文｜空间秘探 王小熊

财报季到来，当国际酒店巨头们在管理费与资产效率之间寻找平衡点时，悦榕集团用一份暴涨59%的核心经营利润财报揭示了另一种可能;这家以度假闻名的酒店集团，凭借品牌住宅业务接近翻倍的收入。悦榕究竟如何悄然跃升为亚洲最大、全球第五的品牌住宅开发商？其如何将“酒店+住宅”推向纵深？又是如何率先实现在中国的的高端住宅布局？

悦榕靠卖房，经营利润暴涨59% 

3月，国际酒店集团陆续发布2025年度财报，新一轮业绩答卷揭晓，各家战略侧重各异，增长路径不尽相同。

整体呈现稳健增长态势。IHG在全球布局催化下表现亮眼，全年营业利润达12.03亿美元，同比增长15.5%，归母净利润7.58亿美元，同比猛增20.7%，其轻资产输出模式在新兴市场持续兑现红利。

万豪与希尔顿同样维持稳健，希尔顿第四季度营收同比增长11%至30.9亿美元，RevPAR小幅上涨0.5%，全年净利润率稳中有升；万豪全年收入约261.86亿美元，同比增长4%，净利润约26.01亿美元，同比增长10%。

分化迹象同步显现，凯悦受资产交易与整合成本、资产减值等一次性因素拖累，全年归母净利由盈转亏至-0.52亿美元，但营业利润仍达5.21亿美元，同比增长25.2%，核心运营韧性犹存，其生活方式品牌的转型投入正在经历阵痛期。

2025年，全球主要酒店集团财报呈现“整体稳健、内部细微分化”的格局，行业扩张虽步伐未停，签约与筹建客房数创新高，但对未来指引趋于保守。在存量竞争加剧与地缘政治风险交织的背景下，规模扩张与利润增长之间的平衡术，正成为检验集团战略定力的试金石。

在这一背景下，悦榕的财报却令行业眼前一亮，其以差异化路径实现的业绩突围，成为财报季中值得深入剖析的样本，其“酒店+住宅”的双轮驱动模式更是行业提供了穿越周期的另一种可能。

财报显示，2025年内，悦榕全年营业收入同比增长25%至4.774亿新元，核心经营利润同比大增59%至1.098亿新元，增速显著领跑同业。

据悉，悦榕的业绩增长主要得益于品牌住宅业务板块的强劲推动，该板块收入接近翻倍至1.976亿新元，全年销售额达2.396亿新元，新签署24项合作协议，新增七个销售项目。

按开发规模统计，悦榕集团已位居亚洲品牌住宅开发领域第一、全球第五，其作为综合酒店与住宅产业平台在全球范围内占据领先地位。在酒店集团愈发依靠管理费收入、注重轻资产转型路径的当下，这家酒店集团却将品牌溢价延伸至住宅开发领域，实现了从“空间运营商”向“生活方式平台”的跃迁。

当国际酒店巨头们在管理费增长与资产效率之间寻找平衡点时，悦榕的财报提供了一个值得关注的“参照系”，即市场对酒店品牌价值与商业模式的重估与迭代。

全球扩张至9000套，悦榕如何成为“房开” 

作为全球顶尖的酒店集团，悦榕在2025年将战略重心更多投向常住型产品；这一转向并非临时起意，而是对后疫情时代居住需求结构性变迁的回应。

早在2025年初，悦榕便制定了全球品牌住宅组合的增长计划，表示将在已有的5000套住宅以外，新增约9000套住宅项目。

亚洲房产价格波动，带来结构性投资机会

到了2026年，随着对独立私密、非酒店附属住宅的需求持续增长，1月，悦榕集团正式推出全新住宅品牌贝丽 Bellaguna，该品牌系列针对东南亚地区日益攀升的全年高端住宿需求，由悦榕提供专业管理，但独立于酒店外独立运营。

同一时期，贝丽首个项目贝丽乐古浪湖滨住宅–莲花（Bellaguna Lake Residences Lotus）启动销售，悦榕正试图填补传统度假与常住需求间的市场空白。这一扩张野心的背后，是亚洲房地产市场波动带来的结构性投资机会。

数据显示，2021至2025年，亚洲49国房价整体呈现“分化+温和上涨”格局，其中上涨国家28个，占比约57.1%，主要集中在海湾国家、中亚及部分新兴市场；下跌或明显调整国家7个，占比约14.3%，以中国、韩国及部分东南亚国家为主。

涨幅最高的越南胡志明市五年累计涨幅约59%，而日本、新加坡、泰国、马来西亚、印度尼西亚等则呈现稳中有升态势。

从需求端来看，有国际房产销售对空间秘探表示，巴厘岛的选址对接了新加坡和中国高净值人士的需求，近年来对于东南亚高端住宅的需求将只增不减。

悦榕在泰国巴厘岛的布局正是抓住了这一结构性机会，切准东南亚国家度假市场叠加房地产整体市场的时机，在此进行规模化开发，并凭借极大的品牌声量，实现溢价。

客群和会员相互赋能缔造“酒店+住宅”全链路社区

成本和盈利可能为悦榕创造了入场时机，而进军东南亚市场真正的战略“锚点”在于悦榕服务体系的规模化输出。

早在1994年悦榕庄品牌诞生之时，首家旗舰悦榕庄酒店——悦榕庄普吉（Banyan Tree Phuket）就建在乐古浪内；开业后，这家酒店不仅迅速成为全球奢华度假的新标杆，并在随后开出了普吉岛悦椿度假酒店，开始在这一区域打造自己的度假生态集群。

因此，普吉岛的乐古浪区域不是尚待验证的“新盘概念”，而是悦榕集团最成熟、最成功的样板区，这一社区的建成更是一个已经跑通40余年、并持续自我迭代的成熟模型，其落成的底层逻辑值得逐步拆解。

首先是抗周期的韧性。回望过去20年，从海啸到金融危机再到疫情冲击，乐古浪的房价波动始终小于市场平均水平。这一表现的根源在于，其价值并非建立在炒作预期之上，而是依托真实使用需求与强运营体系的双重支撑。

其次是居民结构的稳定性。乐古浪的客群构成基本稳定，以长期居住的欧美家庭、国际学校家庭、集团高管及跨国企业人士等国际客群为主。以上将此地作为生活据点的高净值人群对于租赁市场来说具有质量高和波动小的特点。

最后是规划的整体性。有巴厘岛酒店从业者对空间秘探表示，泰国房地产开发普遍呈现碎片化特征，酒店与地产的联动更是存在市场空缺。

而从资料来看，乐古浪的数千亩土地实现了统一规划与同步落地，酒店、住宅、商业、学校等功能模块并非后期拼凑，而是作为完整生态系统一并植入；内部道路、安保、物业也全部由悦榕体系管理，这种开发模式在当地极其罕见。

对于购置者而言，这意味着交易标的并非孤立楼栋，而是一个已经成型、不会失控的高端生活区，风险边界相对清晰。其真正独特之处在于，这一空间专为悦榕业主打造，设施具有独享性。

这也意味着悦榕正在依靠“酒店+住宅+会员独享”的模式，打通品牌的链路，实现酒店客群和住宅客群的相互赋能。

奢华酒店品牌新出路：“先配套，再卖房” 

悦榕打造酒店和住宅集群的成功经验，可以被视作酒店集团陆续入场房地产行业的一个缩影。

近期，文华东方酒店集团首席执行官克莱特曼在接受采访时表示，2026年，文华东方决定将公司规模扩大一倍，具体形式包括拓展新目的地酒店，同时强化现有的品牌公寓与“非凡宅邸”（exceptional homes）组合；这将共同加速品牌在全球的实体版图扩张。

更早之前，在2025年8月，由IOI Properties Group打造的W Residences Singapore Marina View（滨海景苑）成为了亚洲高净值人士的关注重点。该项目为新加坡首个W品牌住宅，包括683套品牌公寓由万豪国际集团管理，提供24小时礼宾、私人管家、数字钥匙系统及客房餐饮服务，住户共享酒店级设施。

可见，悦榕的战略决定并非具有偶然性，“酒店+住宅”的双轮驱动模式对于奢华、度假和生活方式酒店品牌而言，已经成为了布局共识，其提供的会员共通、服务共享的运营模式也具有相似性。

 “先卖房，再配套”失效，本地开发商救场成都乐古浪

然而，这些围绕亚洲地区的高端住宅布局并不具有全部市场的普适性，目光回到中国，悦榕进军中国高端住宅领域的道路并非一帆风顺。

早在12年前，中国内地房地产的“黄金十年”间，悦榕就推出了“成都·乐古浪”项目，并提出了“住成都乐古浪，享全球悦榕庄”的生活方式，即买成都项目的住宅，就能享受一定年限一定次数的全球悦榕庄酒店的免费入住资格。

在彼时的成都，这样的理念无疑是新颖的，悦榕也因此顺势把目标客群定位在了成都的青年和中产家庭。但在当时对客户“有些偏”“有些贵”的质疑下，这批住宅的预售状况并不理想。据公开资料，开盘一年，销售仅备案45套，承诺的悦椿、悦榕两个酒店配套也遥遥无期。

万科的入局带来了转机。2017年，悦榕与万科成立了“悦榕中国”，用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产。同年4月，温江区公示“成都·乐古浪”项目调整方案，住宅部分规划浮出，配套酒店也给出了明确的开业的时间节点。

在建成巴厘岛乐古浪社区时，悦榕无意识地践行了“先配套，再卖房”的逻辑；在悦榕和悦椿酒店相继落成后，其还建设了海滨浴场等其他重要配套，从基础社区开始打造，强化“品牌效应”。而在进军中国高端住宅时，悦榕采取了“先卖房，再配套”的打法，最终只得由更有本土化眼光的万科前来“救场”。

国际酒店高端住宅入华，强强联手成为必选项

悦榕此番经历所提示的，不仅是酒店旗下高端住宅品牌进军中国时结合本地开发商的必要性，更重要的是，“品牌力”作为高端及以上酒店品牌的核心价值，很容易在失败的运营案例中受到折损。

回望2025年的案例，由中国地产商竞购核心地块、国际酒店品牌输出管理模式和品牌价值的合作模式，已成为市场的统一趋势。

去年9月，保利置业集团以38亿元成功竞得广州白鹅潭陆居路核心地块后，宣布与万豪国际集团达成战略合作，欲斥资超10亿元打造区域首座万豪系品牌奢华酒店。项目采用“酒店+豪宅”复合开发模式，融合国际酒店运营标准与顶级住宅体验。

此外，继上海浦东之后，文华东方计划于2027年在香港置地的西岸中环物业中落子两间奢华酒店及一间服务式公寓。这是品牌首次将两家酒店置于同一综合体，亦是其与香港置地的数次深度合作的一隅；文华东方将主导酒店和公寓的服务与运营体系，西岸中环则提供商业配套支持，双方形成资源互补。

2025 年 12 月 11 日，备受瞩目的 “东方奢华酒店及行政公寓”启动仪式在海南海口东方置地广场隆重举行。作为华住·城家、东方置地广场及海南尚东一酒店有限公司联手打造的高端旅居标杆项目，此次启动标志着国内酒店巨头与自贸港核心地产项目的深度融合，将为海口乃至海南的高端住宿市场注入全新活力。

曾有人预言“国际酒店品牌在中国打造高端住宅的热情并不高”，然而，无论是持续涌现的合作案例，还是各大国际酒店集团财报中逐年攀升的住宅业务数据，近两年的市场走向似乎正与这一预期背道而驰。

从高端度假到常住型产品，国际和国内的酒店巨头们正以品牌住宅为支点，撬动轻资产模式的更大想象空间。这一模式的核心在于将酒店运营的场景营造能力与房地产开发的资金效率相结合，既能规避了重资产持有的资金压力，又分享了物业增值的长期收益。

悦榕全球业务所带来的业绩高增长背后，是品牌价值的重估与商业模式的迭代。然而，将目光拉回中国，悦榕12年前“成都·乐古浪”的曲折经历仍具启示——国际酒店品牌的溢价能力，需与本土开发商的落地经验深度咬合，方能穿透区域市场的复杂性。

2025年以来，保利与万豪、华住与东方置地、文华东方与香港置地等强强联手案例频现，印证了这一趋势。当“先配套、再卖房”在中国的高端住宅行业的逻辑被重新验证，悦榕是否会以新的合作姿态重返中国高端住宅市场，或将成为观察其全球战略完整性的关键变量。