文｜RET睿意德商业地产

2026年第一季度，中国商业地产大宗交易市场交出了一组令行业警醒的数据。

全国商业地产大宗交易总金额接近544亿元，四大一线城市合计占比超75%。上海以184亿元、29宗交易领跑全国；北京122亿元，同比强势增长184%，交易规模已超2025年全年总额的67%。广州与深圳合计76亿元，11宗交易完成交割。

然而，数字的表象之下，一组更具结构性意义的数据正在改写市场规则：

北京、广州、深圳的内资资金占比达到100%，上海内资占比也高达98%——外资买家在2026年几乎完全退出中国市场。办公业态交易中，自用型占据主导地位。资本化率升至5.5%-6.1%区间，较2024年上升约0.5个百分点。

这组数据不是一次普通的季度波动，而是一场彻底“范式转换”的告白——中国写字楼市场已完成从“外资主导、投资驱动”向“内资控盘、自用为王”的彻底转换。这不是周期性的调整，而是结构性的重构。

从全球资本竞逐到本土资本定价

中国一线城市的写字楼市场，曾经是外资机构最钟情的投资标的之一。

阿布扎比投资局、新加坡CDL、基汇资本、ARA、CPP Investments——这些名字在过去十年中频繁出现在中国核心商办资产的交易簿上。他们从海外带来低成本资金，以核心地段甲级写字楼为载体，构建起一条“收购-运营-证券化退出”的完整资本链条。

但2026年的数据告诉我们，这个游戏已经结束了。

北京、广州、深圳的内资占比达到100%，上海98%。这意味着什么？意味着中国写字楼大宗交易市场，已经完成了一次前所未有的“基因重组”——市场的主导权从外资机构全面移交到内资手中。

虽然部分外资机构正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移，未来仍具备回流潜力。但RET睿意德的判断更为审慎：外资的撤退不是暂时的战术调整，而是一个时代的终结。在美元高利率周期、地缘政治不确定性叠加中国市场租金下行通道的多重压力下，外资机构重新审视其全球资产配置策略，中国写字楼从“必配资产”变为“可选资产”——这一认知转变的影响是深远的。

更重要的是，外资撤退留下的不只是空置的席位，更是定价权的真空。过去，外资机构以其成熟的估值模型和全球化的benchmark定义了“中国核心写字楼值多少钱”。当他们离场，谁来重新定义这个价格？

答案正在浮现：中邮保险、大家保险、中国人寿、象屿集团、中建联合体、地方国资平台——内资机构正在以全新的定价逻辑接盘。他们不看cap rate spread，看长期战略价值；不比肩全球benchmark，比本土产业匹配度。

当写字楼不再是金融产品

如果说外资撤退是市场的“供给侧革命”，那么居高不下的自用率则是“需求侧革命”。

2026年Q1，北京办公楼自用型交易额占比超90%。这意味着，每100元写字楼交易中，有90元是企业为了自用而支付的。全国范围看，办公业态交易中自用型占比也达新高。

这一数字彻底颠覆了写字楼市场的传统叙事。过去，写字楼被视为“投资品”——买家关心的是租金回报、资产增值和退出通道。但今天，写字楼正在被重新定义为一类特殊的“产业基础设施”——企业不是为了投资回报而买楼，而是为了业务发展需要而扎根。

谁在买？两个主力军团正在改写市场版图：

第一军团：AI与科技企业2026年4月，“全球大模型第一股”智谱AI以3.61亿元收购北京中关村软件园钻石大厦，全部用于自用，承载日常行政及大模型业务研发运营。智谱在公告中明确：该楼宇将自用，并预计不少被投企业都会迁入，形成以智谱为核心的产业聚集。这是一笔资产交易，更是一次“产业宣言”——AI企业正在从“轻资产租赁”转向“重资产扎根”，通过购置核心区位物业实现业务扩张与产业集聚的双重诉求。深圳同样在见证这一趋势。2025年Q4，峰岹科技以7.1亿元购入深圳前海润融大厦(二期)，用于研发办公；2026年5月，海尔集团以约7亿元收购上海前滩汇S3栋，作为华东区域总部。租金深度回调是市场自我调节的关键信号。业主通过租金让利加速去化，推动低效供给出清；更低的办公成本为初创科技企业、专精特新企业提供了更友好的入驻环境。

第二军团：金融机构东亚银行以16.8亿元回购上海陆家嘴东亚银行金融大厦12-23层，增持后总持有比例提升至约85%，成为绝对控股方。陆家嘴国泰人寿以8.95亿元购入前滩汇N5栋。金融机构的逻辑不同于科技企业。他们买的不是“产业集聚”，而是“品牌锚定”和“长期配置”。在利率下行、优质资产稀缺的宏观环境下，核心地段写字楼以其稳定现金流和抗通胀属性，成为险资和金融机构资产负债表上的“压舱石”。

两类买家，两种逻辑，指向同一个趋势：写字楼正在从“金融产品”回归“空间产品”——它的价值不再由资本回报率定义，而由它对产业的真实承载能力定义。

价格在下跌，价值坐标系在重建

价格，是市场最真实的语言。2026年，一线城市写字楼资产价格正在经历一轮深度调整。上海核心区单价4-5.5万元/㎡，北京1.6-4万元/㎡，深圳约2.8万元/㎡，广州以小额自用成交为主，单价普遍低于1万元/㎡。

最具象征意义的案例是上海新茂大厦2026年3月，这座位于淮海中路核心地标的大厦以16.2亿元完成交易，单价约4.8万元/㎡。但就在11年前，2015年，外资机构ARA以28.5亿元购入该物业——此次出售较当年价格下跌43%，账面亏损超12亿元，价格甚至低于2007年水平。

更富戏剧性的是北京钻石大厦的价格曲线。2011年凯龙瑞基金以2.68亿元收购；2014年中银集团收购时单价约1.85万元/㎡；2017年远洋资本以32亿元总价从中银集团手中收购包含钻石大厦在内的6个项目资产包；2021年远洋资本以8.5亿元（单价5.39万元/㎡）出售给安狮资产；2026年智谱AI以3.61亿元（单价约1.59万元/㎡）接手。十余年间，单价从1.85万涨至5.39万，又回落至1.59万——完整演绎了一轮资产泡沫的膨胀与破裂。

价格调整的幅度之大，已经改变了市场的投资逻辑。

资本化率（Cap Rate）——衡量写字楼投资回报的核心指标——已升至5.5%-6.1%区间。2024年，上海、北京核心区甲级写字楼的资本化率分布在4.5%-5.6%。两年时间，cap rate上升了约0.5个百分点。这意味着什么？意味着资产价格降幅超过了租金降幅，投资回报率改善。用更简单的话说：同样的租金收入，现在买楼花的钱更少了，回报率更高了。

即便如此，RET睿意德依然认为，对于“投资价值显现”的判断需要审慎对待。资本化率的上升，本质上是风险溢价的上升——市场要求更高的回报率来补偿资产价值的不确定性、租金波动性和流动性不足。这不是“捡便宜”的机会，而是市场在重新定价风险。

价格重构的本质，不是价值的回归，而是价值的重新定义。在新的市场范式下，写字楼的价值不再由“核心地段”这一单一维度定义，而是由“地段+产业匹配度+运营能力+退出通道”四维坐标共同决定。

市场没有全面复苏，只是在重新选择赢家

大宗交易市场的结构性变革，折射的是租赁市场的深层变化。

2026年Q1，四大城市甲级写字楼租金继续处于下行通道，但降幅已明显收窄，市场呈现底部企稳迹象。北京203元/㎡/月，环比下跌3.0%；上海180.1元/㎡/月，环比下跌2.2%；深圳147.4元/㎡/月；广州114.3元/㎡/月，四城最低。

但租金下行的同时，净吸纳量却在回暖。深圳Q1净吸纳量约14.2万平方米，同比增长75%，整体空置率降至25.9%，连续两个季度下降。广州Q1净吸纳量约15万平方米，创近年单季新高。

这一看似矛盾的现象——租金下行、吸纳回暖——揭示了一个关键的市场机制：价格弹性正在释放需求。广州114.3元/㎡/月的平均租金已是四城最低，价格敏感型需求被充分激活。

但更需要关注的是需求结构的变化。TMT（科技/互联网/新媒体）和金融是两大主力，合计贡献超过50%的成交面积。其中TMT行业占比约30%，AI企业扩租、消费电子龙头整合、机器人企业布局是三大亮点。

深圳一家全球性科技公司的扩张极具代表性：随着机器人AI数据强化训练业务的快速推进，公司办公场地从800平方米扩至3000平方米，二季度和三季度计划再扩5000-8000平方米。2025年全年，仅深圳消费电子企业为主的新兴产业新租赁成交面积就近8万平方米。

RET睿意德认为，这一需求结构的变化预示着写字楼市场正在从“全面需求萎缩”走向“结构性需求回暖”。不是所有写字楼都能等来春天，但那些位于产业集聚带、能够承载AI/硬科技/新质生产力需求的项目，正在率先复苏。

写字楼市场的未来，不属于所有楼宇，而属于那些能够与新质生产力同频共振的产业空间。

结语

橡树资本联合创始人霍华德·马克斯曾提出了一个深刻论断：“市场的情绪波动类似于钟摆的运动。虽然弧线的中点最能说明钟摆的‘平均’位置，但实际上钟摆停留在那里的时间非常短暂。相反，钟摆几乎始终在朝着或者背离弧线的端点摆动。”

中国写字楼市场正在经历的正是一次典型的“钟摆摆动”——从外资驱动到内资控盘，从投资导向到自用为王，从追逐资本增值到回归空间效能。钟摆不会永远停留在“投资驱动”的极端，也不会永远停留在“自用为王”的极端，但它确实正在穿过中点，向新的方向摆动。