界面新闻记者 |
上海土拍向来不缺热度。在年内第四批次土拍中，本土房企表现亮眼，国企上海城投置地（集团）有限公司(下称上海城投)和民企上海大华集团(下称上海大华)均高溢价夺得地块。
5月28日，上海开启年内最火土拍。本批次土拍一举推出五宗地块，分为两天出让。首日出让虹口、闵行、青浦共三幅涉宅用地；次日出让的两宗地块分别位于虹口区四川北路、浦东世博。
虹口嘉兴社区地块经过63轮竞价被上海城投拿下，青浦地块由保利发展底价拿得，闵行地块被上海大华收入囊中，溢价率超过40%，刷新今年纪录，三幅地块总成交额达到61.26亿元。
“上半年，不少房企没有获得地块，上海城投现在土地斩获不多，所以必须啃一些硬骨头。上海大华是民营企业中代表之一，也在积极拿地，说明上半年最后的时间窗口在鞭策房企主动出击，争取赶在年底前入市，对今年营收产生推动作用。”上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻表示。
卢文曦认为，两幅重要地块都是上海本土企业拿下，在众多头部央企中杀出一条血路，赚足了脸面。
未拍先火，10余家房企竞夺虹口
虹口区C080301单元hk306-08地块，是本场土拍的“明星地块”，吸引来10余家开发商一比高低。
参拍的这些开发商也堪称上海楼市“明星阵容”，包括上海城投、绿城、浙江龙盛、招商蛇口&海鸿&瑞城、中海地产、华润置地、建发房产、中铁置业、厦门国贸地产、越秀地产、保利发展、金茂&清能等12家竞买人。
竞拍现场，最先出手的是厦门国资房企国贸地产。随后，中铁置业、越秀地产、招商蛇口等房企纷纷加价。在前10轮竞拍中，越秀最积极，共加价3次，其次是中铁置业，参与竞价两次。
很快，金茂也开始发力了，频繁加价。竞价到第36轮，浙江龙盛也开启争夺，此时地块的溢价率已经超过20%。眼看其他家房企对地块势在必得，保利发展也坐不住了，迅速出击。
后期的竞拍属于金茂和上海城投的战场，双方互不相让。最终，现场经过63轮竞价，由上海城投以总价19.3亿元竞得地块，成交楼面价108502元/平方米，溢价率35.63%。
据界面新闻了解，该地块的土地出让面积7115.32平方米，规划建筑面积17788平方米，容积率2.5，起始价14.23亿元，起始楼面价80000元/平方米。
中指研究院上海数据总经理张文静告诉界面新闻，虹口嘉兴路街道地块依托中心城区核心区位优势，录得35%的溢价率，这一成绩印证了核心区稀缺资源的极强韧性。
“12位竞买人参与，上海市场内主流大中型房企已悉数到场角逐。”卢文曦向界面新闻表示，这幅地块热度符合大家预期，上海城投、金茂、绿城等都叫价非常积极，尤其是金茂，在附近有项目，已打下基础。
“不管谁拿下这幅地块，只要楼板价上升，对现有项目就是最好的促销。”卢文曦称。
界面新闻了解到，该地块周边红盘“地王项目”不少，如北侧不远处有金茂·璞元，均价16.6万元/平方米；东南侧1公里左右有绿城·潮鸣外滩，均价17.5万元/平方米。
这宗地块自身优势十分明显。这是上海住宅新规落地后，虹口首批明确鼓励抬板式设计的纯宅地，既无风貌保护要求，也无需配建保障房与租赁住房，不设中小套型比例限制，开发商对产品打造的自主权较大。
这也是该地块未拍先火的重要原因。界面新闻了解到，在土拍开拍之前，已有三家房企对该地块进行公开招标，分别是中铁置业、上海城投、保利发展。
5月9日，中铁置业集团上海有限公司发布了该地块的招标计划公告，总投资约21.03亿元，建安费为3亿元。
5月12日，上海城投发布该地块的项目招标计划公告，项目总投资21.5亿元，建安费3亿元。
5月14日，保利发展对本批次土拍的虹口两宗地发布了招标公告，总投资50亿元。对于今日出让的虹口地块，保利发展预计总投资27亿元，建安费2.5亿元。
在卢文曦看来，上海城投拿下该地块令市场很意外，但也说明市场热度上来后，国企有些“按捺不住”，上半年几乎没有土地入账，必须加快拿地节奏。
“35.63%的溢价率破了今年的溢价率纪录，是城投的高光时刻。金茂同时得到益处，按10.85万元/平方米的楼板价计算，未来售价至少要16万+，肯定会超过金茂·璞元的价格。”卢文曦告诉界面新闻。
有业内人士向界面新闻分析，在国内一众城投平台中，上海城投的盈利表现尤为突出。结合地块条件与市场定位判断，该项目未来将规划打造小高层住宅产品。
大华再破纪录，40.72%溢价落子闵行
在上海城投之后，上海大华又以40.72%溢价破了今年上海土拍溢价纪录。
28日下午，闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块被摆上拍卖桌。公开资料显示，该地块的土地出让面积79795.81平方米，规划建筑面积83785.60平方米，容积率1.05，起始价25.97亿元，起始楼面价31000元/平方米。
该地块的参拍房企，虽然只有上海大华、建发、招商蛇口、保利发展、金茂&象屿等五家，但竞拍热度并不输上午推出的虹口地块。
据界面新闻了解，现场经过81轮竞价后，触达中止价33.76亿元，转入竞高品质建设环节。随后在第二轮竞价环节，又经过55轮竞价，最终由民营房企上海大华斩获地块，成交总价36.55亿元，溢价率40.72%，成交楼板价43623元/平方米，装修标准不低于4000元/平方米。
卢文曦认为，该地块虽然距离地铁8号线芦恒路站约1公里，但地块规划指标有优势，容积率仅1.05，具备打造叠拼类改善型住宅的条件。
大华此番加码拿地，是对现有板块布局的进一步加仓。地块南侧三公里左右有闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块，2024年4月由大华集团摇号竞得，成交总价25.56亿元，成交楼面价42350元/平方米，即大华星樾项目。
业内预测，大华本次拿得的地块建成后，预计洋房产品售价约6.5 -7万元/平方米，叠墅单价接近8万元/平方米，联排产品单价或将突破9万元/平方米。
28日出让的另一宗地块为青浦区QPS5-0001单元36a-02地块。该地块的土地出让面积19897.8平方米，规划建筑面积33826.26平方米，容积率1.7，起始价5.41亿元，起始楼面价16000元/平方米。
最终，保利发展以总价5.41亿元竞得该地块，成交楼面价16000元/平方米，溢价率0%。
至此，28日推出的三宗地块全部完成出让，两宗高溢价出让，一宗底价出让，总成交额为61.26亿元。
“此次土拍再次表明，上海楼市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块与好房子蓝图上。”张文静向界面新闻表示。
值得一提的是，本批次土拍尚未落幕，5月29日还将推出两宗地块，均有不少房企参拍，最终花落谁家，明日便可揭晓。
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