文｜空间秘探 李佳茹

近日，中山富华酒店在停业近10年后重新试营业。这家1986年开业的老牌酒店，由中山投控于2023年通过拍卖取得相关资产，后续投入约3.5亿元改造，保留老建筑风貌并升级客房、餐饮和会议设施。与此同时，地方国资正在多个项目中扮演重要角色：博鳌亚洲湾酒店转向医养综合体，武汉停业多年的老牌酒店改建为国宾颐养中心，中国太保也通过长期租赁空置酒店，在常州布局城市康养社区。对于地方国资而言，老酒店究竟应该继续做酒店，还是转向其他业态？不同选择背后，又在重新计算怎样的资产账？

闲置老酒店，国资为何愿花4个亿重开业

最近大半年，行业里一宗宗闲置老酒店的盘活案例，背后的主导方越来越多是地方国资，不再是早年抄底的民营酒店老板，也不是跑马圈地的连锁酒管集团。

10月16日重新试营业的中山富华酒店，就是这批案例里最有代表性的一个。

这个1986年开业的城市初代四星级地标，是中山人过去三十年里办宴席、接远道客人的首选场所，2016年突然停业之后，蒙着围挡、黑着窗户的大楼在市中心立了快十年。

这次重新开门，行业里最先传出来的不是新装修的设计图，是两组放在一起看颇有点反差的数字。

2023年中山市属国企中山投控通过公开拍卖拿下这栋资产，成交价6077.72万元，而后续的整体改造投入，则达到了3.5亿元。也就是为了让这家老酒店重新开业，需要花费4亿多元。

很多人提到这个项目，第一反应是“情怀驱动”，觉得是国企为了留住城市记忆才花钱改造。

但只要算一笔最基础的账就会发现，情怀只是锦上添花的理由，真正推动项目落地的，是更现实的资产逻辑。

一栋高层酒店物业闲置十年，从来不是“放着不管就行”：每年要留安保人员值守，要定期检查建筑结构、管道防冻防漏，要付财产保险，这些刚性维护成本一年下来也不是小数目。

更关键的是，这栋楼在资产负债表上一直挂着，但因为没有经营，无法产生任何现金流，属于典型的“沉睡资产”，在地方国资越来越严的存量资产盘活考核里，这样的资产占比太高，肯定不好看。

而且这栋楼本身的价值并没有随着停业完全消失。它在中山核心城区的位置是不可逆的。

当年建设的高层结构、配套的大型宴会厅、整层的餐饮空间，这些硬件放到今天依然是稀缺资源。

如果彻底拆了做住宅或者商业，光拆迁、土建成本就远高于翻新酒店，而如果重新挂上酒店招牌，周边几十年积累的商务客、本地宴席需求还在，只要产品更新到位，是能接住现有市场需求的。

拿南昌环湖宾馆的项目对照就能发现，中山富华不是个例：这栋1990年开业的南昌老地标，在叠山路核心位置闲置了14年，10月26日刚改造完成引入锦江丽柏品牌运营，资产由南昌交投集团持有，也是城投平台在公开市场收回来的闲置老酒店。

不管是中山富华还是南昌环湖宾馆，两个项目的选择逻辑高度一致：楼的区位是好的，硬件底子在的，原来的酒店市场需求没消失。

那与其让楼一直空着产生持续的持有成本，不如投入一笔改造资金，让它重新变成能产生现金流的经营性资产。

当然，这类改造的成本远比外人想的高。这类上世纪八九十年代建的高层老酒店，所谓“改造”根本不是换个沙发刷个墙面。

中山富华的项目里，钱大头全花在了看不见的地方：近四十年的建筑要做全楼抗震加固，整栋楼的水电、空调管线全是当年的标准，要全部凿开重新排布。

为了满足现在的消防疏散要求，原来偏窄的公共走廊必须拓宽，硬生生把原来规划的两百多间客房压缩到了195间，牺牲了近四分之一的房量才换来合规开业的资格。

早年设计里没有地下车库，这次专门挖了两层补车位，解决老牌酒店最被诟病的停车难题。

至于那些被本地人拍照打卡的老水晶灯、旋转楼梯，看着是保留下来的情怀符号，实际手工修复的成本比全新做一套还高。

空间秘探认为，国资愿意在这类项目上砸钱，从来不单单是情怀问题，而是要综合算账，这笔账远不止是酒店本身的经营回报。

作为市中心的核心老地标，让这栋黑了十年的楼重新亮起来，本身就是存量盘活考核里的硬任务之一。

不做酒店，康养成了最好的一条出路

中山富华的选择，是地方国资盘活老酒店资产里最容易被看到的一条路，把老楼收回来，砸钱改完，接着当酒店开门做生意。

但如果把视野拉开会发现，最近两年国资手里的闲置老酒店，已经远远不只有“改完做酒店”这一个出口。

10月刚官宣的博鳌亚洲湾酒店就是最典型的一个。这座当年规划总投资10亿元的滨海五星级度假酒店，十万平方米的大体量物业。

这次没有像大家预想的那样找个国际酒管品牌重新开业，而是整体转向医养综合体。

海南本地国资平台联合资产方引入一龄集团运营，保留一部分度假配套，叠加医疗康养功能，依托博鳌乐城医疗先行区的政策，专门做长住康养客群。

几乎同一时间，湖北武汉汉口黄浦大街上一栋停业了十几年的老牌酒店，被湖北文旅集团接手修缮，改造成“国宾颐养中心”，不再接待普通商旅散客，主要服务有医养需求的长者。

把这些项目和中山富华放在一起对比就能发现，现在地方国资面对手里的闲置酒店，已经不再抱着“老酒店就必须做回酒店”的固定思路，而是逐栋楼评估最适配的用途。

为什么有的楼砸钱改完继续做酒店，有的楼干脆转去做康养？核心就是三个变量的算账：区位、客源、物业条件。

像中山富华、南昌环湖宾馆，都在城市核心城区，周边是成熟的商务区和居民区，本地宴席、商务出差的基本盘一直都在，把楼改造成中端或者中高端酒店，随时能接住散客和团队客，现金流来得快。

而博鳌亚洲湾在滨海度假区，周边几乎全是同类型的度假酒店，淡旺季客流差极大，冬天旺季人挤人，夏天整条街空荡，硬撑着做酒店，一年得有大半年空房。

但它挨着博鳌乐城，全国有长住康养需求的老人愿意过来，客群一住就是几个月，入住率稳定，算下来做康养的长期回报，比硬撑着做度假酒店高得多。

武汉那栋转成颐养中心的老酒店也是一样，周边三甲医院密集，但城区里的商务酒店供给早就饱和，新酒店都在抢有限的商旅客流，不如瞄准周边有养老需求的长者，做差异化的长住生意。

这些散落在不同省份的项目串起来，能看到一个很清晰的国资动作逻辑：现在地方国资手里的老酒店资产，正在按区位和禀赋被分类处置。

位置在核心城区、有稳定商务和宴席客群的，就重投入改造成酒店，接市场化的商旅和本地消费需求。

位置在度假区、周边同类酒店扎堆、淡季客流撑不起全年运营的，就转去做康养，吃长住客群的稳定现金流。

另一个很明显的动作是，国资拿到资产之后，很少再自己从零搭团队做运营，基本都是引入专业合作方，这背后其实是非常务实的能力边界划分。

地方国资的强项是持有物业，搞定改造的审批流程，对接各种层面的资源，做基建工程的经验足。

与此同时，部分地方国资也在布局康养业务，广西康养集团、广州康养集团等平台，为地方发展康养产业提供了新的组织载体。

对这些业务而言，寻找合适的物业是项目落地需要考虑的问题，而闲置酒店也因此成为值得评估的一类存量空间。

不过，老酒店的出路并不只有继续做酒店和转向康养两种。

这些年跑下来的实际项目里，还冒出了不少其他适配方向：挨着产业园区的老酒店，像上海黄浦区的苏河美欣公寓那样，由国资把经营效益下滑的商务酒店整体改成保障性租赁住房。

还有靠近大学城的老楼，天津团泊新城紧邻仁爱学院的一家老酒店，改造为面向周边高校毕业青年的租住社区。

甚至有些本身就在核心商圈的老酒店，比如南京河西的国际青年会议酒店，当地国资把长期闲置的会议室、楼层拆分出来做共享办公、标准化考场，对接周边的小微创业团队和培训机构。

不管最终选什么业态，本质都是同一套算账逻辑。

对于地方国资而言，真正需要做的，是根据每处物业的区位、建筑条件和市场需求，判断它应该继续经营、转换用途，还是通过出租、合作或转让重新配置。

老酒店不一定非要回到酒店业态，但每一次转向，都需要有明确的需求和可持续的经营逻辑作为支撑。

闲置老酒店，必须重新算一笔资产账

今年以来，国资酒店业务就呈现出明显的分化。

一边是部分国企挂牌转让酒店股权或相关资产，试图剥离非主业、低效资产，另一边，地方国资也在通过拍卖收购、区域整合等方式接手酒店。

今年6月，青岛中天宾馆100%股权挂牌转让，中青旅也公告拟转让所持山水酒店51%的股权。

与此同时，地方国资背景的企业接手重庆恒大酒店、武汉富力万达嘉华酒店等项目的消息同样受到关注。

产权交易市场提供了一个观察窗口。不过，挂牌并不等于成交，成交也不意味着资产已经盘活。

因此，老酒店进入交易市场，真正的出路也不只有“买下来，再花钱改造”这一种方式。

一种方式，是国资继续持有物业，自行投入改造，并依靠旗下酒店板块或自有品牌运营。中山富华酒店的重新开业，体现的就是这条路径。

它的优势是业主能够掌握资产和经营方向，也有机会将酒店与集团其他业务协同起来，但相应地，改造投入、经营风险和回报周期也需要由业主认真承担。

另一种方式，是保留国资的物业持有者角色，把运营交给专业的酒店集团。

今年九月，成都多家国资与华住集团达成战略合作，未来3至5年，华住集团力争在成都建设100至150家酒店，总投资超60亿元。

长治财苑宾馆则计划由首旅如家参与改造，导入建国璞隐品牌，按照同类型项目的运营数据，这类导入品牌的老酒店，工作日入住率普遍能比改造前提升两到三成。

以前老楼主要靠周末的本地宴席撑收入，现在平日的商务散客补上了，现金流就稳了很多。

对于有一定市场基础、但缺少成熟运营体系的老酒店而言，专业品牌能够提供产品标准和会员体系，让资产不必完全依靠业主自身的经营能力。

除了与国内酒店集团合作之外，地方国资也可以根据项目定位，引入国际酒店品牌或管理公司。

这种选择通常只留给区位足够核心、硬件底子不错的物业。

典型的是北京三里屯工体片区的百富国际大厦，这是北京国资持有的老旧混合楼宇，楼里原来配套的老牌酒店经营多年，设施老化。

今年项目完成整体改造后，并没有像其他项目那样引入本土连锁品牌，而是引入万豪旗下福朋喜来登招牌，同时保留一部分服务式公寓业态。

对于这类本身就在城市核心商圈、周边本来就有高端商旅需求的老酒店，引入国际品牌的核心价值从来不是装修风格的升级，而是直接补上了最缺的获客渠道，毕竟周边本来就有高消费力的客流，之前只是老酒店自己的品牌接不住。

这种换国际招牌的改造，成效也写在房价和客群结构上。原来楼里的老酒店，在工体周边卖四五百一晚，客群基本是临时找房的散客。

引入福朋喜来登之后，靠着万豪体系里覆盖全球的企业差旅协议，接下了不少周边外资公司的商务团队订单，平均房价比改造前涨了快一半。

当然，这种模式的成本也不低，也对硬件改造标准有更严格的要求，如果区位足够好、高端客群支可以撑得住价格，是真的划得来。

空间秘探认为，讨论存量盘活，不能只看一栋楼最终改成了什么，更要看它为什么值得继续投入。

对于地方国资来说，老酒店盘活首先是一道资产筛选题。

区位成熟、产权清晰、条件尚可的物业，可以考虑继续经营酒店，或者引入专业品牌提升运营效率；具备稳定居住需求的，可以评估长租公寓等业态；

与医疗、养老资源相匹配的，也可以探索康养转型。

但如果物业本身存在产权债务问题，或者周边缺乏足够的消费需求，那么即使投入资金也未必能够扭转经营困境，对这类资产而言，转让或退出，同样是需要认真考虑的选择。

从继续经营酒店，到引入国内外品牌，再到转向康养、公寓等其他用途，地方国资手里的老酒店正在出现越来越多的选择。

但这些选择最终指向的，不是让每一栋旧楼都重新开门，而是让每一笔投入都有合理的经营依据。

真正的盘活能力，不是把所有资产都留在手里，而是判断哪些值得投入、如何配置资源，以及在什么情况下应该及时止损。

当老酒店不再只是等待改造的旧物业，而是被放回真实的市场需求中重新评估，它的价值才有机会被重新发现。

能否重新亮起招牌，只是外在的变化，能否找到合适的经营者、形成可持续的收入，并让投入与回报相匹配，才是这笔资产账最终能否算通的关键。