借高周转的开发模式在激烈市场竞争中脱颖而出，但欧阳捷也坦言，新的一年，企业保持业绩翻番的可能性不大，对外制定的销售目标是850亿元，较2016年增长30%，符合过去多年的平均复合增长速度。

在企业发展战略上，新城将全国城市分为四类：包括超一线北京、上海、深圳，热点二线城市和非热点二线城市，都市圈三四线，以及非都市圈三四线。

“目前非都市圈三四线基本还处于去库存阶段，所以我们的主要发展地区为大都市圈，包括一二线城市、以及都市圈三四线城市。”

在都市圈内，一二线城市土地供应难以大幅增加，核心区域只能进行城市更新，但土地节奏慢、供应量少，而郊区摊大饼的建设模式正在被抛弃，农用地转化为建设用地也受到抑制，所以大城市的土地供应还会维持在低水平，“在这些地方，能拿的地就努力去拿，这样才能保证企业在城市的业绩发展和市场份额。”

欧阳捷称：“一二线城市周边的中小城镇未来市场发展潜力也很大，比如上海、南京、合肥、武汉、郑州周边等，因为随着一二线城市限购限贷和房价高涨，许多人难以购房但又不想离开核心城市，他们就会往一二线城市周边中小城镇去寻找相对便利的居住地，比如上海外溢的购房需求就导致在昆山之后，嘉兴、嘉善、太仓、平湖等地房价快速上涨。”

轻重资产齐发展

一直以来，商业也是新城主要业务之一。2016年，新城分别在海口、南昌、安庆、金坛、成都等地成功开业5家吾悦广场，并且首日客流量均在 30 万人次左右。截止去年年底，新城已累计开业 11 个吾悦广场，全年实现租金及管理费收入 4.41 亿元，出租率达 98.96%。

去年6月，新城控股将旗下上海青浦吾悦广场转让给上海东方证券资产管理有限公司，并发起设立东证资管－青浦吾悦广场资产支持专项计划，借此打造了国内首单商业综合体 REITs 产品，打通了商业地产证券化和投资退出渠道。

尽管轻资产经营模式为企业发展带来了新的发展活力，但在欧阳捷看来，轻资产和重资产需要协同发展。“企业应当打造更有价值的重资产。一般而言，重资产既可以获得租金回报率，也可以获得资产升值率。如果单做轻资产，就只能获得租金回报率。而单做重资产，把钱都沉淀在项目上，企业持续扩张发展就会很难。所以，借助轻资产也可以先把企业规模做大，这样其抵御风险的能力也会增强。”

对新城而言，轻重资产像其双手缺一不可，而发展轻资产无疑对企业的商业运营能力提出了较高的要求。

现如今，新城商业地产依旧保持每年10-15座吾悦广场的扩张速度，在行业内可谓独树一帜。“在运营方面，新城不断探索产品创新。吾悦广场已经做到第四代，目前正在研发第五代和第六代，你会发现前面四代产品虽然也有创新，但相似度比较高。而第五代和第六代产品则不一样，每个吾悦广场都会有差别，打造百店百面的特色。”

欧阳捷告诉《东地产》：“明年应该可以看到吾悦广场打造的新的业态，其核心是体验。以前的购物中心以物质消费为主，但现在物质需求基本满足，精神需求尚没有满足，而未来精神消费一定是市场趋势，也是我们最主要的业态。太空舱、小剧场、展览馆等都会搬进购物中心。”

掌柜韬略

随着竞争日益激烈，新城的企业发展战略也更加精细化。2013年，欧阳捷就提出了“四大分化”概念：城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化，目前的市场布局也是按照一二线城市和都市圈三四线城市的分化格局去战略布局的。

在去年新城所拿的40块新增土地中，也基本是围绕这样的战略进行布局，不放过每一个具有发展潜力的优质城区是新城能够实现快速飞跃的前提。

用轻资产运营来实现品牌快速扩张，与重资产经营来获得长期稳定发展遥相呼应，一轻一重实现优势互补，也促使了新城企业快速进行规模扩张。也正是在新城一大批新老学习能力强、知识迭代快的优秀职业经理人的带领下，新城一步步走得扎实而坚定。

掌柜答录

《东地产》：2016年，新城达到103%的增速，请问新城是如何实现项目高周转的？

欧阳捷：首先是产品标准化，以此保证较快的项目开工速度。其次是建设高速度，新城住宅项目从拿地开始，基本可以做到3个月开工，6个月开盘，12个月实现现金流回正。这其中还要求整个团队具有协同作战的能力，每个人的注意力都集中在自己工作上面，使得高周转、快节奏、强体系的目标可以有效实现。

《东地产》：去年新城控股将旗下青浦吾悦广场转让给上海东方证券资产管理有限公司，借此打造了国内首单商业综合体 REITs 产品，打通了商业地产证券化和投资退出渠道。未来，新城轻资产发展有着怎样的规划？

欧阳捷：未来商业市场不缺购物中心，缺少好的运营团队，好的投资回报。新城控股有重资产自营的体系化管理和专业化团队两大优势，可以依托这两大优势，加速发展品牌输出管理项目，帮助一些经营不善的项目优化动线设计、改造内部空间、引进特色品牌、完善运营管理，来提升购物中心的租金回报率。

《东地产》：去年下半年以来，各地纷纷出台楼市调控措施。据不完全统计截至目前已有超过55个城市或地区发布了160余次调控政策，仅5月份以来就有20余次调控政策接踵而至，楼市全面进入“四限时代”，即限购、限贷、限售、限价。您如何看待现在的楼市调控政策？

欧阳捷：现在政府的调控基本都是在打压需求，并没有真正做到供给侧改革。真正的供给侧改革要做两件事情，第一是增加土地供应；第二是抑制房价上涨预期。

洞见大势

欧阳捷看来，源源不断的人口流入一线城市，使得一线城市房价始终坚挺，而在很多人看来，房子是一个不会贬值的投资品，即使现在会跌，未来也一定会涨上来的。这种普遍心理定势下，一线城市房价下跌很难。

中国房地产市场经历数十年发展，政府也在不断努力以期进行合理调节。尽管各项调控政策不断出台，欧阳捷对上海房价并不看跌：“人口流动的背后是资本的流动，人口流向上海，带来巨大的资本，也带来巨大的住房需求。长期来看，全世界大城市的房价都是只涨不跌的，主要是因为人口与资本的流入，而供应难以满足。如果大城市房地产市场持续低供应，会导致市场低迷进而拖累经济，市场调控会随之调整，但不会出现过去那样的‘救市’，比如抑制资产泡沫的逻辑不会改变，但限购范围和首付比例可能会有一定放松，而不是一刀切。总之我乐观预期未来楼市的调控政策会更加规范、更加精准、更加合理。”