蹉跎了20年，昆明“老盘”别墅项目智者山丘，这次可能真的要重启了。

近期，《智者山丘花园（颐乐园、智乐中心）项目监理服务招标公告》、《智者山丘花园颐乐园工程设计优化及施工项目招标公告》先后发布。

从今年一季度末发布EPC总承包招标招标计划，到如今监理服务招标，时隔半年，总算有了回响。

一般来说，项目监理服务招标是在工程开始建设之前，当选中监理机构之后，项目建设工程也就进入开工倒计时。已经开始监理服务招标，那么也就证明离其正式开工的时间不远了。

 

这一次是全面新生，还是原地踏步？

根据项目监理服务招标公告，智者山丘花园颐乐园（A2地块）项目用地180亩，为住宅用地，总建筑面积244320平方米，其中地上建筑面积126966平方米，地下建筑面积117354平方米，共82幢住宅及1幢幼儿园。

期间共完成勘察设计、土方、部分基坑支护、桩基、幼儿园和19幢住宅的封顶断水（约13017㎡地下室结构及26234㎡地上主体结构施工）。

智乐中心项目120亩为商业用地，总建筑面积53629.12平方米，其中地上建筑面积41257.60平方米，地下建筑面积12371.52平方米。

颐乐园（扣除已实施部分、通信工程、正式用电及高、低压供电）及智乐中心项目，预估建安工程费约101700万元。 

同时明确，本次招标范围为完成智者山丘花园（颐乐园（扣除已实施部分、通信工程、正式用电及高、低压供电）、智乐中心）项目全过程监理服务，包括但不限于施工准备阶段、施工阶段、竣工验收备案阶段、审计阶段及移交阶段、缺陷责任期的全过程工程监理服务。

更早之前发布的《智者山丘花园颐乐园工程设计优化及施工项目招标公告》中则明确，原设计方案于2017年完成，现市场环境和客群需求已经发生了巨大变化，原设计的住宅产品已无法匹配当前市场需求，现须结合新的产品定位对原设计方案进行优化调整。

这也意味着，本次重启的智者山丘项目，从产品到规划都将重新调整。

按照公告信息，本次同步推进的优化及施工项目招标规模约75552万元，其中设计费约1552万元，建安工程费约74000万元。项目已完成勘察设计、土方、部分基坑支护、桩基、幼儿园和19幢住宅的封顶断水（约13017㎡地下室结构及26234㎡地上主体结构施工）。

其中，招标人拟对智者山丘花园颐乐园项目后续工程进行复工续建，拟对已建成部分进行改造优化设计并续建以达验收标准，对未建部分进行整体优化设计后实施续建。续建工程暂估建安工程费约81400万元(含工程预备费7400万元)。

本次工程优化范围包括两个方面，一个对除样板展示区范围外的工程重新调整进行优化设计服务工作，包含但不限于开展必要的市场调研、与同类项目产品对标分析，完成产品定位落地性评估，形成优化设计策略报告，配合招标人完成优化市场去化方案；

一个是根据优化设计报告完成本项目的方案设计、初步设计（含概算编制）、施工图设计及其他专项设计（园林绿化景观设计、中水工程设计、正式用电设计、通信工程设计、公共部分装修设计、基坑支护及边坡工程设计除外）等，并配合完成工程设计有关报批、审批工作，完成初步设计和施工图设计阶段专项技术方案审查，完成全套设计成果资料制作，配合审图公司完成施工图审查，配合招标人报批报建、专家咨询、资料收集等相关工作，以及施工过程中的全过程设计服务及协调工作，工程质量缺陷责任期内的设计等后续跟踪服务。

工程施工范围包含但不限于除样板展示区外所有未完成的建安工程、室外附属工程、绿化景观工程及相关配套设施（基坑支护及边坡工程、配电工程、防水工程、人防工程、中水工程、通信工程、公共部分装修工程除外）建设等具体内容，同时承担项目整体的质量、安全管控、进度调度及竣工验收相关配合工作。

那么，本次项目再度启动设计优化与续建招标，并官宣对外寻求合作方，这个蹉跎20年的低密度高端大盘能否“焕新重生”，是一次全面新生，还是原地踏步，值得期待。

最早预计3年半后入市，市场还在吗？

究根溯源，智者山丘项目择址于昆明金殿后山，东绕城高速附近，总占地面积约350亩。

最早在2005年，云南本地房企官城地产计划在双龙片区打造1000栋坡地别墅，取名为“智者的山丘”。

但此后几年一直无实质性进展，2019年3月，全权交由昆明交投负责，彻底变成国企项目。实施主体云南双龙建设投资有限公司，前身是云南双龙假日置业，是昆明交投旗下的全资子公司。

至今，20年过去了，依旧未能入市销售。

按照此前对外发布的公开规划资料，智者山丘项目由A1地块（康乐园）、A2地块（颐乐园）、A3地块（智乐中心）3个独立地块构成。

住宅地块容积率1.06，总户数821户，产品类型涵盖合院、联排、叠墅、退台洋房等低密住宅，并配建一所12班幼儿园；商业地块拟建为商业及酒店配套；医疗配套方面将拟建一座二级康复医院及相关附属设施。

值得一提的是，在9月17日发布的颐乐园（智者山丘花园A2地块）规划核实分期方案批前公示中明确，项目共建设83栋建筑，地上2-8层，地上2层。

总建筑面积244320㎡，其中地上建筑面积126966㎡，地下建筑面积117354㎡，容积率1.06，基底面积38821㎡，建筑密度32.36%，绿地面积48006㎡，绿地率40.02%，机动车停车位1274个，非机动车停车位1282个。

另外，公告中还明确了其住宅部分——颐乐园，总计划工期1250天。其中，施工工期 要求在1100日历天内完成施工并竣工验收合格并交付使用，接近3年半的时间。

换而言之，倘若进展顺利，这个几经波折的低密大盘，按照“828新政”现房销售的要求，最快也要预计在2030年才能入市销售。

然而，从目前的昆明楼市来看，新规大平层产品、新规四代宅（含四代宅洋房），才是高端改善市场的热销主流，备受购房者青睐。在建、待建的低密度社区，也多以四代宅、四代洋房产品为主。像智者山丘这样的合院、联排、叠墅、退台洋房等组合，反而成为了稀缺品，仅有为数不多的几个老规低密度项目在售，但销售热度并不算高。

3年半后，当产品优化后的智者山丘入市，又是何种行情，唯有静待时间给出的最终答案。