拿地20年的茂业九眼桥地块，历经“收购”、“土地性质变更”，终于在7月15日开始动工。

这个所谓“成都首个商改住项目”，在今年2月份茂业提出拟将土地性质变更的公告时，便得到了业内的广泛关注。茂业商业抓住新政利好时机，成功调规，成为成都“土地性质变更商改住”的首例。

拿地20年 用地调整后开始施工

近日，房观察实地走访了该项目所在地块，目前已经有工人在作业，现场的施工方负责人透露，他们已于7月15日正式开始施工。

茂业商业九眼桥项目现场（拍摄于：7月21日 11:00）

而据成都建信网公开信息显示，去年5月9日，锦江区建设局已就项目基坑工程发布过施工许可证，但是打围后一直未动工；今年7月12日，锦江区建设局发布该地块商业、住宅及配套设施的施工许可证，并且，显示合同竣工时间为2019年5月30日。房观察近日实地探访发现，打围外墙处，依然显示“茂业豪园”的项目案名，内部处于开挖基坑阶段。

实于今年4月19日，茂业商业就已拿到成都市规划局的建设工程规划许可证，明确显示建设项目已变更为商业、住宅以及配套设施，规模达59876.87平方米。

具体从项目规划图纸上来看，土地性质变更之后，该项目临一环路的两栋高层建筑为办公（底层为商业），临宏济中路的两栋为住宅，采用的是高层搭配底层商业的住宅常规做法。

茂业豪园项目的商业负责人也向房观察透露，“茂业九眼桥项目，主要以公寓、住宅为主，商业部分只带一点底商，不会太多。”

茂业调规之路不易 规划局称仅为“个例”

回溯到该地块20年来整个的发展变化，今日的“调改”似乎有迹可循。并且，调规之路也并不容易。

去年3月25日，四川省政府常务会议审议通过，“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可经审批转型为商品住宅用地。”之后业内传出消息，该项目要进行“商改住”，而项目名称也改为“茂业豪园”。

今年2月18日，茂业商业发布公告称，拟与成都国土局签署土地变更协议，将商业用地调整为零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地，并增加土地出让面积1723.4平方米，补缴1.27亿土地款。

（公告截图）

4月19日，成都市规划管理局审批通过，颁布“茂业豪园”项目规划许可证；7月12日，锦江区建设局发布该地块商业、住宅及配套设施的施工许可证。

如今用地性质的摇身一变，茂业所在的锦江区规划局对此做出了回应。

“因为该地块原来是自有土地，如今通过调规调的一部分住宅。”其表示，市规划局对于土地性质调整的类别与程序有相关明文规定，并非所有地块都可以申请改变土地性质。

锦江区规划局解释道，“一般招拍挂卖出去以后的地，原则上在规划方面都不予调规，可以调规的是政府储备的土地，例如以前国有的企业，他们通过政府协议划拨的土地可以进行调规。”

成都市国土局也对此类土地变更流程也做出了解释，“土地性质变更需先经过城市规划批准，国土局再根据城市规划来做，所有的出让合同、供地都是依据城市规划签订。”也就意味着，国土局并没有判断权，判定地块性质的变与不变。

区域大型商业运营困难 茂业转型谋出路

事实上，茂业九眼桥项目商改住之所以只能是个例，难以推而广之，除了政策上的原因之外，也有一部分市场诱因。

数据来源于中成房业

从九眼桥片区主要住宅项目新增及存量数据来看，近些年九眼桥片区住宅新增量较少，2016年之后，新入市项目屈指可数，而从2015年开始，整体存量也处于一个较低的水平。区域内住宅市场的空白显而易见。

此外，片区内二手房、写字楼均价约在15000元/㎡以上，在售的成都阿玛尼艺术公寓平均价格更是从2016年的34508元/㎡涨至目前的46421元/㎡。

阳光新业中心商场内实景图（拍摄于：7月21日 11:45）

另一方面，片区内的集中式商业运营情况也不甚乐观。譬如，与茂业商业九眼桥地块仅一街之隔的购物中心——阳光新业中心。其公司年报中显示，2016年成都阳光新业购物中心出租率为88%，通过实地探访，房观察发现阳光新业中心内的确存在明显的空铺，尤其是高楼层的铺位。

其实，纵观整个成都市场，与茂业商业九眼桥地块有着类似遭遇的项目并不在少数，但是正如锦江区规划局的回应，更改土地性质甚至“商改住”的规划调整不可能成为大概率事件。

“像茂业九眼桥项目这样的情况必然只能是个例。”四川省连锁商业协会会长冉立春认为，“首先，从土地性质本身就有了很大的限定，要满足很多条件，必然牵涉到多方、多部门的协调工作；另外，还需要照顾到项目各自的不同情况，一事一议；更重要的是，在决定一个项目可以商改住之前，必然还要讨论其改革的现实性与迫切性，以及未来价值。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦认为，“土地性质从商业改为住宅的可能性很小。”但其表示，有两种情况会引起土地性质的变更，第一是有助于增加住宅用地的供应，那么是可以进行变更的；第二是如果可以和租赁的模式结合，那么可以变更为租赁型的项目。