7月18日，成都市金牛区将迎来两宗合计约158亩的土地上市，其中4号宗地因有一定商业用地比例，且区域环境内无大型商业配套，加之本次土拍也将首次以竞商业自持比例竞拍，因而备受关注。

4号宗地

资源优质区位前景较好 商业占比高

4号宗地位于金牛区天回镇，万石路、天龙北三路之间，与北斗七星城项目一街之隔，共分为①号地块和②号地块，共计66730.49平米，合100.09亩。

其中①号地块规划为商业用地兼容二类住宅用地，总建筑密度不大于40%，计入容积率总建筑面积不大于99483平方米（可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%）；②号地块规划为二类住宅用地，不大于95673平方米（不得兼容商业），建筑密度不大于22%。

必须提出的是，4号宗地中的①号地块具有一定比例的商业用地，出让文件中明确指出，本次拍卖采取商品住宅用地“限价购买+抽签竞得”、商住混合用地采取“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”方式确定竞得人。

4号宗地实拍图（摄于：7月14日11:30）

观察员实地探访发现，4号宗地已打围，地形方正，但内部杂草丛生。而周边现状整体已较为成熟，且区域近年来热度较高。

地块靠近主干道万石路，紧临占地约508亩的北斗七星城项目，南侧为西部北斗地理信息产业园、中铁产业园。四川中原顾问中心数据显示，目前板块内高层住宅成交均价6500——7000元/平米，区域大户型产品成交均价8500——9000元/㎡。

整体看来，地块所在区域正趋于成熟，区域内被规划为产业园区，目前已建成中铁产业园、西部北斗地理信息产业园等产业基地，产业引入、人才引进，氛围良好。

较为完善的氛围和配套也是该地块优质的先天条件之一。地块周边虽无大型商业综合体，距离最近的集中在大丰板块，但附近的北斗七星城项目一期已经交房，其中部分独栋商业、社区底商已经开业运营。未来，还将有碧桂园城市花园、保利公园里、以及该地块本身规划的商业部分陆续呈现。

此外，地块周边还具备正在修建的机关三幼、成都市鑫鑫双语幼儿园，成熟的天回小学石门校区、天回第二实验小学、北延小学、成都三十六中，以及军区总医院等教育、医疗配套。

目前较为短缺的表现在交通配套上，区域内虽规划有5号线，但目前尚未建成的地铁线路，公共交通也较为缺乏，有待未来补足。且当下客户对区域认知尚处培育阶段，因此区域楼盘虽亦有改善类产品供应，却多以刚需刚改为主。

具体到地块周边来看，现有的新建楼盘碧桂园城市花园、北星城等基本处于新产品待售和产品规划暂未公开的阶段，区域供应处于暂时空白阶段。且区域内具有大量的产业规划，产业人口的集中，将会为新地块拍卖、入市提供机遇。

5号宗地

区域配套较为齐全 周边环境品相较差

5号宗地位于金牛区沙河源街道办事处友联社区2、8组，成彭立交与古柏路交汇处，临近量力医药健康城，地块整体占地57.6875亩。

该地块规划为商业服务业设施用地（兼容二类住宅用地），总建筑密度不大于40%，高层主体建筑密度不大于20%，计入容积率面积不大于76916.7平方米(其中可兼容的住宅面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%)。

5号宗地实拍图（摄于：7月14日13:00）

观察员实地走访观察到，5号宗地现已打围，但该地块并不平整，地面因前一天的大雨有大量积水，内部还有少量的建筑垃圾及杂草堆砌。并且，该地块短缺之处在于其靠近主路成彭立交，不仅车流量多、噪声大，还伴有尘土飞扬。另一侧紧邻量力医药健康城、量力钢材城等项目，居住环境稍显薄弱，在后期呈现上对产品的品相会有所影响。

但该地块在交通配套上有一定优势，五号线将于2019年底建成通车，地铁规划了泉水路站将抵达该地块所在区域。而目前，公交路线也较多，对于有进城需求的客群也较为便捷。

具体到区域内住宅项目来看，该地块于金丰高架对侧的华侨城 天澜处于新产品待售阶段，此外，附近基本无新项目推售，据四川中原顾问中心数据，目前板块内二手房上月住宅成交均价为16028元/平方米，同比去年上涨36.47%。

整体看来，该区域商业主要依托华侨城的商业配套，仅有华侨城公园广场，步行距离相对较远；教育资源较为完善，目前呈现的有金牛七中万达中学、金牛外国语学校、成都金建小学校、成都铁中府河校区等；而周边却无大型医疗配套。该区域，还有待未来集中补足生活配套。

7.18土拍4号宗地详情：

自持要求：1、业态以片区商业综合体为主导；2、自持计容商业建筑面积不低于计容总商业建筑面积的35%，在宗地出让年限内不得整体或分割销售。

位置：金牛区天回街道办事处万圣社区9组，白塔社区7、9组，石门社区1组

净用地面积：合100.0957亩（66730.49平米）

容积率：①号地块：不大于99483平方米（其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的50%）；②号地块：不大于95673平方米（不得兼容商业）。

规划用地使用性质：①地块：商业用地兼容二类住宅用地；②号地块：二类住宅用地

起拍楼面地价：5000元/平方米

7.18土拍5号宗地详情：

自持要求：1、业态以现代商务、总部经济为主导；2、自持计容商业建筑面积不低于计容总商业建筑面积的35%，在宗地出让年限内不得整体或分割销售。

位置：金牛区沙河源街道办事处友联社区2、8组

净用地面积：合57.687亩（38458.35平米）

容积率：2

规划用地使用性质：商业服务业设施用地（兼容二类住宅用地）

起拍楼面地价：5000元/平方米