2026年7月，当张阿姨从儿子家避暑归来，拖着拉杆箱走进新街口外大街10号院时，眼前的景象让她愣住了。住了近半个世纪，这个老小区头一回让她感到有些“陌生”——墙面白了，路面平了，角落里堆积的大件垃圾不见了，取而代之的是一排锃亮整齐的智能分类垃圾箱。门口的栏杆抬落有序，外卖小哥需登记方可进入，连隔壁院的老姐妹来串门都笑着说：“你们这儿，现在像个正式小区了。”

这份“陌生感”背后，是北京市西城区德胜街道党建引领下的一场治理升级——以党工委统筹为牵引，社区与物业协同破题，推动老旧小区从“各管一摊”走向系统化治理，基层服务的精度与温度由此得以重塑。

政府主导破题，让管理服务落到实处

新街口外大街10号院建于20世纪60年代初，位于北京市西城区德胜街道，是典型的“物业未覆盖”老旧小区。几十年来，这里从未有过专业市场化物业公司提供服务。居民赵大爷今年60多岁，提起以前的居住感受，他连连摆手：“楼道里小广告一层贴一层，社区组织人铲完没两天又贴满了。”楼道灯坏了无人维修，晚上上下楼只能摸黑扶墙；废弃床垫、破沙发、旧柜子堆在角落成为鼠患和蚊虫的滋生地。“最怕下雨，路面坑洼积水，一脚踩下去泥水溅到大腿，老胳膊老腿生怕摔一跤。”

与居住环境一起“凑合”的还有安全问题。由于未实行封闭管理，外来人员和车辆随意进出。小区地处北京核心区位，不少外部车辆将此地视作“免费停车场”和“穿行捷径”。傍晚时分，外来车辆塞满小区，业主下班回家绕上三圈也找不到车位。“有时候实在没地方停，只能停到外面马路边，第二天一早赶着挪车，不然就是一张罚单。”居民李先生回忆道。缺乏门禁系统，外人随意进出，张贴小广告、上门推销者络绎不绝。“住在这儿，没有安全感，更没有归属感。”

新街口外大街10号院的困境并非孤例。2020年，住房和城乡建设部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确提出扩大物业管理覆盖范围。

此前，小区已被列入老旧小区改造名单，违法建筑拆除后公共设施得以更新，多数居民期盼引入专业物业服务公司，以巩固改造成果。但引入物业并非易事——根据《民法典》规定，选聘物业服务企业需由业主共同决定。北京市西城区德胜街道充分发挥指导协调，组织社区居委会、小区业委会多次座谈，深入了解居民诉求；严格审核备选物业企业资质，公示相关信息；随后组织社区工作者逐户入户征询意见、广泛动员，并依法依规组织业主大会投票表决。最终，业主大会高票通过，同意由碧桂园服务旗下普惠物业品牌悦佰家进驻。

党建引领赋能，政企协同筑牢治理基石

2026年6月15日，在北京市西城区德胜街道的统筹指导和社区的全力配合下，悦佰家项目团队正式入驻新街口外大街10号院。

社区是基层治理的“最后一公里”。北京市西城区德胜街道将新街口外大街10号院作为党建引领基层治理的重点示范点位，建立了“街道—社区—物业—居民”四级联动工作机制。街道包片干部定期下沉社区，参加物业工作例会，现场协调解决难点问题；社区党委书记担任治理“第一责任人”，与悦佰家项目经理建立“双组长”制，实现治理信息共享、问题共商、责任共担。

悦佰家项目团队与社区居委会建立了常态化联动机制——物业管家与社区网格员结成“工作对子”，每日巡查互通信息；社区民警、城管队员定期进小区联合执法，共同维护公共秩序；每逢重大事项，三方联席会议按时召开，所有决策均在街道把关、社区监督、居民参与的前提下完成。“党建引领不是一句空话，而是实实在在的工作抓手。”悦佰家相关负责人表示。

悦佰家协同作战，一针一线绣出精致居

“老旧小区的物业，不能光靠说，得靠干。干得好不好，老百姓的眼睛是雪亮的。”在业委会的支持配合下，悦佰家项目团队进场第一天，项目负责人王学琴便立下了“绣花匠心”的工作准则。

第一针：让小区“有边界”。 悦佰家做的第一件事，就是升级道闸系统，增设标准化门岗和智能门禁，实行人车分流管理，对外来人员和车辆逐一登记。针对紧邻交通要道、常有外人穿行的问题，团队为边门安装栏杆和门禁系统，为居民发放门禁卡，保安定岗值守——既方便出入，又杜绝了随意穿行。这一举措得到了街道综治办和社区居委会的大力支持，从方案审批到设备安装，全程跟进、现场把关。

第二针：向乱象“动真格”。 赵大爷印象最深的是悦佰家进场后的“大扫除日”。由社区党员骨干带队、物业保洁人员参与的“清洁突击队”对楼道、公共区域展开地毯式清理。废弃多年的旧家具、积存的大件垃圾一车车清运出去，楼道堆物逐一清理劝导。社区居委会提前张贴通知、入户动员，赢得居民配合。团队对所有公区墙面集中铲除修补、重新粉刷，小广告和斑驳污渍一扫而光。“一下子敞亮了，走路都顺畅了。”赵大爷说。

第三针：让环境“有品质”。 针对路面坑洼问题，悦佰家团队全面整修翻新园区主干道及支路，破损路面逐一硬化、平整，雨天积水彻底解决。同步科学规划交通动线，重新划线规范车位，在保障消防通道畅通前提下最大化释放停车资源。“现在下班回来基本有地方停了，虽然要交停车费，但心里踏实了。”李先生说。

垃圾分类曾是老旧小区的“死结”。在街道城管部门和社区的共同推动下，悦佰家撤桶并点，更换老旧破损垃圾桶，统一建设全封闭式智能分类垃圾集中站，配备洗手池、除臭设备，专人引导分类，垃圾桶周边污水横流、蚊蝇滋生的景象一去不返。园区导向牌、温馨提示牌同步增设，小区的“方向感”和“品质感”同步提升。非机动车飞线充电、乱停乱放是另一大隐患，悦佰家盘活边角空地，新建带充电桩的非机动车棚，既解决非机动车充电难题，更从源头消除消防隐患。在施工过程中，街道、社区多次现场协调居民意见，保障改造顺利推进。

坚持党建引领，筑牢协同治理新格局

社区治理千头万绪，物业矛盾的核心症结往往在于多方主体权责不清、沟通不畅。加强党建引领基层治理，是破解小区治理难题、理顺多方权责的核心密钥。

悦佰家建立了“多方联席会议”制度，定期将社区干部、物业负责人、居民代表请到一张桌前——车辆停放怎么疏导、充电桩装在哪里、维修优先级怎么排，每一项都摆在台面上商量，在充分沟通中寻找最大公约数。通过常态化联动、制度化协作，形成“社区统筹协调、物管会监督评议、物业公司落实执行”的闭环治理体系，实现小区问题共解、资源共享、治理共抓、家园共建。

坚持不搞大拆大建，秉持“用低成本修缮稳步提升品质”的理念，把每一分钱花在刀刃上，把每一件事做到居民心坎上。这正是北京市西城区德胜街道所倡导的“因区施策、量身定制”理念的生动实践。

从“吐槽”到“点赞”，改变看得见

“以前楼道灯坏了得自己掏钱换，现在一个电话物业师傅就来了，换灯泡、通下水道、修水管，随叫随到。”业委会主任张主任说，“这么多年，终于有了‘有人管’的感觉。”

“以前小区里的车横七竖八乱停，现在都规矩了。有人管和没人管，真不一样。”李先生说。

进驻一个月，居民满意度大幅提升，物业费收缴率较预期增长明显。小区从“被嫌弃的对象”变成了周边老旧小区“羡慕的样板”。在北京市西城区德胜街道指导下，在社区与悦佰家协同作战的共同努力下，“低物业费不等于低服务，普惠不等于亏损”的理念正在变为现实，每一位居民都能享受到有尊严、有品质的物业服务。

从“凑合住”到“精致居”——几十年“无人管”的老旧小区，一朝换新颜。这不仅是新街口外大街10号院的故事，更是党建引领下政府主导、企业协同、居民参与的三方共治实践，是基层治理创新的生动注脚。

普惠悦佰家，让老旧活起来。