“二手房成交量涨了！”

最近听到不少同行提到这个信息，小编也从成都某二手房数据机构了解到：成都主城区及天府新区二手房成交量从5月开始就有逐月增加。

这对于刚需购房者来说可能不是一个好消息。

小编找到一份从房管局公布的数据端口统计出来的数据。

主城区（含高新）4-6月新房二手备案数据

受4.12紧急限购的影响，成交量断崖式下跌，但是二手房成交量在之后却明显上涨。另外，据成都某二手房机构反映：7月份二手房实际成交量比6月还有提高（数据统计端口可能不同）。

并且，从房管局端口的数据显示，近一年来成都的二手房成交量都有碾压新房的态势。而这样的转变在成都这样的增量房（新房）市场是不正常的，更可怕的是现在二手房售价明显高于新房的情况下。

二手房销量增多，至少有两点直接因素

1.主城区新房供应持续走低

5-7月主城区（含高新）新推房源量

虽然新房备案价限制短期内不会改变，但是新房的供应持续在低位，并且保持较高的当日平均清盘率，买到新房的几率只会越来越低。

2.新房购房成本增加

要求一次性付款楼盘增多，这一点小编也没必要过多强调了，落了户，凑够首付又怎样？现在买房要全款！

不仅要全款，户型面积段还大。据房管局数据统计：7月成交的新房户均107.48㎡，二手房户均仅有88.27㎡。

在二手房价格明显高于新房的情况下，二手房销量增加，意味着有市场对于房子的需求量依然很大。这样一来，想要二手房降价就难了，新房二手价格倒挂现象还会一直持续。

新房二手价格倒挂，投资散户在倒腾资金

有一帮现实派购房者道出了他们的买房逻辑：既然房价要“强奸”我，我为何不享受？

持有两套房产，衣食无忧的张小姐最近也准备加入抢房大军了，因为他看到了身边的朋友们前前后后都在买卖房产，据说从他们一个办公室进出的房产买卖就涉及近20套房产，而他们的买房逻辑如出一辙……

现在全款买低价新房，但是可以高价卖掉自己的二手房，中间每平米4000-7000元/㎡的差价，他们对于这种买进卖出的方式感到乐此不疲，甚至不停地发动身边有条件的亲戚朋友购房。

在新房被强制限价的时候小编就意识到了这个逻辑，只不过现在已经有越来越多的人将它实际应用。

如此死循环，问题到底出在哪儿？

1.调控限制需求端来得太猛，但是在供应端上太缓慢

说到底还是供需关系不平衡，半年4次调控，大量购房者被挡在门外，但是在供应端上，虽然有文件提出了未来5年的供地计划，但过去大半年，我们看到上半年的供地节奏一直很慢，并且依然是高价地频出，刚需购房者担心未来房价会更高。

2.投资购房人群太多

拿过去和现在的房地产调控后一对比，我们就能发现一些端倪。过去一旦实施调控政策，地产成交量迅速下跌；而现在调控后不但成交量不跌，地价不跌，购房需求伴随着房价反而迅速增加。

房产投资界流传着“信调控，住桥洞、房子越限越涨”等“真言”。现在住房的需求端已经不是单纯的居住人群，这么多年以来，它已经从一个生活必需品转变为一个投资品。以小编目前接触到的购房人群来看，依然是投资人群占主。

并且一部分在上一波房价上涨时吃到甜头的人，更是持续在打投资买房的主意，并且非常看好市场。

3.购房的不公平竞争

“茶水费”、“排号费”、假摇号、内部房等等，都能把刚需购房者拒之门外。如果按照上海实施购房公开摇号，省去中间的“灰色环节”，刚需购房者买到的几率也会大很多。

总体来说，这半年的楼市，利用资金杠杆的炒房客虽然退出了市场，但散户投资客依然有所增加。成交量相比去年确实有所下降，但是需求量不减，买卖市场并没有冷下来。同时，买房的难度还增加了，刚需购房者有点被市场“淘汰”的味道。

但是，房地产调控也是一盘大旗，要在短期内完全断绝“投机”炒房的行为很难。目前中央也提出加快建立房地产调控长效机制。住建部已经实施的政策就是租购同权，未来或将加入“金融管控”和“房产税”。也有很多业内人士指出，只有把长效调控机制不断完善并做细做实，才能推动房地产市场平稳健康发展。