专访上海宝华企业集团有限公司副总裁

20年专注一件事，做到极致，世人而今屡屡推崇的匠心，在叱咤市场的房地产操盘人身上同样印证。作为深耕“超一线城市”的业界元老，杨健以亲历市场无数轮起落的经验，将专业凝炼到极致，凭着融入骨血的敏锐市场触觉形成同行难以解开的掌柜密码。2017年，他率队再度按下通往未来的快捷键，持续精耕上海，进一步开拓市场。

在上海地铁1号线内环段的大宁板块，宝华现代城、宝华城市花园、宝华万豪酒店、宝华中心、宝华国际广场组成了大宁漂亮的天际线，强势诉说着宝华在上海的枝繁根深。

上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健告诉《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）：“作为一家老牌的海派房企，我们还是会坚持上海市场，并将积极开拓商办业务。今年市场充满危机和不确定性，宝华却充满生机。”

被诸多同行称为“会长”的杨健，和他服务多年的宝华企业集团一样，是上海房地产营销圈公认的“本土天王”代表。

坚持上海市场20年

宝华从1998年开始从事房地产开发，迄今历时20年，“已经在上海开发了六七十个项目”。

“我们一直提出精耕上海，构筑‘品质地产长城’。宝华的宗旨就是以一个做作品不做产品的愿景为目标来做每一个项目。”杨健向《东地产》强调：“在房地产开发之初，上海很少有精装修住宅，多是毛坯建设。我们当时就很注重品质开发和提升，产品定制在符合市场前提下，把房型、生活的体验等都融入到项目当中，包括公共空间、电梯厅尺度，特别是园林景观绿化等，都是宝华项目的一贯特色。这种对品质进行引领性前瞻性追求的‘习惯’思维，延续至今。”

最近两年，宝华紫薇花园、宝华城市之星的精装豪宅升级版受到业内推崇。今年，宝华推盘还是以城市之星为主，这一位于普陀区的住宅项目可售面积18万平方米，共计有1200多套精装住宅，今年年初推出第一期，后面还有四到五期推盘量；宝华源墅在前两年推出了第一期，二期房源预计明年下半年上市；今年，宝华在上海的重头戏，还有位于奉贤区青春镇的帝华园，一个体量30万平方米的综合体项目，首期10万平方米的住宅已经封顶，样板房样板段近期即将推向市场。

杨健介绍说，宝华紫薇花园、宝华城市之星、宝华源墅等都是通过收购获得的项目，这也是宝华20年发展历程中一个非常显著的特点。

“一级市场举牌拿地的难度很大，我们在过去尝试之后，将更多的精力、注意力放在二级市场。本着海纳百川的精神，多年来将近90%以上的项目都是与人合作开发或通过收购并购股权的方式游刃于二级市场，啃下一个又一个问题项目。”

每个阶层都值得定制

随着一线城市地价高企，供应减少，越来越多的房企开始关注环一线城市区域，尤其是环上海都市圈的3、4线城市都受到追捧，包括太仓、嘉兴、昆山等。对此，杨健表示，宝华还是一如既往关注上海，“按照我们企业的发展目标，在上海就可以寻找到对自身发展比较合适的项目，所以我们一直没有走出去。”他透露，除了在舟山桃花岛的一个度假类项目，宝华其他所有项目都在上海。

尽管如此，宝华在上海的投资策略也一直在调整。

一开始，宝华只关注中内环以内的比较好的地段，后来逐渐扩大到外郊环，最近，宝华又回到了市中心。

“基于对上海市场的了解，我们的产品定位、房型设计都是紧贴市场的。像城市之星就有别于近年来豪宅小型化的趋势，我们做成舒适型的户型，两房做了98-107平方米，三房做了142-145平方米，还是要给客户一个舒适型的生活空间，既保证品质，又保证未来客户的舒适性。整个项目1200多套房源可能有95%都是这种户型，一期推出之后，很快完成销售，证明市场定位非常准确。”杨健向记者阐述他们的产品定位理念，“在每个区域做项目之初，我们都会调研、评估再定位。城市之星位于普陀与静安原闸北虹口方向相衔接的区域，有很多改善的需求，因此定位是轻奢路线；像我们在奉贤的另一个项目，那里聚集很多新上海人，有将近20多个上市企业。随着市中心价格越来越高，那个区域可能成为未来年轻人才的聚居点。考虑到现在青年白领的收入且是一个过渡期的产品，又考虑到总价，因此产品定位以50、60平方米的一房和70、80平方米的两房为主。结合现代人的时间成本与环保节能，这个产品我们仍然做了全装修，走的是小户型低总价的轻奢路线。”

积极开拓投资型物业

房地产行业竞争日益激烈，企业分化愈发明显，越来越多的房企开拓创新多元化业务，其中自然也包括宝华。

杨健坦言，近些年来宝华最大的策略改变就是对于商业地产的投资，“我们对商业地产投入量非常大，已经占到了整个房地产板块50%的投资量，且绝大部分都以自持为主。”

“这是从整个上海市场来考虑，也是从资产整合配置角度来考虑的。目前，上海的商办物业还是处于一个相对比较低的价位，与住宅的差距较大，这并不符合上海的经济地位和未来发展。最近几年，全国乃至全球的资本市场非常看好上海，蜂拥而至购置了大量的商办物业。我们捷足先登在2009年后就注意到了这一块业务，”他进一步透露说，“目前，我们在内中环一共布局了12个在建或已建成的商办项目，资产非常优质，总的体量在50-60万平方米左右，这些优质的项目为我们集团未来发展打下了很好的基础。”

杨健对于采访时间改期了两次连连称歉，而记者透过其行程变化可以得知，这位大哥级地产掌柜近来的工作极为紧凑繁忙。《东地产》之前获知，位于杨浦的宝华国正中心这次转手某国际著名大型商业外企；而从上海联交所得知宝华又重金收购了外滩某超高层甲A商办大楼。宝华正在不断整合手中的优质资产，这些讯息都一 一得到杨健的证实。

也许是尘埃落定，他不无轻松地说：“我们前几年基础打得好，商办市场又走出一条新路。接下来一年，整个市场都充满危机和不确定性，宝华却充满生机。”

“我们不是上市企业，也不是一个全国发展的企业。精耕上海发展到现在，未来肯定会有瓶颈，新项目的获得会很难。好在手里还有将近300亿的住宅可售量，未来若干年的发展问题不大。”对于公司前景，杨健认为：“当前，我们要积极开拓市场，为后面市场做储备。五年后怎么发展，是目前我们最需要考虑的问题。”

掌柜韬略

从1991年入行到现在，20年来杨健都从事一线城市的房地产营销。同行们称颂他海派特有的从容稳健、细腻包容；在他自己看来，从职业角度而言的个人特色是对市场的把握度、敏锐度较高。“目前为止，每一个项目的流程制定，我都会参与，特别是前期产品定位，也是我主要考虑的。当前，我分管投资业务，项目获得、前期评估也非常重要，毕竟，从拿项目到产品定位就已经决定这个项目未来市场的80%左右的成败。”

杨健认为，房企最大的竞争力主要表现在三方面：一是一定的土地储备；二是房子品质有保障；三是品牌有信誉度、美誉度，这样生命力才会更加长久。“这个行业市场发展到一定节点，会有饱和，企业的生命力很重要的一点是以品质为保障。”

人们对于生活居住的要求越来越高，“现在买的房子、买的社区，实际上是给客户定制的未来生活方式。过去说‘你要诗意地居住’，现在看来并不是一句空话，我们希望可以给到业主一个身心愉悦的环境，”杨健告诉记者，宝华目前做的项目，投入了更多精力去考虑业主的生活感受，包括会所里的各类设施，“是房企今后重点打造的东西。同时，我们也会向仁恒、嘉华、星河湾等业内先行者取经交流，博采众长。”

掌柜答录

《东地产》：随着上海地价高企，环上海都市圈受到开发商热捧，宝华是否有这一计划呢？

杨健：我们在上海能够找到符合自身发展的项目，所以一直没有走出上海市场，除了在舟山桃花岛的一个项目，我们所有项目都在上海。

《东地产》：市场在不断变化，宝华今年的战略是否也有所调整？

杨健：我们开始以住宅为主，通过自己的评估体系、未来前景寻找项目。过去只关注中内环以内比较好的地段；后来扩大到外郊环，如金山、宝山等；最近又回到了市中心，紫薇花园、城市之星、宝华源墅等。

《东地产》：在调控政策不断加码之下，上海政府严控高端项目的预售证审批，在您看来，这会否对上海高端住宅的销售造成影响？

杨健：影响肯定会有。上海市政府的用意也是显而易见。从2015年下半年到2016年，整个中国的房地产市场价格上涨不符合房地产稳步发展的市场规律。在房价增长到一定程度，让市场缓口气，有一个平稳过渡，也是必须的，大部分房企都能理解。我们希望部分房企不要因为价格受到一定抑制而降低产品品质、削减投入预算，反过来要更加做好产品质量、维护好品牌，这样才能长久地可持续发展，让我们的房地产行业更加成熟，发展更好。

洞见大势

杨健认为今年上海房地产市场还是会平稳过渡，房价不会有太大提升，总的供应量也不会太大。由于前段时间一手房限价，部分区域出现二手房价格高于一手房的倒挂，很多符合购买条件的客户，都回到了一手房市场。在二手房没有市场购买力的情况下，价格自然而然会下来。

“限购限贷，对一线城市可能是一个长期的调控政策，特别是限购政策在最近三五年很难取消，限贷则要看央行对于整个市场的把控，如果调整到一定程度，自然而然会稍微放松。”杨健补充说。至于个人购房者，杨健同样认为今年是一个最好的买房时机，他笑说：“你的预算够买哪里，就出手去买。当然，在预算范围内，又符合居住要求的话，还是应该尽量选择好的地段，交通方便更加好，还有房企的品牌也很重要，这保证了项目今后的经营管理，为房子保值升值保驾护航。”