文 | 牛星钧

碧海蓝天，红瓦绿树。胶州湾畔的海风常年温润，让青岛成为北方难得的“宜居之城”。一年前，青岛立足城市特色优势和资源禀赋，谋划提出打造“中国康湾”的构想——“康”，是大健康，推进全域康养、全龄健康；“湾”，是依托青岛独特的湾区形态，构建健康特色突出的湾区城市。从那一刻起，一幅“山海康养名城、活力健康湾区”的城市未来蓝图正式起笔。

2026年7月23日，青岛召开新闻发布会，解读支持康养地产高质量发展若干政策措施。新推出的“11条”作为全国首个城市级康养地产系统性支持政策，其使命清晰而明确：一面全力推进“中国康湾”建设，一面为房地产转型探路破局。“11条”从强化规划配套、降低开发成本、拓宽融资渠道、提升项目品质四个维度入手，系统性制定支持康养地产高质量发展的政策措施，为康养地产高质量发展提供全链条支持。

“中国康湾”为何落子青岛

青岛谋篇“中国康湾”，并非应景之作，而是禀赋、机遇与担当三重逻辑交汇的必然。

先看自然禀赋。青岛拥有800公里黄金海岸线，气候宜人，兼具“山、海、泉、城、湾、岛”多重复合生态资源，坐拥即墨海洋温泉等稀缺疗养资源。在2024年中国康养城市排行榜100强中，青岛位列第15位，是前十五名中唯一的北方城市。这意味着，在南方康养城市集群之外，北方亟须一个具有国际影响力的康养标杆，青岛是最有底气的担纲者。

再看创新策源。世界级湾区无不以高端科研机构为“创新策源核”。青岛手中握着一张不可复制的“王牌”——康复大学，这是全国唯一的康复大学，2024年在青岛建成启用。以高新区为核心，青岛高新区2025年生命健康产业营收突破163亿元，增速达28.9%，已集聚阿斯利康、国药、海尔盈康一生、威高等生命健康企业1400余家。同时，全市已集聚18家相关高校院所、74家省部级以上重大创新平台，形成了“产学研医康养体”深度融合的创新底座。

三看现实需求。截至2025年底，青岛60岁以上户籍老年人口达233.5万，户籍人口老龄化率27.22%，已进入中度老龄化社会。传统的养老服务显然已经无法满足城市人口结构的演进需求。与此同时，健康消费正从“治病”转向“预防”，不仅老年人，许多中青年人也对具备康养功能的居住环境产生需求，康养地产的市场基础从单一养老需求拓展为全龄健康生活需求。“一老一小”一全龄的结构性需求，叠加房地产行业向“开发运营服务”转型的周期拐点，让康养地产从昔日的小众赛道走向行业新增长极。

值得一提的是，2025年7月，《青岛市加快推进“中国康湾”建设三年行动计划（2025—2027年）》正式出炉，30余个部门联动推进，明确到2027年全市生命健康产业规模突破1000亿元，培育10个以上特色产业园区、打造30个以上高品质健康社区。

这是城市能级提升的一次“战略卡位”。 在旧金山湾、东京湾、纽约湾、粤港澳大湾区等世界级湾区之后，“中国康湾”试图给出湾区城市的“健康版本”。它不只是青岛的城市名片，更承担着为北方康养产业探路、为中国康养城市建设提供“青岛样本”的国家级使命。

禀赋是“先天牌”，政策是“后天招”。当“先天”已经具备，“中国康湾”如何从愿景变实景？从此次的“11条”的系统设计里可见端倪。

全链条破题，让康养地产“叫好又叫座”

通读“11条”，最鲜明的特征是全链条——从规划、拿地、建设，到融资、运营、服务，每一个曾让企业望而却步的环节，都被精准拆解、逐一破题。

规划端，把“房子”重新定义为“健康生活载体”。 政策明确，康养地产项目按每千人650平方米标准配建健康服务中心，涵盖营养餐厅、养老服务、便民商业、文化教室、多功能厅、健康管理等模块，覆盖生活保障、文娱活动、健康医疗等功能，满足5分钟生活圈内养老、学习、健身、健康监测等多元需求。

住宅规模超过1000套的项目，健康服务中心最小建设面积为3500平方米；小于1000套的项目，最小面积为1000平方米。

此外，鼓励相邻的康养地产项目联动开发，统筹配置，共建共享健康服务中心。这一条的意义在于：它把康养从“营销概念”拉回“空间刚需”，让“康养”二字在图纸上就有了刚性约束。

这是银发经济与全龄健康的一次“双向奔赴”。政策既回应了238万老龄人口的迫切需求，也关照了中青年群体对预防式健康的追求。当“5分钟生活圈”内就能完成健康监测、慢病管理、助餐服务、文娱社交，康养就不再是老年人的“专利”，而是全体市民可感可及的生活方式。

成本端，拿出“计容不计价”的实招硬招。新出让土地的康养地产项目，其配建的健康服务中心实行“计容不计价”——即算入容积率但不计入土地价值评估，直接降低企业拿地成本。

与此同时，允许土地价款分期缴纳；支持利用2024年3月31日前出让的存量商住用地转型建设康养社区；项目施工达“正负零”即可预售。

这几条组合拳，精准击中康养地产“投入大、回款慢”的痛点，让“算不过账”的项目重新具备经济可行性。

融资端，引来金融“活水”。依托国家养老金融专项政策，落地养老再贷款低成本资金支持。同时，鼓励金融机构创新专属信贷产品，优先配置信贷额度并延长还款期限；支持保险资金通过股权、债权、产业基金、REITs等形式投资康养地产领域。

康养地产“重资产、长周期”的天然属性，决定了它必须靠金融创新来破局。“11条”打通了低成本资金通道，是从根源上为行业“输血”。

运营端，把“下半场”的规矩立起来。房子盖好只是第一步，运营才是康养地产的“下半场”。

政策明确，康养地产项目除了水电气暖执行居民生活类价格，社区门诊和康复机构还可纳入医保定点。更为关键的是，青岛配套出台的认定标准要求：康养地产项目必须由专业机构运营，承诺持续运营不少于10年。

这一条直指行业积弊——过去不少项目“挂康养之名、行卖房之实”，重建设轻运营、交钥匙就走人。

胶州湾的海风依旧，但湾畔的故事已经翻开新篇。“11条”字字千钧，落地的每一笔，都将化作市民家门口的医养设施、化作康养从业者手中的职业机遇、化作这座城市面向未来的核心竞争力。

“中国康湾”不是一天建成的。但有了这“11条”奠基，有了1700余家产业企业的集聚势能，有了康复大学的创新策源，青岛正一步步把“山海康养名城、活力健康湾区”的蓝图，变成万家灯火可触可感的幸福实景。海湾吹来的风，终将吹进每一位市民的健康生活里。