住房和城乡建设部于2017年5月19日发布了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下称“《征求意见稿》”）,并向社会公开征集意见。鉴于此，上海金融与法律研究院于2017年6月12日与10余位从事房产租赁、销售和经纪的从业者和相关研究人员召开了《征求意见稿》专题研讨会。以下为与会各专家学者的意见和建议汇总。

自八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于1994年通过《中华人民共和国城市房地产管理法》以来，尤其是1998年住房制度改革以来，包括房屋租赁、房屋销售和房产经纪等在内的房地产市场有了飞跃发展。房地产市场的发展满足了人民群众日益增长的住房需求，国家统计局的数据显示，城镇居民人均居住面积从1997年的8.8平方米增加到2016年的36.6平方米。

尤其需要注意的是，在过去20年中，城镇人均居住面积的大幅度增加是伴随着城镇人口的大规模增加而达成，这意味着过去近二十年的住房制度改革是成功的。住房销售、住房租赁和房地产经纪服务基本上满足了人民群众的住房需求。不过在巨大成就的同时，我们还发现，与发达国家的住房市场相比，中国的住房市场也有很大的成长空间。仅以住房租赁为例，绝大多数的住房租赁供给者都是个体房东，缺乏专业化的住房租赁公司，还无法满足住房的多样化需求。

作为中华人民共和国公民，根据住房和城乡建设部向社会公开征集意见的精神，我们十余位专家在上海召开“《住房租赁和销售管理条例》征求意见”专题研讨会，结合与会专家所达成的共识和修改建议，我们特向住房和城乡建设部提出如下修改建议：

一、住宅租赁、住宅销售与房地产经纪的监督管理内容差别较大，应当分别立法

住宅租赁的民事主体是出租人和承租人，大多以自然人为主；住宅销售的民事主体一般是开发商与购房者，前者一般是公司，后者一般是自然人；房地产中介作为双方市场的平台，一般是公司，连接买卖和出租承租双方。从监督管理、规范的内容来看，租赁、销售两者差距较大，除了开发商的一手住宅租赁等少数内容外，大多没有直接联系，因此不应将不同内容的监督管理放在一部行政法规中，至少应该就住宅租赁、住宅销售分别立法。

同时，我们也看到，将两个不同内容的立法放在一部行政法规中，也使得单个内容的规范条款显得偏少，远远无法涵盖所监督的内容。作为专门立法的行政法规，我们建议对住宅租赁和销售分别立法，各自进行详细的界定，以期规范住宅的租赁和销售行为，推动市场的发展。

二、协调本法规与其他现有法律法规的一致性

《住房租赁和销售管理条例》涉及住房买卖、住房租赁和房地产经纪等三个领域，在住房买卖领域的民事关系主要由《物权法》和《合同法》来调整，住房租赁和房地产经纪的民事关系主要是由《合同法》调整，《合同法》里还分别对“租赁合同”和“委托合同”分设一章，当《征求意见稿》作为执行《城市房地产管理法》而订立行政法规时，务必注意与《物权法》、《合同法》的一致性，不应设定与法律相悖的规定。

仅举一例。《征求意见稿》第十三条规定，“办理住房租赁备案后，期限届满时承租人享有同等条件优先的权利，通过此条款赋予承租人届满优先承租的权利。需要指出的是，学界对优先承租权尚存很大争论，而且何为“同等条件”也比较模糊，在实践中容易产生各种纠纷。更重要的是合同法中并未规定，因此通过行政法规给民事主体设定权利的方式尚存疑问。

我们认为，《住房租赁和销售管理条例》作为行政法规，在制定住宅租赁、住宅销售和房地产经纪的环节时，应当充分尊重《合同法》和《物权法》等法律的规定，不可制定与这些基本民事法律制度不相一致的规定，这样的规定既违背了法制统一的原则，同时也容易在实践中发生争议。

三、总结房地产市场的经验教训，将一些行之有效的制度以法律的形式确认下来

自1998年住房制度改革以来，中国的房地产市场已经出现了一些既有利于保护交易双方当事人权利义务、同时也有助于规范房地产市场行为的制度，这些在实践中行之有效的制度由于种种原因并未在《城市房地产管理法》中有规定，更多时候是以政策的形式存在。我们认为，应当以制定《住房租赁和销售管理条例》为契机，将这些制度规范化，从而明确相关主体的权利和义务。

网签就是明显的例子。所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。网签的目的是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”等情况发生，从而保护相关当事人的合法权益。尽管网签已经广泛存在，而且也在实践中发挥了非常重要的作用，但是围绕网签还存在着很多争议。首先就是网签的法律地位。尽管网签已经成为不动产登记的基础性制度，从最高人民法院的司法解释和实践中的司法判决表明，它的法律定位尚存疑问。

比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》规定一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。“在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。

买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。”

这意味着即使办理了房产买卖合同网签，甲方也能一房二卖，而且第二次的房产买卖合同确定有效；房屋买卖合同网签在前，一房二卖在后且实际交房的，实际占有房产的权利人能够取得房产的产权。

其次，网签制度对房地产开发企业而言，它的性质又是如何？《征求意见稿》第四十条规定，“房地产开发企业有下列行为之一的，由房产管理部门责令限期改正，可以暂停合同网上签约权限”。众所周知，在现在绝大多数地区，网签是房地产开发企业销售新房的唯一合法形式，在此种意义而言，“暂停网上签约权限”就等同于行政处罚中的“责令停产停业”，对于如此严重的行政处罚，是否应当给予行政相对人足够的救济途径？有必要确认停止网签资格是何种行政处罚。

我们建议，应当以制定《征求意见稿》为契机，明确网签等在实践中行之有效的制度的法律地位，并厘清相关主体的权利义务关系，促进房地产市场的健康发展。

四、立法应当包含清晰的政策激励条款，降低法人机构等出租人出租住宅的门槛，同时保障承租人的权利，消除对租赁住宅的制度歧视

为达到“购租并举”、发展租赁市场、满足承租人需求、缓解住宅买卖市场的压力等目标，应该刺激、活跃整个租赁市场。

中国目前住宅租赁的出租人高达90%以上是自然人，法人机构出租人比例远低于发达国家，主要是因为现行制度对法人为主体的出租人并不友好，包括税费、监管标准等，为鼓励法人机构从事出租业务，《征求意见稿》第十一条规定，“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，……直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持”。鼓励政策没有实质性内容，不利于实施，我们认为未来出台的行政法规，应当明确法人机构在住宅出租方面应当享受的政策，拉平与自然人之间的差距，以鼓励法人机构从事出租业务，增加供给。

与此同时，房屋租赁之所以在很长一段时间内受市场忽视，很重要的一个原因是承租人租赁房屋受到公共服务的歧视，他们无法向购房者一样获得同等的公共服务，这使得他们必须购房才能享受地方的公共服务。《征求意见稿》第十三条规定，“承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务”。我们认为，为保障承租人的权利，公共服务应该取消对房屋租赁的歧视，必须在法律上确立承租人和房产持有者在公共服务上的同等法律地位。

五、厘清政府和市场的边界，谨慎出台行政管制措施，让市场在资源配置中发挥决定性作用

目前住宅租赁市场、住房销售市场和房产经纪市场并没有乱到忍无可忍必须强制管制的地步，进一步来看，在行政管制较少的背景下，住宅租赁市场、住房销售市场和房产经纪市场发展迅猛，解决了数亿人的住宅租赁和购买的需求，这表明现有的制度总体是行之有效的市场。

从其他国家的发展经验来看，政府的过多干预反而会增加承租人的成本。《征求意见稿》分别就租赁周期、付款方式、付款频率、承租人权利等做出明确的规定，这些是否合适，值得商榷，对解约权、优先续约等条款的约束，因缺乏租金管制的条款，也无法保障承租人权利。

《征求意见稿》的一些条款在提出增加承租方权利、增加出租人的义务，却没有给承租方的责任做相应的规定。在供给无法发生较大变化的时候，保障承租方的权利无法通过这个路径达到目的：一是采取的调控方式不符合经济理性，二是这些方式落实了可能也无法实现预期效果。

我们认为，中国目前的租赁市场及其政策环境，整体上并没有说完全偏向出租方，也没有完全偏向承租方，这是租赁市场快速发展的前提，住宅租赁立法应当延续这种趋势。我们建议立法强调双方的权责对等，体现在承租人和出租人之间的权利和义务，同时条款应当保持现有租赁市场的多样化，允许出租人和承租人在租房选择上的多样，使市场更活跃，供给更充分。

我们建议，立法可以鼓励部分主体通过合同进行自愿约定，加入对解约权的限制，保证租赁关系的稳定，稳定的租赁关系对于帮助城市中的外来人口、大学生等群体而言非常重要。立法也不应当提高出租人的义务，以保护更多低端承租人可以在租赁市场上找到自己承受范围内的住宅。

最后，我们真诚的希望重新起草的《住房租赁条例》、《住宅销售条例》等行政法规可以达到规范、协调与鼓励市场发展的目的，恪守《合同法》、《物权权法》等立法精神和条款规定，为推进国家治理现代化，为落实中共中央十八届四中全会、以此推进中国的依法治国。谨以此建议书向住建部吁请采纳我们的意见。

本意见书由上海金融与法律研究院研究员傅蔚冈、聂日明执笔，感谢华东政法大学国际金融法律学院讲师陈晓芳，上海链家研究院院长陈泽帅，上海金融与法律研究院学术委员会委员、原上海市人民政府法制工作办公室副主任顾长浩，上海二手房指数办公室执行主任梁志超，华东师范大学法学院副教授凌维慈，明源地产研究院首席研究员刘策，上海政君律师事务所主任律师鲁宏，房东东创始人全雳，上海市房地产科学研究院副院长、《上海房地》主编严荣，上海财经大学投资系讲师叶方在研讨会中提供的意见。

附：《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》条款修订意见

住房城乡建设部于2017年5月19日发布了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》,并向社会公开征集意见。根据这一通知，2017年6月13日，上海金融与法律研究院与10余位从事房产租赁的业界人士和从事房产租赁研究的学者在上海召开了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》专题研讨会。以下为与会各专家学者的意见和建议汇总。

（一）建议将本行政法规分拆为《住宅租赁条例》与《住宅销售条例》两部行政法规。

修改原因：住宅租赁的民事主体是出租人和承租人，大多以自然人为主；住宅销售的民事主体一般是开发商与购房者，前者一般是公司，后者一般是自然人；房地产中介作为双方市场的平台，一般是公司，连接买卖和出租承租双方。从监督管理、规范的内容来看，租赁、销售两者差距较大，除了开发商的一手住宅租赁等少数内容外，大多没有直接联系，因此不应将不同内容的监督管理放在一部行政法规中，至少应该就住宅租赁、住宅销售分别立法。

同时，我们也看到，将两个不同内容的立法放在一部行政法规中，也使得单个内容的规范条款显得偏少，远远无法涵盖所监督的内容。

作为专门立法的行政法规，我们建议对住宅租赁和销售分别立法，各自进行详细的界定，以期规范住宅的租赁和销售行为，推动市场的发展。

（二）修改第五条，明确优惠政策的具体内容

原条款：“国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。”

建议修改为：对住房租赁企业的培育政策进行具体表述，明确住房租赁企业在金融、税收、土地上享受的优惠政策。类如将现有土地使用权70年一次出让的制度变更为年租制、免除增值税（或减半征收）、开发贷款及其它融资手段优惠等。

修改原因：第五条提出要鼓励专业租赁机构的发展，但是这一鼓励的方向很弱，后续没有对租赁机构的培育提出具体的对策，导致在部门行政中，优惠无法真正落实，没能实现减轻机构出租人成本的目的。

（三）修改第七条，保障出租人的权利

原条款：“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。”

建议修改为：“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。租赁合同权利义务终止时，承租人应当搬离房屋，经出租人告之后，承租人拒绝搬离时，出租人有权采取合同约定的方式收回房屋。”

修改原因：本条例从稳定租赁关系的角度，限制出租人的权利，保护承租人的权益无疑是正确的，但是从权利义务对等的角度考虑，出租人在租赁关系结束后的房屋使用权的权益也应当受到保护,出租人自然是有权按照合同约定的方式收回房屋。

（四）修改第十条，删除具文

原条款：

“承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。

住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。

直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。”

建议修改为：直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域、分户型的市场平均租金水平等信息。

修改原因：删除第一款与第二款，在第六条规定中，当事人以书面形式签订的租赁合同中约定了租金及其支付期限和方式，无需在条例中专门设定“按月支付”的条件。“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。”即然条文中没有规定，出租人当然不能单方面调整租金，此条是具文。

住房租金水平差异与区域、户型及其大小密切相关，因此公布租金水平应当分户型。

（五）建议修改第十一条，删除增加出租人义务的条款

原条款：“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。

当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。

住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。”

建议修改为：“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上以及无固定期限的住房租赁合同且实际履行超过三年的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。

当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人”。

修改原因：删除第三款，现实生活中的租赁需求非常多元，规定租赁期限不得低于三年，不符合承租人的正常需求，也无形中增加了承租人的租赁成本。租赁期限最终取决于租赁双方的需求和市场地位。如果承租人强势，出租人可以竞争调解，最后承租人可能也不得不同意。如果出租人强势，也可以通过谈判、交易等方式把成本转嫁给承租人。因此，规定期限以及所谓的“对承租人另有要求”没有意义。

据了解，目前普遍的租赁需求少于一年。农民工的租赁需求大多在10-11个月，以便在春节前结束租赁期，减少2个月左右的租金付出，这是实际的租赁需求。规定期限三年，无形中增加了这些人群春节两个月的租赁成本，不符合承租人的正常需求。

可以鼓励长期和无固定期限的租赁合同，但是不应该限制出租人必须签定具体的租赁年数。

（六）建议修改第十二条，明确住宅租赁登记

原条款：“租赁住房的,当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。

办理住房租赁备案，不得收取任何费用。”

建议修改为：“租赁住房的，出租人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁登记。出租人可以委托承租人办理住房租赁登记。”

修改原因：《物权法》规定，只有通过不动产登记，才可以对抗第三人，“备案”缺乏相应的法律地位，为实现人口管控等需要而强行以“备案”进行社会管理，只会增加出租人和承租人成本。为实现租赁不动产的物权，应当采用住房租赁登记制度。当事人涉及的主体比较多，可能会出现推诿的情况，为使租赁登记能够有效执行，建议对租赁登记的义务方明确且聚焦，由出租人申请登记，或由出租人委托承租人登记。

（七）建议修改第十三条，删除居住证内容，取消优先承租权

原条款：“经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。

办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。”

建议修改为：“经过登记的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人凭此享受规定的基本公共服务。”

删除第二款。

修改原因：通过此条例赋予承租人届满优先承租的权利正当性不足。“同等条件”的定义存在较大争议，并且学术界对承租人被赋予“优先购买权”的必要性仍在讨论阶段，实际的可操作性会有问题。因此，在此条例中赋予优先购买权欠妥。

稳定住所并不是申请居住证的前提，很多地区没有居住证制度，户籍人口也可能在本市租赁住宅，因此删除居住证的相关内容。但租赁住宅的承租人有享受本地公共服务的权利，应当赋予其权利。

（八）建议修改第十六条，明确职业转租客界线

原条款：“承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。

自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。”

建议修改为：“承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。

自然人转租住房达到10套的，应当依法办理工商登记。”

修改原因：自然人转租住宅应当获得出租人的书面同意。自然人转租有利有弊，好处是可以活跃市场，方便出租人获得租金，不应该轻易否定，但也容易使租赁市场变得混乱，违法群租现象最大的源头就是来自于自然人转租后的监管真空，所以为了能够有效监管自然人转租行为，最大化避免违法群租现象，建议限制自然人转租的数量，一旦成为职业转租客，应当办理工商登记。

（九）建议修改第十八条，设立租赁争议协调机构

原条款：“直辖市、市、县人民政府应当建立多部门联合监管体制，充分发挥街道、乡、镇等基层组织作用，做好住房租赁管理和纠纷调处等工作。”

建议修改为：“直辖市、市、县人民政府应当建立多部门联合监管体制，充分发挥街道、乡、镇等基层组织作用，做好住房租赁管理和纠纷调处等工作。房产管理部门应当设立专门的租赁纠纷调处部门，受理住房租赁的纠纷，经房产管理部门处理的纠纷达成的和解协议，当事人应当履行，当事人一方不履行的，另一方有权依照和解协议起诉至法院。”

修改原因：租赁法律关系极易产生纠纷，实践中因没有统一受理纠纷处理的机构，故存在很多纠纷重复投诉或者投诉无门的情况，这与我们维稳的方向是相悖的，故建议设立一个权威的调停机构，此机构设置在房产管理部门项下，类似于发挥调解委员会的诉前调解功能，快速有效将纠纷矛盾化解，维护社会的稳定。

（十）建议修改第二十条，删除与上位法冲突的条款

原条款：“房地产开发企业在住房销售中不得有下列行为：

（一）发布虚假房源信息和广告；

（二）通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；

（三）不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用；

（四）捂盘惜售或者变相囤积房源；

（五）不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用；

（六）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；

（七）将已作为住房销售合同标的的住房再销售给他人；

（八）为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付；

（九）分割拆零销售住房；

（十）返本销售或者变相返本销售住房；

（十一）以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工住房；

（十二）法律、法规禁止的其他销售行为。”

建议修改为：“房地产开发企业在住房销售中不得有下列行为：

（一）发布虚假房源信息和广告；

（二）伪造涨价信息；

（三）不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用；

（四）不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用；

（五）将已作为住房销售合同标的的住房再销售给他人；

（六）为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付；

（七）返本销售或者变相返本销售住房；

（八）以售后包租或者变相售后包租的方式，约定租金收益，销售未竣工住房；

（九）法律、法规禁止的其他销售行为。”

注：删除原第四款、第六款、第九款。

修改原因：“捏造”、“散布”、“变相囤积”等用语，缺乏相关法律定义，不宜写入行政法规。捆绑销售、搭售等之所以能获得成功，是因为开发商有较强的市场势力，即使禁止，也会通过其它形式转嫁费用，并且将车位与住宅捆绑销售是否属于法律需要打压禁止的情形，仍需讨论，不宜界定。包租并无问题，有问题的是约定租金收益，存在非法集资等风险。

（十一）建议修改第二十四条，删除专业人员职业资格内容

原条款：“国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度。

房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务，收取费用；不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。

房地产经纪人员在提供经纪服务时，应当如实提供姓名和职业资格等相关信息，实行挂牌服务。”

建议修改为：“房地产经纪人员在提供经纪服务时，应当如实提供姓名和职业资格等相关信息，实行挂牌服务。”

修改原因：按照《国务院机构改革和职能转变方案》和《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕27号）有关取消“房地产经纪人职业资格许可”的要求，2014年人力资源与社会保障部发布了《人力资源社会保障部关于做好国务院取消部分准入类职业资格相关后续工作的通知》（人社部函〔2014〕144号），规定将取消的房地产经纪人等准入类职业资格调整为水平评价类职业资格，且“调整为水平评价类的职业资格不再实行执业准入控制，不得将取得职业资格证书与从事相关职业强制挂钩”。

（十二）建议修改第二十五条，删除专业人员职业资格内容

原条款：“房地产经纪机构应当有一定数量的房地产经纪专业人员，并在经营场所醒目位置公示房地产经纪机构备案情况、专业人员情况、服务项目和收费标准等。”

建议修改为：“房地产经纪机构应当有一定数量的房地产经纪人员，并在经营场所醒目位置公示房地产经纪机构备案情况、服务项目和收费标准等。”

修改原因：删除房地产经纪专业人员、专业人员，理由同上一条。

（十三）建议修改第二十六条，删除专业人员职业资格内容

原条款：“房地产经纪机构发布住房租赁、销售信息前，应当核对委托人身份证明、住房权属信息，与委托人签订书面经纪服务合同，实地查看住房，并编制住房状况说明书。

住房状况说明书和房地产经纪服务合同应当由房地产经纪专业人员签署。”

建议修改为：“房地产经纪机构发布住房租赁、销售信息前，应当核对委托人身份证明、住房权属信息，与委托人签订书面经纪服务合同，实地查看住房，并编制住房状况说明书。”

修改原因：删除房地产经纪专业人员、专业人员，理由同上一条。

（十四）建议修改第二十八条，删除不当限制条款

原条款：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布不实价格信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；

（二）发布虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁、销售的信息，诱骗消费者交易；

（三）为不得出租、销售的住房提供经纪服务；

（四）强制提供代办服务、捆绑收费；

（五）未经当事人同意，以当事人名义签订虚假交易合同；

（六）协助当事人弄虚作假，为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利；

（七）对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息，低价收进高价卖（租）出住房赚取差价；

（八）购买、承租本机构提供经纪服务的住房；

（九）违反有关规定，为当事人提供购房融资；

（十）泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。”

建议删除第四款、第九款

建议修改为：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）伪造不实价格信息；

（二）发布虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁、销售的信息，诱骗消费者交易；

（三）为不得出租、销售的住房提供经纪服务；

（四）未经当事人同意，以当事人名义签订虚假交易合同；

（五）协助当事人弄虚作假，为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利；

（六）对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息，低价收进高价卖（租）出住房赚取差价；

（七）除合同另有约定或经委托人同意外，购买、承租本机构提供经纪服务的住房；

（八）为当事人提供违反法律法规的购房融资；

（九）泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益；

（十）法律、法规禁止的其他行为。”

修改原因：捆绑交易、强制代办行为是市场竞争的结果，政策应该着眼于维持中介市场的竞争性，而不应该干预中介机构正常的经营策略。“购买、承租本机构提供经纪服务的住房”侵害了经纪人作为市场参与主体自主选择的权利。但结合《合同法》第425条，要避免中介机构和人员的利益冲突，因此加上限制性条件。

“捏造散布不实价格信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格”中很多表述非法律用语，现实中也无法界定、容易通过条文规避，针对伪造不实价格信息的行为可以进行约束。

原第九款“违反有关规定，为当事人提供购房融资”建议修改为“为当事人提供违反法律规定的购房融资”。理由是，住房金融在国外市场发展较为成熟，市场参与者既有银行也有经纪机构，未来国内的住房金融服务也会进一步发展，相关的监管法规也走向成熟。《条例》应当从未来发展的长远角度，允许相关主体在法律的监管下提供住房金融服务，而不应当堵死经纪机构合规提供金融服务的可能性。

（十五）建议增加一条，在第三十一条之后，增设住宅租赁行业协会

建议增加为：“房产管理部门牵头设立租赁企业行业协会，作为住房租赁行业自律组织，接受房产管理部门的业务指导和监督管理。协会职能主要包括拟订并推行行业标准，开展行业研究、交流和宣传等。”

修改原因：行业协会是行业自律组织，增设行业协会，以自律方式促进行业的正常发展。

（十六）建议增加一条，在第三十二条之后，明确网上签约的法律地位

建议增加为：“住宅买卖实行交易信息公示制度，条件允许的地区，买卖合同应当通过网上签约的方式签订。

网上签约是指交易当事人委托房地产经纪机构、交易保证机构或其它房地产管理部门指定机构登录房地产网上签约系统，在线录入买卖合同的相关条款内容，并联机将合同打印，在合同上签字盖章的行为。

修改原因：《征求意见稿》第三十三条“房产管理部门应当……提供……合同网上签约……服务”，第四十条规定“房地产开发企业有下列行为之一的……可以暂停合同网上签约权限”，第四十一条规定 “房地产经纪机构有下列行为之一的……可以暂停合同网上签约权限”，均未涉及网上签约的定义与规范。

网络签约在住宅交易中已有广泛的实践，对市场的高效运转有重要作用。《征求意见稿》第三十三条是倡议性条款，第四十条、四十一条将停止网签资格作为处罚，说明已经默认了网络签约的重要性，就更应该给予其相应的法律规范。