文 | 单烁

2026年2月27日，济南城市投资集团一纸公告落地：李咏卸任董事长，董事、总经理孙明达接棒法定代表人并主持日常工作。

时间点恰好卡在“十五五”开局与济南“项目赋能年”启动的关键节点。这家资产已站上2600亿元台阶的济南市属一级国企，将一位1979年出生的理学硕士、从内部一路成长起来的“自己人”推到了台前。

市场对城投的印象，大多还停留在“融资平台加土建商”的旧脚本：拿地、修路、盖房、还本付息。但若把镜头对准济南——中央商务区的楼群、老商埠区的开埠博物馆、山东省首个突破E级的人工智能算力集群、马山锦鲤游出的富民链——济南城投其实已经将剧本翻到了“城投3.0”：从“修城市”转向“经营城市”，从“账房先生”走向“城市合伙人”。

2600亿底盘之上，“四篇文章”如何落子

济南城投成立于2017年6月，注册资本235亿元。截至2024年末，资产总额2546.73亿元，所有者权益675.78亿元；2024年营业总收入143.36亿元，利润总额23.87亿元。联合资信给出的主体信用等级为AAA/稳定，存续债券从“20济城G1”到“23济城G6”，评级展望稳固。

进入2025年后，资产规模继续上行，截至2025年9月末已达2647亿元。

而庞大资产只是基础，真正拉开同业差距的，是穿透周期的战略布局。

按照济南市国资国企改革“五个转型”的要求，济南城投自身提炼出“资产、园区、水务、资本”四篇文章，叠加“创新、产业、人才、资本”四位一体的片区开发新模式。换而言之，就是不再只赚“干工程”的钱，而去赚“运营资产加产业孵化加资本放大”的钱。

这不只是口号。片区开发层面，公司手握五大核心阵地：CBD、国际医学中心、智想城、老商埠、马山片区，分别精准对标金融、医养、产城、文商、乡村振兴五大赛道。

在水务领域，“管好源头水，供好自来水，治好排放水，用好再生水”是其核心思路，服务供水面积1500平方公里、人口约547万人，泉水直饮工程同步推进；

在资本运作维度，2026年6月与省属鲁信集团签署战略合作协议，鲁信综合金融牌照齐全，济城投则着力盘活存量资产，资产证券化之路由此铺开。

拆解财报结构，则更能看清济南城投的转型成色：

2023年，济城投因对齐鲁银行股权投资会计方法调整，确认大额一次性投资收益，显著抬升了当年账面利润。在此高基数之下，2024年营业利润仍同比增长35.59%——增量主要来自早年低成本土地熟化项目的陆续结转。

这意味着，即便撇开一次性因素，济城投主营业务自身的盈利释放也在加速，而非依赖账面腾挪。

跳出“土建逻辑”的非典型赛道

真正让济城投在山东这批市属城投中脱颖而出的，是它敢于主动跳出传统城投的舒适区，在算力基建、文商更新、乡村振兴等长周期赛道上提前落子，探索一条与城市共生长的长期主义路径。

其中在算力领域，2023年底济城投作为济南首批“新城建”产业链龙头企业，投建了济南人工智能算力中心，算力规模达1000P，成为山东省首个突破E级的单一智算集群，目前已获批省级新型算力网络骨干节点和智算云服务中心。它还同步建设了“大模型创新工厂”，将产业数字化与数字产业化两条线捆绑推进。

不同于同业“拿地、招商、甩手托管”的浅层玩法，济城投选择自己担任业主、自行运营、自主对接产业——它本质上是在用国企信用加基建能力，为济南在山东AI版图中卡下一个骨干节点。这张牌未来不仅是资产，更是话语权。

老商埠区的文商更新则提供了另一个观察窗口：

“济南1904街区”经四小纬二项目已竣工运营，开埠博物馆与法国蓬皮杜艺术中心山东首店叠加呈现，形成“历史建筑加潮流消费”的独特业态。开埠博物馆于2025年5月开馆以来，累计接待近14万人次，走的是“以商养馆”模式——通过文创产品、多元业态、周边文旅消费圈实现“展陈引流至消费转化”的闭环。

同一张清单里还有两个商业地标：山东首座第四代万达广场——济南世纪大道万达，于2025年12月19日启幕，主打绿色LOD商业理念；城投环贸中心位于高新区，总建筑面积83万平方米，拥有216米超高层建筑，配套五星级标准酒店。

过去城投做商业，多半是“盖完卖掉”或“盖完租掉”。而今，济城投在老商埠、万达、环贸等项目中，角色已转变为“片区内容的总导演”——将文脉、首店、酒店、算力、保租房打包整合为一个“人愿意留下来的场域”，再以此反哺资产估值。

在保租房领域，“叮咚DINDON”品牌已入市18个项目约2万套，海晏门、环贸中心、深蓝时光、CBD店四处门店已投入运营，其中三处动态满租。

乡村振兴方面，马山片区的实践同样值得关注。该片区实施“全域保护发展”，连续五年举办中国名优锦鲤大赛，衍生出鲤想村、农库、松颂花园农场等一系列农文旅新业态，形成了“一条锦鲤游出富民产业链”的生动局面。

这类项目短期财报收益平淡，却具备极高的长期治理价值——它让城投的城市建设能力下沉乡村，完美衔接强省会战略与城乡融合发展，凸显市属国企的公共价值与责任底色。

新管理层接力，定义城投3.0山东范式

这场人事更迭，也为集团后续转型之路锚定了方向。

孙明达，1979年5月出生，理学硕士，深耕济南城投体系多年，从基层岗位稳步成长至核心高管，2025年6月拟任市管正职，7月落位总经理，2026年2月接任法定代表人。不到一年三次递进，这一节奏在济南国资系统中具有明确的信号意义——组织所倚重的，是一位熟悉业务、具备延续性思维的管理者，将转型战略持续推进。

新一届管理层全面落地“1154”工作体系，聚焦改革、建设、转型、盘活、风控五大核心，持续深化四大核心赛道。依托鲁信集团金融赋能与“三资三化”改革路径，济南城投将在资产证券化、REITs、产业基金领域加速突破，打开全新的价值增长空间。

放眼山东国资改革全局，城投转型已是大势所趋。

全省市属平台集体告别“建房、卖地、交钥匙”的粗放旧模式，奔赴城市综合运营商的全新赛道。济南两大平台错位布局、同向发力，共同跳出土建内卷，转向产业、文脉、民生的深度价值运营。

在这一坐标系中，济城投的特殊性在于，它是山东第一批将“算力基建”“文商首店”“泉水民生”“锦鲤乡村”这四个看似不相关的领域，整合进同一张城投报表中的参与者。报表未必每年都光鲜亮丽——2024年经营性现金流为负33.49亿元，这是城投行业的共性特征，需依赖筹资活动补充——但其资产结构中，已不再是清一色的“待出让土地”和“在建工程”。

这里有一块山东省首个突破 E 级的单一人工智能智算集群，有一条1904街区的文商现金流，有一个“叮咚”保租房品牌，还有覆盖547万人的水务基本盘。

房地产库存去化、经营性现金流承压、部分片区产业导入尚需时日，这些都是评级报告中客观列明的现实。然而，在山东这批千亿量级的市属城投中，它至少是少数没有将自己锁死在“土建、土储、还贷”旧循环里的一家。

孙明达的“项目赋能年”才刚刚启幕。这家公司接下来是否会推出山东第一单城投系算力REITs、第一单老商埠类文商资产证券化产品，比“2026年营收能否再增长几个百分点”更值得关注。

城投的价值锚点，从来不该只是资产负债表上的数字，而是一座城市是否愿意把它留下来，继续共同经营下一段生长。