复制碧桂园发展模式的金科，日前首进雅安拿地备受关注。

回溯到2009年，金科首先进入成都，开发了金科中心、金科双楠天都等项目，完成住宅、商业等多种业态触探。对外宣称2017年将加强成都核心区布局。

然而金科今年仅收购一宗温江土储，然后进入雅安拿地，并悄然成立雅安分公司。近日，金科官方发布的一份招聘信息显示，金科正在扩展全国子公司。金科集团相关负责人告知，集团目前正忙于扩展发展部，增加土地投资工作人员。

金科学习碧桂园，首先得从拿地开始。

对标碧桂园 从二级城市发力

5月4日，成都金科拍下雅安获50.5亩住宅用地，总价1.93亿，成交楼面价2292.86元/㎡，金科就此宣布进入雅安。一周之后，成都金科100%持股的雅安金凯房地产开发有限公司成立。

在金科形成的三角经济圈、京津冀经济圈、成渝经济圈和长江经济带的“三圈一带”布局中，雅安是“成渝经济圈”战略中金科在川内进入的第三个川内二级城市，更早期进入的为内江和遂宁。

放大到金科全国布局，实施了一线城市竞争、二线城市稳定拓展的策略。其2016年销售向好，全年成交322亿，同比去年增长66.17%。

（金科2016年主力营收项目分布，按城市等级划分。数据整理自：金科2016年年报）

业绩增长的同时，金科拿地投入也开始加大。2016年，融创进入争夺金科控制权的一场资本战，虽然双方对抗到年底融创获两个董事会席位。但是，金科的改变在土地市场尤为明显，开始进入收并购市场大幅拿地。数据显示，金科2016年共计拿地355万平米，其2015年仅拿地143.7万平米，相较上升147%。

（金科“成渝经济圈”2015年、2016年拿地面积对比）

在以重庆为核心的成渝经济圈内，金科土储补充明显。成都市场方面拿地同样火热。去年5月25日，成都金科房地产开发公司竞拍获两宗位于温江区的140亩连襟地；今年4月27日，收购获得成都市温江区金马片区的一宗总面积110亩的住宅地块。

土储增补为金科今年发展势头增加了筹码。而金科长远计划的“四年1500亿业绩”，和眼前面临的“500亿业绩魔咒”，参考目标都指向了发展良性、业绩提升快的碧桂园。

2014年，碧桂园签约金额仅626亿，随后迅速地跨越至1288亿，并于2016年签约3088亿，跻身全国房企第一梯队，成为三千亿房企的三巨头之一。

相对万科、恒大，碧桂园在业绩快速增长阶段，依然保持较低的融资成本和负债率。而且其战略和金科差异不至于太大，并且都对二线城市布局额度大。查看碧桂园2016年收益城市占比，二线城市占比40%。现阶段碧桂园采用“一二三四线城市通吃”的战略，依然对二线城市较偏倚。

（碧桂园2016年营收项目分布，按城市等级划分。数据来自：碧桂园2016年年报）

二线城市以及三四线城市的好处，在于拿地价格偏低。获得大量面积大、价格低的土地，为碧桂园持续销售和高盈利空间奠定了基础。

冲击2000亿业绩 全面拿地是前提

在某种程度上，金科在碧桂园身上找到了一个与自身共通的特点，尤其是在四川表现明显：碧桂园进入四川并不是优先级选择成都布局，而是选择了“农村包围城市”式的战略，先进入广元，直到2015年才正式进入成都。

观察家智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“碧桂园擅长找优质的三线城市。此类三线城市的特点在于，经济发展水平在省内相对是比较高的，同时城市规模有不断扩张的内生动力。另外在产品开发中也抓住了一个机会，即改善型的住房居住需求在不断释放，进而有助于部分高端项目的投资和交易。”

实际上，金科也在三四线城市有提前触探。从川内布局来看，其2014年即在内江同时运作三个项目，项目体量大，三个项目合计计容面积168.6万平米，占川内总建筑面积的58%。

（金科在售项目，数据来源透明房产网）

金科在内江已经形成成熟的产品和运营模式。内江金科公园王府占地240余亩，产品面积段为69-137平米的两房三房和五房，偏刚需类产品，正是金科在内江的这个项目，实现了2016年全年营业收入6.5亿元，毛利率17.95%，为金科2016年签约营业额高的主力项目之一。

严跃进认为：“金科如果学习碧桂园的三线城市战略，扩张在三线的投入，会是相对务实的一种投资模式。”

相似的布局模式让金科学习碧桂园显然更具优势，但是从市场现状来看，金科仍面临一定问题。观察家智库专家、明源地产研究院副主编艾振强分析认为：“和金科类似的中小房企很多在学习碧桂园，现在主要看能否抢占先机，不至于在房企洗牌阶段掉队。”学习碧桂园三线城市的布局，确实能够迅速铺开项目，但是，存在溢价空间有限的难题。

反观金科近期动态，他们正调整了最新的战略目标。金科于近日提出四年业绩目标：2020年目标1500亿。在此目标业绩的推动下，金科首先要启动的是在全国范围内大量拿地计划。

金科内部正在为实现拿地储备相关人才，大量扩招土地投资部门人员，着重对土储的补充。金科集团相关人士也直言，“现在储备的1900万方可供开发面积，完全不够”。预计下半年将大幅拿地。

（金科近四年业绩目标，数据来源：金科《发展战略规划纲要》）

金科计划以多重方式获得土地实现扩张。据知情人士透露，2017年下半年，金科会加大招拍挂参与力度，并积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造，以及合作拓展机制常态化。在核心一二线城市，以公司层级的股权收购，项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目；在优质的三四线城市参与招拍挂同时收并购、合资合作、小股操盘、管理输出等多种方式建立与土地方、资本方的合作。

“金科在川内拿地方面，会重点关注成都核心区，希望能够进入天府新区开发。如果有合适的机会，不排除在川内二三级地市拿地的可能性。”金科内部人士告知，金科川内布局不会有大的变动。

注入融创血液的金科，正走上学习碧桂园之路。金科现行战略模式能否如碧桂园学习万科一样找到自己的特色，才是为了实现制定的目标任务之外更为重要的“成果”。