界面新闻记者 |
当绝大多数房企维持审慎投资基调时，保利发展却走出高强度加仓节奏。
在上海，保利发展上半年共拿下4宗地块，权益成交金额85.91亿元，成为年内上海拿地数量最多的房企。但保利发展的野心远不止此，近期，这家公司连发多条招标计划，欲豪掷333亿元继续争夺上海热门地块。
“地块尚未开拍便启动招标，能够看出头部房企正推行短平快的开发策略。一旦成功拿地，就能把原本后置的各项前期手续全面前置，有效压缩从获取土地到项目入市销售的周期。”上海中原地产资深分析师卢文曦告诉界面新闻，这反映出头部房企正全力加快周转速度。
一名业内人士告诉界面新闻，保利发展积极加仓上海，既源于稳定业绩的需求，同时也意在巩固其在上海市场的席位。“上半年保利在上海拿地最多，肯定还是想回到头部位置。”
7月23日，保利发展发布2026年半年度业绩快报，公司上半年实现营业收入1028.97亿元，同比下降11.95%；归属于上市公司股东的净利润19.28亿元，同比下降38.96%。
卢文曦认为，当前房企投资逻辑已经非常清晰，上海市场筑底修复态势明确，行情显著优于绝大多数城市。与其将资金分散布局，面对众多不确定性较强的二三线、三四线城市，不如集中资源押注上海。
豪掷333亿押注上海
频频出手，收获最丰。今年以来，保利发展布局上海的步伐明显加快，多次发布招标计划公告，最终成功跻身上海年内拿地宗数第一。
好地网指出，在土地竞拍之前就发布招标计划，是央国企常见的一种工作模式，一旦成功拿地，则可以节省后续项目开发时间。若未能成功拿地，则招标计划终止。保利发展是采取该种方式最多的房企之一。
今年3月，保利发展发布2则招标计划公告，计划投资150亿元建设徐汇区长桥板块和长宁区中山公园宅地；5月，保利发展再次发布招标公告，计划投资50亿元，建设虹口区两宗宅地；6月初，保利发展发布招标计划，计划投资16.5亿元建设松江洞泾低密地。
持续加码之下，保利发展上半年在上海拿下4宗地块。3月，保利发展以总价59.22亿元竞得上海长宁区中山公园宅地，溢价率6.43%。5月28日，保利发展以5.41亿元拿下青浦地块，次日又以14.3亿元竞得虹口四川北路地块，溢价率17.21%。6月30日，保利发展以6.97亿元摘得松江地块。
据界面新闻了解，今年上半年，保利发展无论是拿地宗数、拿地总额还是权益拿地额，都排名上海楼市第一。
在拿地取得阶段性胜利之后，保利发展继续发布大额招标计划，还要争夺更多优质土地。
6月23日，上海刚刚挂出第六批次拟出让宅地名单，6月24日保利发展就发布了徐汇康健社区地块招标计划，拟对徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块投资110亿元。一天后，保利发展再发杨浦八埭头地块招标预公告，计划总投资195亿元。
7月15日，保利发展继续发布招标公告，计划投资28亿元建设浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块。
三宗地，计划总投资约333亿元。
据界面新闻了解，保利发展招标的这三块地，徐汇康健社区地块和杨浦八埭头地块将在上海第六批次土拍中开拍（7月28日），而浦东新区将在8月的第七批次土拍中公开出让。
其中，杨浦八埭头组团起价118.68亿元，是今年以来上海单宗起价最高的宅地，也是公开市场史上第6宗起价过百亿的商品住宅地块。
“保利在杨浦已有多个项目布局，如此积极角逐地块，背后肯定有其规划铺排在里面。”卢文曦向界面新闻分析，一方面，存量项目积累的客户资源可以持续使用，尚未置业的意向人群能够转化为潜在客群，各类运营成本可摊薄；另一方面，当区域内项目形成规模之后，企业能够掌握更强的定价权。
据界面新闻了解，保利发展在此先后开发了保利·外滩序BUND45、BUND88、海玥外滩序BUND98、外滩启PARK77、外滩曜等多个项目。
同策研究院联席院长宋红卫在接受界面新闻采访时表示，保利加仓上海有两方面原因，一是上海是保利深耕城市，也是销售业绩贡献的核心主力区域，二是调整城市仓位的需要，由于其他城市房地产市场调整压力较大，保利降低了低能级城市拿地布局的力度，比如曾经重仓的城市南京，今年一块土地都没有拿，侧重上海及杭州地区。
“土地储备是房企销售的最重要支撑，加大拿地力度能够帮助销售规模的提升及提升排名。”宋红卫告诉界面新闻，上海目前是房地产市场韧性最强的城市，人口基数大，每年有大量毕业生和人才流入上海，具备持续且具备规模的刚需和刚改的需求。
保利发展已摆出志在必得的姿态，但最终能否顺利拿地，仍是未知数。业内认为，“上海作为兵家必争之地，不排除同行高价角逐、半路截胡的可能。明天（7月28日）土拍大战见分晓。”
能否夺回上海销售冠？
从销售业绩看，保利发展目前并不占优势。中指研究院数据显示，今年1-6月，华润置地以289.5亿元的销售业绩排名第一，招商蛇口以263亿元的销售业绩排名第二。保利发展排名第三（155亿元），与第四名的中海（143亿元）仅相差12亿元。
但去年同期，保利发展以259.9亿元的销售业绩位居第一，超出第二名的招商蛇口17.3亿元，华润置地和中海均在其后。
“想要在上海楼市形成一家独大的格局，并非易事。中海、华润、招商蛇口这几家头部房企位次咬得很紧，稍有不慎就会被对手反超。”一名不愿具名的业内人士告诉界面新闻。
“一个城市房企销售排名跟土地储备规模，产品打造业态及推盘节奏均有关系。”宋红卫向界面新闻指出，由于各家在产品打造业态及推盘节奏上有差异，因此，房企销量不是月度平均，而是在某一阶段的集中释放，各家房企在某一时间点的销售规模就会波动较大。
比如上半年华润在上海销售排名第一，也是得益于大量优质项目入市，包括澐启滨江、外滩瑞府、时代之城等。
业内认为，此次保利发展重回市中心，布局高端、中高端改善产品，或能帮助保利发展改善销售业绩，但前提是项目要保证品质。
在其看来，中海、华润在上海都拥有让人印象深刻的标杆项目，招商蛇口标杆项目虽不多，但其参股打造的安澜上海也有一定的市场声量。对比之下，保利发展在标杆项目打造上存在明显短板，虽然布局过不少中高端产品，但缺少能够惊艳市场的代表作。
“比较知名的保利世博天悦是早年拿的地，历经较长开发周期才有今天的销售成绩。”上述人士向界面新闻表示，保利发展在上海布局多，但伴随的争议声音同样多，此前外立面“绿玻璃”一事就引发广泛讨论。
近期，位于杨浦滨江的保利海玥外滩序BUND98被业主指出外立面减配、设计擅自变更、配套隐瞒等多重问题。其中，“绿窗”争议还一度冲上上海楼市热搜。
据了解，业主实地探访发现，项目外立面玻璃整体呈现明显绿光，与销售阶段宣传的“通透高质感洁净玻璃”观感反差巨大。
有保利外滩序BUND98业主告诉界面新闻，“玻璃呈现绿色的原因是开发商没有用超白玻，超白玻不会那么绿，也贵不了多少钱，一平方米大概贵几十块钱。窗户不仅是绿，还有哈哈镜效果，目前已经答应更换了。”
业主认为，该项目还存在不少问题，如隐瞒除部分楼栋外无电梯连接地下一、二层的不利因素，且不符合无障碍设计的要求；外立面铝板颜色与石材颜色虚假宣传；8楼阳台顶为铝板，未告知购房者无法悬吊晾衣杆或封阳台等。
“目前还有一些货不对板的问题没有解决，比如飘窗台高度跟样板间不一样，导致窗台上不能像样板房一样做柜子放床垫。”上述业主向界面新闻表示，比如南主卧样板间飘窗台高度14.2厘米，交付尺寸只有8.6厘米，相差39.4%。
界面新闻记者从《致保利海玥外滩序BUND98业主的一封家书》获悉，项目方承诺对地库B2至B1层通行优化、楼梯间品质效果优化、顶层阳台晾衣功能优化、全域样板整改与业主共建、居室飘窗功能优化、外立面整体质感优化。
保利海玥外滩序BUND98曾是上海热销红盘，首开均12.64万元/平方米。去年5月27日开盘，223套房源全部售罄，项目认购期间共收到544组有效意向认购，认购率高达244%。
大规模补仓为保利发展重启了增长空间，但产品兑现力与市场口碑，将决定这家企业在上海的持久生命力。
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