界面新闻记者 | 王妤涵

2026年第一季度，深圳商办市场在供应压力与需求修复的博弈中继续前行。甲级写字楼市场受科技企业扩张与企业全球化布局“双轮驱动”，空置率连续两个季度回落，租金跌幅收窄；零售物业市场则因“情绪价值”消费升温，迎来茶颜悦色正式进驻、本土bistro连锁扩张等亮点行情。

仲量联行统计数据显示，一季度深圳共有两个新项目入市，均落子南山区，合计新增办公面积约14万平方米。截至季末，全市甲级办公楼整体空置率降至25.9%，环比下降0.5个百分点，已连续两个季度回落。

需求回暖，主要来自于两个方面。一一方面是科技企业的扩张。以消费电子、人工智能、机器人为代表的赛道持续火热，多家头部科技企业一季度合计签约租赁面积约2.5万平方米，涵盖扩租及大面积新租。机器人企业同样活跃，合计签约产业空间约2万平方米。

另一方面是企业全球化布局带来的新需求。一季度，深圳出海服务类企业累计租赁甲级办公空间近7000平方米，涉及海外品牌推广、跨境物流、供应链管理等细分领域。

租金仍在“以价换量”通道，但跌幅已有所收窄。仲量联行数据显示，一季度平均租金环比下跌2.3%，较此前数个季度的降幅进一步收窄。

据界面新闻了解，在福田CBD，近期许多业主虽继续通过降价、延长免租期等方式争夺优质租户，但议价空间已不再无节制扩大，部分核心地标项目的成交金额也较此前有所企稳。

另一个值得关注的新趋势是，一些写字楼开始“变身”酒店或大健康业态。仲量联行统计，目前深圳已有超过26万平方米甲级商办物业签约运营方，计划引入酒店、大健康等非传统办公用途，为存量去化开辟了新路径。

展望未来，修复态势有望延续。“本轮改善建立在新兴产业扩张、企业组织升级及全球化服务需求持续释放的基础上。”仲量联行华南区董事总经理李文杰表示。区域层面，前海凭借租金优势，对成本敏感型租户的吸引力持续增强；福田核心区则依靠成熟的商务生态，租赁表现稳健。

更长远来看，人工智能正催生全新的办公需求。仲量联行研究部资深董事曾丽指出：“AI加速融入传统行业，催生智能驾驶、智能座舱、AI眼镜等新兴赛道。企业对办公物业的关注点，正从区位和成本，延伸至电力容量、数据安全及运营保障能力。”

当然，2026年全年深圳将迎来又一供应高峰，至年底总存量或扩张逾15%，短期内租金仍面临压力。但在新兴产业集聚、出海服务落地及多元业态承接存量的共同作用下，市场基本面有望持续改善。

与写字楼的结构性修复不同，深圳零售物业市场一季度呈现出相对平稳的底色。

第一太平戴维斯统计数据 显示，期内无新购物中心开业，总存量维持在818.8万平方米。品牌开店活动较往季略显平静，全市平均空置率温和波动至6.7%，环比微升0.1个百分点，同比微降0.1个百分点。

餐饮依然是招商的“流量发动机”，新店占比接近50%，较上季大幅提升16.8个百分点。其中，一个鲜明的趋势是“情绪价值”消费的全面崛起。那些具备“出片率”“氛围感”以及“漂亮饭”属性的连锁餐饮品牌表现尤为活跃。这类品牌不再仅满足味蕾，而是提供社交分享、情感疗愈和美学体验，恰好击中了当下年轻消费者的心理诉求。

茶饮赛道延续扩张热情。最引人注目的案例当属茶颜悦色——继2021年4月开出快闪店后，这一长沙网红品牌于本季正式进驻深圳，双首店将于四月末开业。从快闪到正式落子，五年时间折射出深圳消费市场的韧性与包容度。

此外，家居及生活方式类品牌新店占比接近10%，仅次于餐饮及时尚业态，反映出人们对“居家美学”的持续投入。

租金方面，分化进一步加剧。深圳湾万象城、壹方城等常年客流向好的商场，品牌吸引力不断增强，租金逆势增长，带动全市首层平均租金指数环比微升0.3%、同比微升0.8%，季末录得每平方米每月520.4元。

而周边竞争激烈的区域型商场，业主仍愿意通过降租、装修补贴等方式引入意向品牌。这种“头部通吃、腰部承压”的分化格局，预计将成为未来几年的常态。

展望2026年全年，深圳零售市场新增供应预计在40万平方米左右，较过去两年明显放缓。品牌拓店活动将主要集中于存量项目内部竞争。高端及奢侈品牌会继续押注本地标杆项目，而客单价亲民的情绪价值类消费品牌，则可能对客流表现优异的区域型或社区型购物中心青睐有加。

对业主而言，如何精准捕捉“情绪消费”这一新风口，并在同质化竞争中打造独特的场景体验，将是破局关键。