内地一些被“限购”政策挤出的资金正在悄然“南下”植入香港楼市，这块对内地房企而言一直可望而不可及的“金土地”被视作逃脱调控的价值洼地。

7月14日，香港地政总署公布，于当日中午12点截标的马鞍山白石住宅地共收到30份标书。中海外、中国奥园、五矿地产、中信泰富等内地房企入标。

这只是内地房企南下“攻城略地”的一个缩影。截至目前，2017年香港公开招标的5块宅地全部被内地房企收入囊中。

据仲量联行统计，按地块最大可建楼面面积计算，2016年内资开发商拿地面积达400万平方呎（约合37万平方米），比2015年增加一倍。2017年初至今，内资开发商在香港拿下的宅地可建楼面面积已经超过2013年、2014年和2015年全年的数字。

近两年来，随着内地大量资本的涌入，香港的房地产行业生态、竞争环境发生了变化，内地开发商迅速布局，抱团、高价夺地等一系列动作，把原本无争无抢的香港楼市推向了风口浪尖。

内资来袭，香港市场生变

继万科、保利、绿地等“先行者”后，越来越多的内地开发商把业务半径延伸到了香港。

6月21日，香港地政总署公布，路劲基建和深圳控股合资成立的深劲有限公司以31.69亿港元，每平方呎折算楼面价约6700港元拿下位于新界屯门的一块宅地。这一价格，比此前市场介乎21.2亿港元至26亿港元的估值高出一成。

内地房企拿地出价之高，被新鸿基主席郭炳联称之为“癫价”。

2016年下半年至2017年，海航及龙光地产、合景泰富被香港市场认为是内地资本来袭的主要代表，而在内资来袭之下，更多香港发展商面临出价不及内资高导致拿地失败，甚至是地价推高以至不忍下手的无奈。

长实地产就是个例子。早在2016年11月，长实地产就曾参与过香港九龙启德第1k区3号地盘、九龙启德第1E区2号地盘、九龙启德第1L区3号地盘地块的竞拍，最终因出价不及其他房企，这三宗地最终由海航及利福国际分食，其中来自内地的海航就夺得两宗地块。

某港企内地分公司营销负责人称，对于香港房企来说，即便有钱，他们在拿地态度上也无法如内地房企般进取，这与双方发展模式不同有关。香港开发商发展项目数量有限，项目的利润率要达到30%或以上才会考虑。而内地开发商每年项目众多，习惯了量产型的发展模式，10%的利润率就可能达到其要求的盈利幅度。

内资大举入港的背景下，香港土地市场的每一次变化都能吸引市场的目光。

五个月前，合景泰富曾与龙光地产以168.55亿港元联手拿下鸭脷洲一宗临海住宅用地，当时的拿地价格，是内地开发商在香港拿地的最高纪录，也是时隔20年后香港再次诞生新的总价地王。

内地房企高价拿地的胆识让港资巨头侧目，冒险激进的战略部署带着不按套路出牌的拿地方式，又表现的如此凶猛，内地开发商一度被称为“搅局者”。

但这并没有影响内地房企赴港投资的热情。5月16日，位于香港九龙启德新区的一宗住宅地块，被两家来自内地的开发商龙湖地产与合景泰富联合拿下，总价为72.3亿港元。此次拿地是合景泰富年内第二次在香港布局，而龙湖地产则是首次进入香港市场。

6月2日，碧桂园迈出进军香港的第一步，以6.1亿港元收购宏辉集团旗下Plan Link公司，该公司持有九龙城贾炳达道142号至154号的旧楼重建项目，地盘面积约9100平方尺。不同于合景泰富、海航等公司高价拍地，碧桂园选择旧楼收购作为进军香港市场的切入口。

最近一年内，来自内地的房企已经在香港购入10宗土地，成交总金额接近600亿港元，已经占到香港总体卖地收入的五成以上。其中表现最抢眼的是海航集团，这家公司曾在五个月内以272亿港元拿下香港4宗地块，是内地房企在香港拿地最凶猛的一家。

内地房企接连购入香港土地的时点，恰逢香港楼价经历短暂回落后，又继续连创新高。不少人担忧，此时内地资金大举涌入香港楼市，或将进一步推高香港的楼价，极端情况可能令整个香港楼市崩盘。

这在澳门新赌王、嘉华国际主席吕志和看来，并无不妥。他强调，内地和港资并无分别，香港是自由经济社会，无论内资、还是外资到香港买地，都会促进香港的经济繁荣，有竞争才有进步，香港要学会适应这些情况。

赴港落子趋利避害

这股赴港投资的热潮并非一时兴起，早从2011年起，包括中海地产、万科、世茂、中信、中冶、五矿、保利置业等房企纷纷在香港拿地，成交土地超过20宗。

在这些拿地房企的身影中，既有实力雄厚的央企，也有大胆泼辣的民企，几乎可以预见的是，香港在未来会越来越像内地的一线核心城市，绝大部分内房股都在等待合适的时机出击香港。

某港股分析师称，上半年，内地房企纷纷赴港竞买宅地、收购物业及盘活旧改项目，内地开发商如今已经成为香港土地市场上重要的投资力量，在土地市场上的大胆与舍得花钱也让港资十分惊讶。香港的土地拍卖都是暗标，往往是价高者得，跟动不动“熔断”相比，这对不少房企而言，属于土地拍卖竞争压力较小的拍卖方式。

拥有大湾区政策红利及市场强劲的香港，逐渐被内房企“占领”房地产业务，似乎是一个大概率事件。

1997年香港楼市泡沫破裂后，内地房企纷纷退出香港市场，直到2011年才逐步重返。那一年，仅有1家内地房企在香港拿下1幅宅地。

到2016年，6家来自内地的房企在香港共计拿下7幅宅地。若按总成交额计算，内地房企在香港摘得的住宅用地占全年香港宅地总成交额的54%，这也是首次占到半数以上。

今年，内地房企香港拿地的热情似乎有增无减。截至目前，2017年香港公开招标的5块宅地全部被内地房企收入囊中。根据香港地政总署此前发布的2017年4月至2018年3月的卖地计划，计划一年内共卖出6块住宅用地，而目前内地房企已摘得2块。

内地房企为何热衷于香港市场？

市场人士分析认为，内地房企在香港积极拿地，与国内一二线核心城市拿地难有关。目前国内主要城市在土地出让时，为防止过多地王出现刺激市场情绪，都采用了类似限地价、竞房价、竞自持面积等方式。这已经不再考验开发商单纯的开发、操作能力，而是要求今后能有更高的运营能力，这对大多数开发商而言短期内难以接受。但香港目前的土地出让，仍然是以公开招标、价高者得的传统方式为主。相比内地，香港拿地可能单价更高，但会减少其他繁杂的程序，能直接开发售卖。

香港融资成本较低，或吸引越来越多的内地开发商，但也有业内人士认为，香港楼市具有特殊性，存在货币因素、政策管制等多方面的风险。此外，内地开发商过去的发展很大程度上是享受城镇化红利，而香港已经是比较成熟的市场，如果内地开发商按照以往的拿地逻辑，可能会水土不服。

香港财政司司长陈茂波就曾警告称“没人能知道调整的幅度有多大，或者什么是合适的调整程度，因为这是由市场决定，而非政府决定。因此，大家必须意识到其中存在的风险”。

5月12日，香港金管局出台新政：从2017年6月1日起，在建筑融资方面，香港金管局认可机构可向地产商提供的最高融资上限由地价成本的50%下调至40%，由建筑成本的100%下调至80%；整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的50%，此前这一上限为60%。

仲量联行国际董事兼亚洲估价及顾问部总监刘振江认为，香港金融管理局出台限制借贷措施将增加房企开发的资金成本，中小型开发商现金欠充裕，拿地计划料将减少。但在人民币持续贬值及实行长远的全球扩张策略下，内资开发商将继续积极在香港物色住宅发展机会。