界面新闻记者 | 江怡曼

9月18日，A股房地产板块盘中再度走强。截至当天收盘，万科A（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）、绿地控股（600606.SH）均涨停，招商蛇口（001979.SZ）、滨江集团（002244.SZ）、保利发展（600048.SH）、金地集团（600383.SH）等跟涨。

9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。住房城乡建设部有关负责人介绍，当前，房地产市场出现了“两个转变”。一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。

该负责人还表示，在“十五五”时期，将积极适应房地产的新形势、新变化和新要求，统筹防风险和促转型，统筹惠民生和稳增长，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产高质量发展。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉界面新闻记者：“住建部‘十五五’新闻发布会对当前房地产和城市发展新形势作出重要概括和判断，核心是‘两个转向、两个转变、三化转型’，这应成为房地产发展需要重点关注的大背景。”

他表示，从城市端看，是“两个转向”：一是城镇化从快速增长期转向稳定发展期，二是城市发展从增量扩张转向存量提质增效，这是对中央城市工作会议精神的进一步落实，也是房地产发展必须关注的城市外部环境变化。从市场端看，是“两个转变”：一是房地产市场供求关系发生重大变化，房地产从“有没有”转向“好不好”；二是进入存量时代，二手房交易占比上升并超过新房市场，市场结构已发生深刻变化。从行业端看，是“三化转型”：建筑业加快智能化、绿色化、融合化转型。

近日，A股上市房企2026年半年报已全部披露完毕。从财信证券发布的行业半年报综述数据来看，房地产开发板块整体呈现“营收降幅扩大、亏损边际收窄、现金流造血修复、债务压力抬升”的分化特征，行业仍处于深度筑底阶段，结构性机会集中在财务稳健的头部央国企与区域龙头企业。

2026年上半年，房地产开发板块全部上市房企合计实现营业收入‌5259亿元‌，同比增速为‌-24.3%‌，降幅较2025年全年的-19.2%扩大5.1个百分点，这已经是行业连续第三年中报营收出现同比下滑。

行业整体毛利率为‌14.4%‌，较2025年全年的13.4%小幅回升，但销售、管理及研发费用率升至6.7%，财务费用率升至6.2%，费用端刚性压力明显加大，直接挤压了盈利修复空间。

回顾近几年房地产板块的股市表现，行业经历了从估值承压到深度调整的过程。近期，券商机构发布的观点认为，2026年将是房地产行业寻找新均衡的关键年份，机会高度集中于核心城市和财务稳健的优质房企，板块估值修复空间已打开，但全面反转仍需政策持续发力与居民信心修复的共振。

东吴证券认为，本轮政策进一步强化“严控增量、盘活存量”的政策导向，明确新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩，存量盘活的重要性得到提升。从行业层面看，城市更新、城中村改造及低效用地再开发等存量开发模式的重要性有望进一步提高，具备旧改经验、深耕核心城市并拥有存量项目资源储备的房企或更具优势。

‌‌中邮证券认为，2026年年初以来，市场在量价两端都出现了一些积极变化，尤其是以上海为代表的核心城市。新房销量全国跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房挂牌价跌幅明显收窄及部分核心城市率先企稳。

该券商认为，二手优于新房的“短期错位”或延续一段时间：政策当前更聚焦公积金、置换与核心需求群体，短期更快传导至二手端，提高链条效率；新房端项目端节奏与供给收缩仍制约环比表现，需以价格企稳与去库存配合，继续观察5-6月延续性。

前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，总体来看，当前房地产市场依然在调整之中，未来会出现明显的分化。一二线城市的核心区域的房产，因为有比较大的稀缺性，同时也有刚需，有可能率先出现一定的反弹，但是一些非核心区的房产，可能还会继续调整，现在还没有明显的一个拐点出现。

他认为，通过房地产新政来释放一些新的需求，客观上也能起到缓解房地产市场下跌的风险。但是在资本市场上，对于房地产板块不宜过度乐观，很多城市房地产市场依然是供过于求的情况之下，房地产开发投资连续3年大幅回落，很难有大的改观，所以在投资上还是要非常谨慎。