融创中国（1918.HK）系中国房企排名前7的企业，与碧桂园、恒大、万科等知名房企一道，跻身中国房企千亿俱乐部。

2017年7月10日，当融创与万达联合宣布，以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店时，融创董事局主席孙宏斌对外表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截止2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。

腾讯财经查询融创年报以及其他公开信息获悉，这632亿元虽是融创的自有资金，但穿透其资金来源可知，绝大部分还是源于融创的借贷。而融创资金链因此承压的同时，还得以收获近3000万平方米的土地储备，同时进军孙宏斌觊觎已久的文旅领域。

借贷系融创收购款主要来源

以2016年全年为例，融创录得合同销售金额达到约1506亿元，其经营收入达到353亿元，同比增幅分别高达120%和54%。2017年上半年，融创又录得合同销售额约1100亿元，预计全年销售业绩将超过3000亿元。

腾讯财经梳理融创2016年年报发现，截止2016年12月31日，融创公司账面现金约698亿元，除却178亿元的受限资金之外，融创可由自由支配的现金约520亿元。不过，520亿元非受限资金当中，仅46亿元来自经营业务收入，其他近400亿元归因于借贷收入。

如是观察，借贷正是支撑融创账面现金数字以及此次大手笔收购的关键要素之一。

融创2016年年报显示，截止2016年12月30日，该公司借贷本息总额约1128亿元。相对2015年底的418亿元，增幅约170%。

融创的融资工具可谓丰富。在非即期借贷中，融创有抵押的银行借款约312亿元，其他借贷约357亿元，优先票据约28亿元，资产支持证券约32亿元，也就是说，有抵押的借贷额约728亿元；在无抵押借贷中，融创的银行借款0.76亿元元，其他借贷约36亿元，公司债券约99亿元，非公开发行公司境内公司债券约148亿元。

“其他借贷”系融创除却银行贷款之外，第二核心的融资方式，金额约393亿元。一位资深信托行业从业者对腾讯财经表示，在房地产企业的年报当中，信托贷款一般计入“其他贷款”科目。

如孙宏斌所说，融创截止2017年上半年，账面现金有900多亿元。这表示，今年上半年，融创账面现金又增加200多亿元。这200多亿元又来源何处？

2017年上半年，融创录得合同销售额约1100亿元，如以融创2016年23.4%的毛利率计算，融创录得的经营收入约257亿元。

不过，这257亿元很难大部分归入融创的账面现金。毕竟，融创在今年上半年虽未大规模拿地，但又进行了包括收购乐视在内的7场收购，共需付款约363亿元。仅这些已付或者将支付的收购款，都可吞噬融创2017年上半年的经营收入。

因此，上述200多亿元账面现金，大概率源于融创今年上半年的借款流入。

该公司一则公告显示，2017年6月26日，融创以一家全资子公司为借款主体，向工商银行（亚洲）借款10亿元，贷款期限36个月。另外，融创还于近日通过互联网金融平台“网金社”上发行了一款融资金额10亿元的理财产品。国泰君安的托管报告显示，截至今年4月30日，融创累计新增借款金额 370.59 亿元。

孙宏斌增持3000万平方米土地

陡峭的净资产负债率，一直是融创备受外界质疑之处。截止2016年年底，融创的债务净额430亿元，权益总额约354亿元，净资产负债率121.52%。2014年，融创的这一比率仅44.5%，2015年进行大规模并购扩张之后，升至75.9%。

融创2016年报显示，净负债率的上升是由于过去一年融创完成一线、环一线及核心城市的全国化布局而使得借贷规模有所增加，且公司账面约698亿元资金对对即期借贷余额的覆盖倍数已达2.1倍，因此并未面临任何实质的财务风险。

融创年报披露，其2016年就有多达16项收购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。

此次以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店，系融创2004年诞生以来，金额最大的一笔收购项目。

以孙宏斌所说的，截止今年上半年融创仍有“900多亿元”账面现金计算，其在完成收购之外，账面现金仅剩300亿元左右。融创2016年报显示，其借贷本息合计1285.55亿元，2017年内到期的借贷本息合计386.78亿元。因此，融创仅以300亿元左右的账面现金，已经不能对短期账务进行两倍以上的覆盖。

万达与融创的联合公告还提出，融创除支付631.7亿元的交易资金之外，还要承担13个万达文旅城的全部贷款。

公开数据显示，单个万达文旅城投资总额数百亿，比如，近日开业的哈尔滨万达文旅城投资即达200亿元，合肥万达文旅城投资超过240亿。粗略估计，上述13个文旅城的总投资额可能达到4000亿元，贷款数字不低于3000亿元。

孙宏斌不仅需要解决这数千亿元的贷款问题，使得融创的资金链继续承压，但同样又获得了巨大的市场机会。

腾讯财经获悉，除少数万达文旅城已经开业之外，绝大部分目前尚在开发当中，各个土地储备惊人。以2013年签约的无锡万达城为例，项目占地140公顷，总建筑面积120万平方米。重庆万达城的建筑面积甚至达到550万平方米。这意味着，融创通过此次收购获得土地储备，将近3000万平方米左右。这些项目大多签约于最近三年，绝大部分项目土地处于待开发状态。而融创2016年新增土地储备面积为5394万平方米。

关键还在于，万达这些项目位于青岛、重庆、成都、济南、昆明、海口等核心二线城市，随着2016年房价地价暴涨，房企在上述城市拿地成本已经畸高。

另外，不管是万达文旅城还是万达酒店，均属于被孙宏斌看好的文化旅游等增量市场。这一次，他如愿以偿。

“并购之王”孙宏斌的进击之路

• 2012-12-31

  2012年，融绿之争闹得沸沸扬扬，虽然最终未能成功并购绿城，但通过与绿城的合作，融创用33亿的投入撬动了上海区域近300亿的销售额，并顺利进驻一向高门槛的长三角区域。

• 2014-12-18

  融创中国与绿城中国当日签署相关协议，终止曾于今年5月22日签署的收购协议，这项收购以宋卫平反悔而告终。这是孙宏斌首次并购失败。

• 2015-05-28

  5月28日8时，融创中国发布公告称，已于5月26日同佳兆业签订收购终止协议，佳兆业也向融创退回了10.37亿元的资金。孙宏斌放手的主要原因是佳兆业2014年报迟迟未出。这是孙宏斌第二次并购失败。

• 2015-12-31

  2015年，通过对中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业的项目并购，融创将规模扩展到成都、济南、西安、南京、武汉及海南万宁等二线城市。

• 2016-01-04

  融创以7.52亿价格增持上海浦东新区东郊项目，股权增至58%。

• 2016-01-11

  孙宏斌宣告对雨润集团并购终结，吐槽京沪地价涨得太快。这也是融创继收购绿城、佳兆业后融创的第三起失败案例。

• 2016-01-13

  融创收购苏州新友项目95%股权，耗资10.38亿元。

• 2016-01-15

  融创以13.25亿价格收购上海枫丹37.855%股权及债权。

• 2016-02-01

  融创以11.7亿元收购苏州德尔太湖湾全部股权和债权。

• 2016-02-25

  融创以7.54亿元收购中牟美盛70%股权及未偿还贷款。

• 2016-03-20

  融创与上海摩克成立合营公司，上海融创以33.05亿元持有80%的股权。

• 2016-05-19

  融创中国宣布以42.25亿元收购莱蒙国际位于上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的7个项目公司的所有股权。融创首次进入了孙宏斌极为看重的深圳市场。

• 2016-08-22

  海南融创以43.93亿元收购杭州金瀚的50%股权及债权。

• 2016-09-19

  融创以137.88亿元收购联想控股附属公司融科智地旗下41个目标公司相关股权及债权。融创的布局拓展到北京、天津、重庆、杭州等16个城市。

• 2016-09-21

  融创宣布通过定增入股金科地产，以40亿元认购16.96%股份，成为第二大股东。

• 2016-11-30

  恒大将嘉凯城位于青岛项目的股权以36.63亿元的价格出售给融创。加上嘉凯城青岛项目的贷款，融创此次收购该项目的成本为102.08亿元。

• 2016-12-20

  融创以8.59亿元收购杭州金泓17.34%股权、杭州金含17.34%股权及杭州都城34%股权。整个2016年，融创在并购方面全年投入高达444.86亿元，完成了至少13笔。融创基本完成全国化布局。

• 2017-01-13

  融创中国宣布一次性向乐视投资150.41亿元，成为乐视体系中上市板块乐视网的第二大股东，同时成为乐视超级电视和影业板块的重要股东。

• 2017-03-01

  融创中国发布公告称，公司将收购天津博联投资拥有的北京融智瑞丰30%的股权和债权，总代价为人民币7亿元；将收购成都联创融锦49%的股权，总代价为16亿元。

• 2017-03-10

  上海融创协议受让乐视控股所持有的上海隆视50%股权，从而获取上海虹桥商务区隆视广场北楼地上地下物业的所有权。

• 2017-04-28

  融创中国通过多次增持金科股份，合计持有金科股份13.34亿股，占总股本的25%，距离实际控制权人黄红云及其一致行动人所持有的26.24%仅一步之遥。

• 2017-05-12

  融创宣布102.54亿元收购天津著名烂尾楼——星耀五洲项目。

• 2017-05-31

  融创以21亿元收购了重庆华城富丽，该公司持有西部第一高楼的江北嘴国际金融中心项目。

• 2017-06-05

  融创中国以32.32亿元收购大连润德乾城的全部股权及债权，其中股权部分为30.63亿元，大连润德乾城欠款1.68亿元。

• 2017-07-06

  贾跃亭已将其所持乐视影业99.9%股权质押给融创，约为1.82亿元。但这些股权可能已经被司法冻结了。

• 2017-07-10

  融创宣布，以632亿的价格收购万达13个文旅项目的91%股权和和76个酒店项目。

•