文｜酒管财经

李思廉，这个名字很多人可能已经有点陌生了。

但在几年前，他可是全球最大豪华酒店的业主。

2019年，他的千金李嘉颖大婚，新郎是香江集团的刘根森。

新郎在香港半山买下一套价值11.48亿港币的豪宅，作为婚房。半个地产圈、金融圈的头面人物奔赴婚礼现场，霍震寰、梁安琪这些港澳豪门的面孔，挤满宴会厅。

那时候的富力，刚做完一笔震惊行业的交易，一口气从万达手里接下了77家酒店。

7年后的今天，一则公告把李思廉重新拉回公众视野。只不过这一次，和当年完全不一样。

9月10日晚，富力地产发布公告披露，公司连同法定代表人、董事长李思廉新增限制高消费记录。

爱企查显示，截至9月15日，李思廉关联的限高记录（含已撤销）已达245条。

图源：爱企查

很多人对限高没有概念。不是不让消费，而是把高消费的通道全部封死。

不能坐飞机，不能坐高铁一等座，不能入住星级酒店。

尴尬的是，当年李老板花重金收购高星酒店，可如今自己却被限制入住星级酒店。

从“世纪捡漏”到“债务黑洞”

富力地产现在面临的困境，可追溯至2017年那场震惊业界的收购。

当年，万达因自身资金压力急于出售资产，富力以近190亿元的价格收购了万达旗下70多家酒店，收购价仅为市场价的6折。

完成这笔交易之后，富力一跃成为全球最大的豪华酒店业主，也为其财报贡献了131亿元的一次性收益，外界一度称富力“捡了便宜”。

富力合作酒店品牌 图片来源：富力集团官网

不过这场被大家称作“世纪交易”的合作，带来的不仅是光环。

富力当年账面现金仅有156亿，却拿出近200亿收购酒店资产。交易完成后，公司净负债率直接飙升至170%以上。

大量资金被固定在不动产项目当中，企业能够用来应对资金风险的储备，也被消耗干净。

从账面数据来看，这次收购的方案是可行的，但酒店项目实际经营的情况并不理想，如果除去并购带来的一次性收益，酒店业务从收购完成之后就一直在亏损。

2017年至2019年，酒店板块总共亏损金额超过16亿元；

2020年至2022年，市场整体环境变差，酒店收入对比最好的时候下降大约三分之一，每年产生的亏损持续扩大；

2024年受资产出表和减值拖累，亏损进一步扩大至36.19亿元。

把所有数据合并计算，2017年至2025年，其酒店运营板块累计亏损约90亿元。

地产上行期，房企可以依靠销售回款填补酒店业务产生的亏损，用住宅项目赚取的利润补贴酒店板块。

可一旦楼市转入下行阶段，房屋销售规模缩减，企业资金链条开始收紧，酒店业务持续亏损的问题就会显现出来，不断消耗企业手里的流动资金。

财报数据显示，2023年至2025年，富力归母净利润分别亏损199.50亿元、154.05亿元、163.11亿元，三年合计亏损超516亿元，叠加2026年上半年归母净亏损52.68亿元，三年半累计亏损高达569.34亿元。

李思廉当初设想的现金流护城河，变成了持续失血的无底洞。

截至今年6月底，富力合并总负债2579.29亿元，账上能用的现金只剩26亿；等到了7月底，光逾期的有息债务本金就累计达到471.09亿。

图源：富力地产

直到2026年初，李思廉在出境时被天津法院拦下，原因是涉及执行金额超17亿元的司法案件。

香港人李思廉，至今还回不了香港。

2022年北京万达嘉华酒店以5.5亿元出售，这笔交易也开启了富力变卖酒店资产。

直到2024年，境外一笔6.14亿美元债务违约，淡马锡旗下基金申请对富力子公司清盘，68家核心酒店连同写字楼被强制接管。

富力直接失去这部分资产的自主处置权。

这些酒店资产不再完全属于自己，卖或者不卖，以什么价格卖，不再由富力说了算。

富力酒店“清仓大甩卖”

如今，打开法拍平台输入“富力”，弹出来的酒店资产超过30个。

大连康莱德、唐山洲际、东莞万达文华……全是2017年从万达手里接过来的那批“豪华家底”。

如今，正在被一件件摆上货架，以平均每月出售1-2家酒店的速度进行清仓。

尽管富力地产已经开始断臂求生，变卖物业公司股权、处置大批酒店项目，但资产处置并不顺利。

拍卖市场的行情远比预想惨淡。不少酒店多次降价、两到三轮流拍，依旧无人接盘。

江苏泰州富力万达嘉华，起拍价1.15亿，两次流拍后进入变卖；

湖北黄石万达嘉华起拍1.18亿，河南安阳1.05亿，安徽亳州万达嘉华起拍不足亿元。

广州空港假日酒店评估价3.96亿，第一次2.77亿流拍，降价到2.22亿，依旧没有竞买人报名。

曾经六折拿下的核心城市高端酒店，在资产处置市场上，继续折价，依然很难找到买家。

值得注意的是，近期刚刚法拍的西安富力希尔顿酒店，其员工的安置问题也已引发社会关注。

当年打包199亿拿下的77家酒店，到2026年，绝大部分已经完成出售、司法处置，被债权人接管。

据不完全统计，当年这批酒店资产，剩下还握在富力手里的，只剩下16家。部分统计口径里，甚至仅剩个位数。

曾经那个“全球最大豪华酒店业主”的名头，早已不复存在。

卖掉酒店资产回笼的资金，远远覆盖不住当初投入的本金，再叠加多年持续经营亏损和巨额利息，这笔世纪交易据媒体综合估算亏损规模接近200亿。

有意思的是，当年卖掉酒店的万达，靠着这笔回款大幅降低自身负债，顺利轻装上阵，走到现在。

很多人感慨王健林当年果断甩卖资产，眼光长远。

但资产本身没有好坏，匹配到合适的资金，资产才有价值。

资金错配，再好的地标酒店，也会变成定时炸弹。

不过，富力酒旅板块并未完全停摆，广州富力丽思卡尔顿酒店、广州富力君悦大酒店、广州柏悦酒店、北京富力万丽酒店、重庆富力凯悦酒店等16家酒店仍保持自持且正常运营。

另外，富力的文旅旗舰项目海南海洋欢乐世界也将迎来新一轮扩建，度假区计划新增2家酒店，总建面约9万平方米，算是难得的增量亮点。

不过，富力的酒店甩卖潮，仍是地产酒店从增量时代转向存量时代的必然结果，也是国内高星酒店转型迎来下半场的重要信号。

十年一觉富力梦

很多人会讨论，李思廉当年不该接下万达酒店。

如果站在2017年的视角，这笔交易的诱惑足够大。低价拿下一批成熟高端酒店，快速做大资产规模，品牌、物业全部现成。放在当年的地产叙事里，是一次经典的资本抄底。

问题不在于酒店本身，而在于带着地产思维做酒店。

酒店生意本身有它固有的底色，重投入、折旧持续、回本周期漫长，靠稳定入住率和房价慢慢消化成本。它能带来持续现金流，但无法像住宅销售一样，短时间快速回笼巨额资金。

这是地产开发和酒店经营，最本质的鸿沟。做住宅，盖好、卖掉，回款落袋；酒店买下物业之后，维修、能耗、人力、品牌管理费，每一年都在持续花钱。

李思廉当时低估了两件事。

地产行业下行的速度，以及国内高星酒店转型期生存的艰难。

富力集团在当年进行收购的时候，选择六折作为参考标准，这个标准参考的是酒店账面资产的数值，但账面资产数值并不代表酒店实际经营能产生的价值。

国内高端酒店资产的价值判断方式，很长一段时间都和房地产企业绑定在一起。

对于地产商来说，酒店不能单独作为产生稳定现金收入的业务单元，一家酒店的价值高低，大多由所在土地的价值决定，而不是这家酒店每年能够获得多少经营收入。

在地产开发思维的影响下，酒店资产价值评估大多会使用成本估算方法或者市场对比方法，评估重点是建造酒店需要投入多少资金，或是附近地块的成交价格，而可以体现酒店实际经营水平的收益估算方法，一直没有得到足够重视。

可现如今，酒店行业判断资产价值的核心标准，不再是账面资产数值，而是现金流。

如今重新审视这场世纪并购，很难简单判定李思廉买错了资产。

这批酒店，物业底子至今仍在，很多城市地标酒店，硬件、品牌、区位依旧不差。错的是交易背后的资金结构，是对地产周期、酒店行业回本周期过于乐观的预估。

房企跨行进入酒店领域，最容易出现的问题就是用房地产快速周转的思路，去运营回报周期很长的业务；

房地产行业追求规模快速扩大，资产价格上涨，依靠借贷放大经营规模。

而酒店行业需要长期持续运营，管控能耗、人员开支、平均客房收益，耐心应对行业周期的起伏变化。

两套完全不一样的经营思路强行结合在一起，一旦市场消费需求减弱，各类风险就会集中显现出来。

地产酒店江湖，从来没有永远的赢家。

所有靠杠杆堆起来的资产帝国，在周期面前，都脆弱得不堪一击。