文｜空间秘探 秘探君

2026年3月31日至4月3日，上海国际酒店及商业空间、办公及公共空间博览会（HOTEL & SHOP PLUS）如期而至，可谓是2026年首场行业聚会。

今年，空间秘探深入展会现场，穿梭于各大品牌发布会与展台之间，从产品表达、品牌布局到投资逻辑，捕捉到了一些值得留意的信号。基于现场的所见、所听与多方交流，空间秘探将推出系列观察「观展秘探」，把展会上看到的细节、采访的对话、捕捉的信号、观察的动向拆解梳理，希望能为从业者与投资人提供更具参考价值的思考与赋能。

酒店品牌集体聚焦“存量改造”

博览会回来几天了，但展会上几个品牌的动作，让人印象深刻。

其中好几个品牌都在强调“存量改造”，洲际、温德姆、首旅如家……各有表述，但目标一致，盯住那些老酒店。

先说说洲际，洲际展台上，五大品牌一起亮相，假日酒店、智选假日酒店、筑格酒店、逸衡酒店，还有一个新面孔，佳阁。

展台工作人员递过来的资料上写着，佳阁是洲际2023年才推出的新品牌，品牌理念叫“各有型格，自在由你”，在保持灵活产品优势的同时，鼓励酒店在空间设计、在地文化与体验触点中展现独特个性。今年刚进入中国市场，瞄准的就是存量酒店改造，展台最显眼的位置挂着“换牌友好”四个字。

现场工作人员介绍，佳阁提供轻改、中改、重改三种灵活改造模式，业主可以根据物业条件和预算选择。北京798艺术区那家佳阁，从业主接洽到试运营开业，不到两个月。这个速度在现场引起了不少人的讨论。

再看温德姆，今年首次参展，跟洲际一样，也拿出了自己的五大品牌矩阵。温德姆花园2.0是主推产品，主打“生态旅居”。截至2025年末，温德姆花园在华已开业58家。华美达以高性价比与标准化服务覆盖商务客群，截至2025年底在华布局已达192家，今年将迎来第200家门店。戴斯2019年完成品牌焕新，聚焦Z世代，目前在大中华区已有136家。美吟2025年登陆亚太市场，两家门店落户昆明。浩枫温德姆2.0版本以“智慧共生”为内核，已开业20家。

五大品牌，从商务到度假，从Z世代到中产，温德姆的思路是用多品牌矩阵覆盖不同层级、不同业态的存量改造需求。

同一市场不同玩法

为啥这些品牌都盯上了“老酒店改造”？

洲际在佳阁发布会上甩出了一组数据，酒店开业后三到五年是品牌更换和改造的高峰期，十年到期则是另一个换牌节点。2023到2025年，中高端及以上品牌的更换或改造数量同比增长了67%。未来十年，一、二线城市存量焕新的客房数将达到88.6万间。拆开来看，相当于每年约9万间客房需要翻新或换牌。这绝不是小规模动作，而是一场结构性的大迁徙。

为什么偏偏是现在？六七年前，国内酒店投资迎来一波狂飙。地产热、旅游热、消费升级热，三股热浪推着无数人冲进去签下10到15年的长租约。那时候的逻辑很简单，租金每年涨个3%到5%，房价也能跟着涨，怎么算都是稳赚。随后，又有一批人豪赌反弹，把租金推上了新高。

但现在是以前卖500元的房，现在卖300元还得送早餐。房租却还在按当年的合同，每年雷打不动地往上涨。收入曲线向下，成本曲线向上，两条线一交叉，就是亏损的开始。

对于那些单体酒店来说，更是雪上加霜。展会上，华驿品牌开发总监赵宏达举了一个例子，大连某一县城淡季和旺季都是连锁酒店品牌率先被预订完，且同类型酒店平均房价高于单体酒店接近100元。全国有几十万家中小单体酒店，过去靠着地域优势和信息差，还能活得下去，可现在不论是国际品牌还是本土品牌，都在不断下沉，单体酒店的生存空间被挤得越来越小。

这也是存量改造话题越来越热的原因，不是因为品牌方多有远见，而是因为有一大批业主已经扛不住了，他们必须找人来“接盘”改造。

如果把这次展会上不同品牌的“存量改造”动作放在一起看，会发现几个清晰的变化：

一是从“标准统一”到更加灵活。以前连锁品牌讲究高度标准化，但存量物业千奇百怪，很难完全套进去。现在品牌方学聪明了，在保证核心品质的前提下，给业主留出了更多自主空间。温德姆提出“70%品牌标准+30%在地化设计”，既保住了品牌调性，又让每家店有点本地特色。洲际佳阁更直接，轻改、中改、重改三种模式，业主按需自选。首旅如家旗下的华驿则把灵活性拉到了极致，只锁定干湿分离、隔音、强弱电这几个硬指标，剩下的软装业主自己定。不追求统一面孔，只保证核心体验不掉链子。这样一来，准入门槛和改造成本都降了不少。

二是从“推倒重来”到“量体裁衣”。过去一提存量改造，就是大拆大建，工期长、成本高、风险大。现在，行业共识正在扭转：不是一味地推翻，而是“诊断”和“保留”，最大化利用现有资源，避免无效成本。在本次展会的行业论坛上，万达酒店设计研究院院长王志勇也提到，存量改造的关键是资产研判先行，量体裁衣，最大化利用现有设施。再看洲际，用洲至奢选、voco、佳阁搭起了一个存量焕新矩阵；温德姆旗下的温德姆花园2.0和在长住、复合业态上做探索的浩枫2.0……说到底，都是为了适配不同城市、不同物业、不同业主的需求。

三是以经营为导向，投资回报前置。存量改造不再是“为了改而改”，而是围绕经营效益和投资回报展开。北京798艺术区佳阁酒店从接洽到试营业不到两个月，这种“快改快开”的速度对每天都在亏损的业主来说极具吸引力，毕竟少停业一天，就少亏一天。华驿则通过低门槛、成本可控、边改边营业的模式，让业主不用关门就能慢慢改造，同时共享连锁品牌的溢价和会员体系，将投资回报算账前置到改造决策中。品牌方和设计方的共同转向是：不再只讲故事，而是帮业主把账算清楚，让每一分改造投入都能看到回报。

总体来看，酒店存量改造正从单纯的“装修翻新”走向系统化、精细化和经营化。

投资人不再只看牌子

展会现场，华驿品牌开发总监赵宏达讲了一个颇具代表性的案例。

一位业主原本加盟某中端连锁品牌，后来选择翻牌为华驿。问及原因，这家酒店投资人表示，原有模式下加盟费高、管理费高、改造标准也高，每年七扣八扣，到手没剩多少，而切换为“非标”模式后，改造方案可自主选择，成本显著下探，叠加更低的运营费用与会员流量导入，对于一家年营收两三百万的小酒店而言，这笔账更算得过来。

事实上，市场的风向，在一定程度上，确实变了，投资人不再只认牌子，而是更实在，谁能让门店赚钱，谁才是真的香。

翻新改造这件事，也从“可做可不做”变成“不得不做”。为什么？或许有以下原因：

国家政策层面，这几年一直在推动存量资产盘活。开发商手里攥着大把老物业不知道怎么处理，酒店作为商业地产的重要业态，自然被推到了改造的第一线。

行业层面，连锁化率还在往上走，巨头们已经把核心地段占得差不多了，剩下的空白就在存量物业里。消费层面更直接，现在的客人对酒店的要求变了，卫生、隔音、Wi-Fi、设计，哪一项跟不上，差评就来了。差评多了，房价撑不住，出租率往下掉，恶性循环。所以，翻新改造不再是选择题，而是必答题。

仲量联行发布的《中国酒店投资全周期策略》白皮书指出，资产重塑已成为酒店投资的核心逻辑，投资者不再单纯追求规模扩张，而是更注重通过改造、运营优化等方式提升资产的核心竞争力，实现价值增值。这句话说白了就是，以前比谁开店多，现在比谁把老店改得好。

品牌也敏锐地捕捉到了这个转向。在佳阁的发布会上，洲际酒店集团大中华区首席执行官爱默尔说得很直接，当下酒店业正迈入更加精细化的时代，将佳阁引入大中华区，是对存量市场升级的敏锐响应。国际巨头已经在用行动表态，存量市场不是临时风口，而是长期战场。

但即便逻辑清晰，投资决策却变得更加谨慎。展会上跟好几个业主聊天时，他们都称怕的不是花钱，是怕花了钱之后改完还是亏，甚至亏得更快。有业主直言，他周围有好几个朋友前两年花大价钱翻新了酒店，结果房价没涨上去，投入的钱全砸手里了。

那手里有老酒店的人，到底改不改？怎么改？多位有存量项目经验的投资人向空间秘探表示，相比过去“先选品牌、再看改造”的路径，当下更常见的做法是先把几笔关键账算清楚，再决定是否启动改造。

第一，判断物业值不值得改。多位投资人提到，很多人一上来就看品牌、看方案，但真正该先看的，是地段和周期。如果所在片区人口在流出、商业在收缩、客流本身就在下降，那不管换什么品牌，结果都差不多。租期也很关键，如果只剩两三年，改造的钱大概率来不及回本；自有物业则相对从容一些。再看竞争，如果周边已经是连锁扎堆，那就是红海；但如果还以单体为主、连锁化率不高，反而有窗口。

第二，算清楚预算。现在单房改造，从一两万到十几万都有，算下来动辄几百万。多位投资人提到如果回收周期过长，不仅资金占用压力增加，也会放大未来市场变化带来的不确定性。因为市场、产品、甚至品牌策略都在变，今天的“新酒店”，到时候可能又变成“老酒店”。值得注意的是，过去两年已有部分项目翻新改造的钱还没赚回来，就面临再次翻新的窘境，这也让投资人在新一轮改造决策上更加谨慎。

第三，搞清楚物业的具体毛病，选择合适的品牌。存量酒店的“问题结构”差异较大，包括硬件老化、功能布局不合理、隔音与动线设计缺陷等，不同问题对应的改造路径与成本差别明显。有投资人提到，他更看重的是，品牌给的方案是不是“对症”，而不是“好不好看”。如果改造无法在核心体验或运营效率上形成改善，即便完成品牌升级，也难以支撑后续收益提升。

这些问题想清楚之后，改不改、怎么改，才有答案。

事实上，空间秘探在后台也收到不少酒店投资人的咨询，对于翻新改造，不少投资人都表示，“不是钱的问题，是怕现在改完，两年后又得再改一次。”

这也是当下很多存量酒店业主的真实心态。不是不想改，是不敢盲改。经济下行、消费分级、行业洗牌，每一个决定都得反复掂量。存量改造的大潮已经来了，但潮水会冲向哪里，谁也不敢打包票。但这并不意味着市场停滞，反而说明行业正在进入一个更理性的阶段。

可以确定的是，存量改造已经成为共识，但路径仍在分化，最后能留下来的，大概率不会是讲故事讲得最好的那一批，而是那些真的能把一间老酒店，改成一门“还能持续赚钱的生意”的人。如今，酒店存量市场已然波涛汹涌，可以预见，未来10年将是酒店存量市场大博弈的黄金时期，期待中国的住宿市场迎来新一轮的波澜壮阔！