7月10日，万达商业和融创中国联合发布的一个公告，直接引爆了中国商业舆论场。

一时间，各路媒体纷纷出炉解读报道。万达集团董事长王健林也通过《财新》向外界发声，表示此次交易主要有两个目的：一是降低万达商业的负债，二是推进“轻资产”运营。

万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将西双版纳、哈尔滨等13个文旅城项目91%的股权转让给融创，并由融创承担项目现有的全部贷款；另有北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店作价335.95亿元转让给融创。

作为跨界进入旅游的巨头企业，万达的一举一动都在业界掀起了惊涛骇浪：从大规模抢购区域性龙头旅行社，到大手笔入股同程，再到如今以雷霆之势变现文旅酒店重资产——那么，万达的这一次的扑腾有哪些看点？从旅游酒店业的角度看，又有哪些值得注意之处？

出让文旅：以优惠的价格？

首先，万达与融创的此次交易，确实与万达商业的负债有关。王健林在接受《财新》采访时表示，“这次回收资金全部用于还贷。万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

据万达商业披露的数据显示，其2016年上半年的资产负债率为72.6%，负债总额约为5047亿元——事实上，外界对万达负债一直很关心，王健林在去年12月也曾进行回应，称“资不抵债是空谈。”

王健林同时强调，万达商业目前的负债并不算高，这一点得到了中国政法大学商学院院长刘纪鹏的肯定。他也从自己的角度，解读了万达此次的动作：“面对紧缩的外部政治、经济环境，通过这次资产转让，万达商业的负债率将进一步大幅下降，也无疑也将降低万达集团整体的金融风险。”

作为曾经万达的独立董事，刘纪鹏对这次交易有着含蓄的判断：“万达以较为优惠的价格，果断迈出这一步。”

这种“优惠”具体指的是什么？我们只能从公开资料的层面，做简单的分析。

根据2016年网易财经的统计，万达在全国目前已布局13个文旅城，项目计划总投资近5000亿元；另外，据最新公布数据，融创以7912万平方米土地储备在全国房企中排第六，万达以7332.6万平方米排第七；其中，可售物业货值达7924亿元，一二线城市可售货值占79%——据财新报道，万达内部人士介绍，万达现有的土地储备大部分即为万达文旅城。

如今，这一切的91%的股权，以及万达文旅应承担的未知债务，被295.75亿元转让给了融创中国。这引发了部分业内人士的热议：“为什么万达要把自己的‘未来’转让出去？”

当然，这可能与万达想要的“未来”有关系。王健林向财新表示，万达已经到了可以靠品牌赚钱的时代，未来将全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。“除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。”

无论怎样，看起来万达通过这次交易，已经让自己“轻”的很彻底了。

76家酒店卖的很赚？

“万达文旅一开始就在辅助集团拿地，从规划设计到施工建设，各个方面都是效率优先。当时我们就觉得，万达以后可能会找一个国际大运营商，保留部分股份的前提下（没人全买得起）出让，没想到接盘的是另一个地产商。”业内人士华佗（化名）告诉TBO（旅游商业观察）。

在华佗看来，按融创中国的一贯风格，或许接下来会为文旅项目引入运营商；业内人士曹丕（化名）也赞同这个观点。

“融创更擅长资本运作，而不是项目管理，这其实和美国很多投资机构有点相似：他们的特点就是资金运作、投资；运营团队只负责线下管理、品牌塑造。如果让融创去运营不是很现实。”

这可能是万达文旅项目未来的走向。但业内对被出让的76家酒店，却有着另一个角度的解读。

“目前，我能够查到的万达文华、瑞华、嘉华这三个品牌，应该差不多就有70家酒店。”曹丕告诉TBO，“所以根据公告，我现在还有几点不确定的信息。一是转让的这76家酒店，是否包含万达一些国际酒店品牌的项目；二是这里面部分酒店项目的贷款，融创中国是不是也接手了？”

无论怎样，按照曹丕的通盘分析，万达这76家酒店的转让“是最好的选择”，而335.95亿元这个价钱对融创来讲有点偏高。“因为万达的酒店在一线城市的很少，其他都是在包括保定、赤峰、廊坊这样的三四线城市，有很多酒店收益一般。”

“这些酒店如果通过市场一个个出售的话，会极其难卖。就像其中有个项目，从3个多亿一直降到1.8亿。”曹丕觉得，万达能以这个价钱打包转让“应该非常高兴了”。

“我相信以上这些酒店的建设成本，肯定会超过335.95亿，或者说是持平。因为万达在拿地上有优势，很多地方为了引进万达，都是半卖半送的。如果没有土地成本，他这些应该基本能够持平。”

曹丕猜测，这可能是万达与融创中国交易中的一个“附加条件”——毕竟，拿到万达文创项目的融创中国已经赚了。“万达和国外的酒店业主方还是不一样，它自建品牌、自持物业，这部分肯定是要变现的。”

借壳上港股or排队上A股？

然而，融创中国也不是运营酒店的行家里手。那么它将如何处理万达的这些酒店？

业内对此的解读纷纷出炉。比如，华美顾问集团首席知识官赵焕焱就告诉《21世纪经济报道》，融创中国并不会接管酒店运营——万达此举是为了打包旅游业务，通过融创中国在香港整体借壳上市。

据澎湃新闻报道，万达商业于2016年9月20日在港交所退市。而此前万达私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市；同时，如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

 

赵焕焱认为，以退市两年的期限看，万达在A股排队上市显然来不及，因此选择在香港借壳上市。

当然，也有另外的解读。比如，曹丕认为带着这76家酒店，对万达上市A股是种拖累。

“如果把这76家酒店做资产融进去，这个财报上会难看。而且酒店业已经有将近有快10年没有过上市的案例了。除了锦江和首旅，已经上市的公司状态都一般，基本没什么机会了；如果去美国上市，一个是程序问题，另外是估值问题，应该也会成为障碍。最好的方法就是打包出售，直接变现。”

无论怎样，“轻资产”三个字对于万达在资本市场的未来，似乎是利好。万达内部人士向财新透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。

“万达换回632亿现金，可预计降低40至50亿元左右的财务费用，大幅提高万达商业公司的实现利润。这也将进一步为万达商业回归A股创造更有利条件。”刘纪鹏表示。

时至今日，这场令人议论纷纷的商业交易，还在进行中——其中内幕究竟几何，只能交给时间去揭开了。TBO将继续保持关注。