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界面新闻编辑 | 庄键
在北京现房销售细则落地之后，上海迅速跟进出台相关政策。
9月28日下午，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自2026年9月28日起施行。
《实施意见》从预售资金监管、现房销售规则、金融配套支持、土地供应管理等方面打出组合拳，落实商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉界面新闻，上海此次出台商品住房销售制度改革相关文件，与此前北京的做法一致，标志着各地在落实国家层面房地产三项基础制度方面（项目公司制、主办银行制、现房销售制）已形成具体细则。
据了解，9月24日，北京市住房城乡建设委等多个部门联合印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，明确了全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、持续做好市场秩序规范和质量监管等六方面的措施。
“京沪两地细则既体现了对国家政策的贯彻落实，也反映了今年各地积极出台相关细则的整体态势。总体政策表述与上层保持一致，仅在部分表述上存在微弱差异，这也是各地结合实际情况进行的调整。”严跃进指出。
同策研究院院长宋红卫在接受界面新闻采访时也表示，上海“828”新规细则落地体现了在与国家总规方向保持一致的前提下，因城施策下的差异化，对于新政落地过渡期供需稳定，提升房地产企业开发的预期和信心有直接帮助。
界面新闻此前报道，8月28日，住建部等三部委发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，推进现房销售。通知提出，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。
国家“8·28楼市新政”发布满月之际，上海快速落地配套细则，紧跟北京步伐，成为全国第二个出台系统性落地实施方案的重点城市。
从本次上海推出的细则来看，预售资金实行全额、全过程监管。《实施意见》明确，2026年8月28日后发布土地出让公告的商品住房新项目，申请预售须满足单体建筑主体结构封顶要求，同时实施预售资金全额全过程监管；项目完成综合竣工验收后方可解除资金监管，上海后续还将出台专项预售资金监管办法。
对于2026年8月28日（含）前，已取得或部分取得建设工程规划许可证、但尚未办理预售许可的项目，继续沿用原有预售条件与资金监管政策。对于2026年8月28日及之前已拿地、尚未拿到建设工程规划许可证的项目，原则上按照新项目标准执行。
另外，对于2026年8月28日前已发布出让公告，但之后才取得土地使用权的项目，2027年底前可沿用原有预售条件，预售资金则按照新规监管。
现房销售推行定金制度同样值得关注。本次《实施意见》明确现房销售路径，推行现售定金制，定金一般不超过总房价款的3%。
针对现房销售，上海明确，2026年8月28日起新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，并在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息；开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。
定金方面，上海推行现售定金制，开发企业在取得建筑工程施工许可证后即可与购房人签订购房定金合同，提前锁定意向客户；定金一般不超过购房总价款的3%，高于北京1%的上限。与北京类似，定金能否支取使用、因购房者责任解除定金合同的情形等，本次政策均未明确。
中原地产市场分析师卢文曦表示，新政策对预售项目的资金监管更严格，从消费者角度来看，资金安全有保障。
除此之外，上海将推行主办银行制度，项目全部资金纳入单一账户闭环管理。
《实施意见》明确，2026年8月28日起新签订借款合同的房地产项目，单独发放开发贷的银行即为主办银行；银团贷款模式下，牵头银行担任主办银行。房企需要在主办银行开立专用资金账户，项目开发贷、自有资金、现房销售资金等全部项目相关资金统一纳入该账户管理。至此，实现“一个项目、一家主办行、一个资金账户”的资金闭环。
中指研究院上海数据总经理张文静告诉界面新闻，与北京由市住房资金管理中心担任监管机构不同，上海明确由市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构实施资金监管，两地监管架构存在差异。
信贷规则、开发贷也都有明确细则。在上海，2026年8月28日后拿到预售许可证的项目，必须完成竣工备案，才能够发放个人住房按揭贷款以及公积金贷款，贷款资金直接受托支付进入资金监管账户。
至于开发贷款支持，《实施意见》指出，明确按照市场化原则满足项目合理融资需求，同时要重点向现房销售项目及安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”项目倾斜。
不仅如此，土地出让款可分期缴纳。上海将建立“规储供用”一体化机制，坚持一地一策，结合市场实际有序推出适配市场需求的优质住宅地块。
宋红卫指出，新政对于参加上海拍地的房企是重大利好，能够降低房企拿地的资金压力，“原来是一次性缴纳全额土地款，新政后首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清。”
而且，适应市场和项目需要，按规定程序决策后、可再延长一年；分期付款的，不计利息。
张文静告诉界面新闻，与北京“余款两年内缴清”的直接安排相比，上海采用“1+1”模式，名义缴清期限更短，但保留了经决策再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度，取决于延期决策程序的宽松度。
“京沪两地的政策，为后续各地细则的制定提供启示。”严跃进认为，预计后续各地都会陆续出台相关细则，政策口径或有微弱差异，但总的改革精神都会保持一致。
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