文｜Hotelers  

10月20日，世茂集团间接全资附属公司铭阳有限公司（已委任接管人及管理人）与 Oceanfront Hong Kong Limited 订立两份互为条件的买卖协议，以27亿港元出售中国香港东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店及酒店业务，交易预计2026年底前完成。

相比2023年不低于60亿港元的最初叫价，成交价缩水过半。这不是一次主动的资产优化，而是债权人接管后的强制变现：出售所得净额将由接管人用于偿还2020年7月的银团贷款，构成世茂境外重组的“境外触发事件”。

一宗缩水过半的“银主盘” 

卖方铭阳是世茂的间接全资附属公司，因拖欠以汇丰为首的银团贷款，2026年6月24日世茂对外公告相关物业已被委任接管人，并启动正式出售程序。招标6月启动、8月31日截止，公告称“竞争过程非常激烈”；10月20日签约，总代价27亿港元，预计2026年底前完成交割。

时间回到2023年，当时世茂对于这处资产首次放售时叫价不低于60亿港元，其后一度下调至约45亿港元；最终成交价27亿港元，较最初叫价缩水约55%。

“竞争激烈”和“价格腰斩”同时出现，原因是“银主盘”的规则本来如此：接管人的目标是尽快变现、清偿债务，不是等一个业主满意的价格。定价权从开发商转到债权人手里，这正是这单交易区别于正常酒店买卖的地方。

世茂的酒店棋局：旗舰资产变成化债筹码 

东涌这两家酒店对世茂也有着特殊意义。两家酒店于2020年12月、2021年初相继开业，共设1219间客房，是世茂旗下最大的单体酒店及酒店群，被称为“香港第二大酒店”，是世茂在香港酒店业务的“门面”。

回看世茂的酒店版图：2009年成立世茂酒店及度假村；2017年与喜达屋资本合资成立世茂喜达酒店集团，孵化御榕、茂御、茂御居、世御、凡象、睿选尚品、睿选7个自有品牌；2019年推出面向千禧一代的凡象品牌，并签约巴厘岛、马六甲等海外项目。出险之前，这是内地房企做酒店品牌的代表性样本之一。

但可惜的是，旗舰资产救不了债务。本次出售所得净额，由接管人用于部分偿还2020年7月27日的银团贷款，构成境外重组方案中的“境外触发事件”。也就是说，这笔钱不会回流世茂，而是直接用于偿还项目贷款，世茂自己的流动性压力依旧很大：截至2026年6月末，世茂借贷总额1761.43亿元，未来十二个月内到期债务约1114亿元，手头现金及银行结余约108亿元，扣除受限制与预售监管资金后，自由现金寥寥。

另一面，重资产收缩的同时，世茂的酒店业务正在从“拥有资产”转向“输出品牌”，但能不能撑起下一个阶段，还要看境外债务重组的走向。

中国香港酒店迎“出售潮” 

近一年，中国香港酒店资产明显进入密集换手期，卖家背景各异，其中包括：

2026年5月，新世界发展传出就香港君悦、万丽海景、尖沙咀凯悦三家酒店50%股权进行整体磋商，总估值约156亿港元；9月又有消息称，尖沙咀凯悦酒店50%股权正与新加坡华业集团（UOL）洽谈，整体估值约30亿港元，持有另一半的阿布扎比投资局也在同步商谈。

2026年4月30日，富豪产业信托：完成出售富豪东方酒店，双方协定物业价值约15.18亿港元，最终代理支付款项13.66亿港元。

据2026年9月市场消息，凯德投资拟以23亿港元收购中上环宜必思酒店（550间客房），改造为学生公寓，交由旗下雅诗阁雅寓运营，倘若成功落地，将成为凯德2014年以来在香港的首笔重大交易。

尤其值得关注的是，越来越多的资本开始把酒店作为学生公寓等长租产品的改造标的。

2026年以来，华润隆地、中原投资、京东等机构相继收购香港酒店物业，计划改造为学生住宿。华润隆地以约9.53亿港元购入荃湾悦品酒店；京东在7月连续收购两处酒店物业，涉及约10.3亿港元。

据媒体对公开交易的不完全统计，2026年以来，香港酒店及商厦改造学生公寓的相关收购规模已超过80亿港元。其中第一太平戴维斯的统计口径显示，今年上半年香港单宗超过5000万港元的非住宅物业投资总额达到223亿港元，当中酒店类资产占21.6%。

这些交易都在改变酒店资产的定价逻辑，也意味着，酒店在存量物业交易市场上，开始与其他住宿产品直接比较投资回报。

再优质的现金奶牛，一旦背上债务压力，在债权人眼中也只是一件抵押物。它可以拿来化债，可以改变用途，也可以成为基金的收购标的。

交易的共同点，往往不是酒店经营出了问题，而是持有者的处境先一步变了。而买家的逻辑则始终如一：折价够深、位置够硬、改用途有空间，这道账算得过来，便值得出手。