文｜迈点

哈尔滨道外区南直路，哈药六厂主楼的金箔长廊里，每天上午九点刚过，拍照的游客就排起了队，这座被叫作“东北卢浮宫”的欧式建筑免费开放快三年，累计接待游客超过560万人次。最近有新闻称，同一片厂区有一栋1999年建成的老楼正在改造，明年春节之前将作为酒店对外营业。这两年，把老厂房、老地标改成酒店，是城市存量改造的一股热潮，北京、上海、景德镇都有工业空间里开出的酒店。这是 “存量地标” 改造从网红打卡走向产业运营的一个典型样本。存量时代的大背景下，怎么把一处自带流量的老建筑变成一门能算得过来账的生意，是几乎所有城市都要回答的课题。

1、一座“东北卢浮宫”的翻红与困境

哈药六厂始建于 1977 年，是哈药近半个世纪发展的历史见证，也镌刻着哈尔滨老工业基地的印记。

真正让它出圈的，是 2004 年建成的那栋欧式主楼，古典主义、巴洛克、洛可可多种风格混搭，内部金碧辉煌得像座宫殿，网友随手一拍就给它封了个 “东北卢浮宫” 的称号。2021年，哈药六厂整体搬迁到利民开发区，这片6.5万平方米的厂区封闭闲置，22栋楼没了用途。

转折点在 2023 年底，哈尔滨冰雪游一夜爆火，游客自发扒出了这座 “卢浮宫”，社交媒体上迅速刷屏。面对高涨的呼声，哈药集团顺水推舟，2024 年 1 月 16 日宣布老厂免费开放，版画博物馆同步迎客，开放首日就涌进 2 万多人。两年多下来，这栋楼成了名副其实的流量收割机，版画博物馆有 10 个专业展厅、总面积 7000 多平方米、展出作品200余幅 。截至今年 9 月，累计接待游客已突破 560 万人次，单日最高接待 2.6 万人次。

不过，现在的哈药六厂，是 “景点” 多于 “生意”。穹顶壁画、欧式回廊原样保留，餐饮、文创、旅拍、医药专柜陆续进场，但整体形态仍是 “参观”，而非 “消费”。说白了，大家是奔着 “东方卢浮宫” 这个名声来拍照打卡的，项目本身还没有形成一套能把人气换成收入的商业闭环。

这也是城市地标的共同困境，免费参观加轻消费的模式，客流量再大，落到运营方口袋里的钱也很有限。游客拍完照就走，热闹归了城市，收益却未必归了项目。而且网红流量天生是一次性的，打卡这件事没有复购，这波热度过去，下一波不知道在哪。

流量本身不是生意，只有把它转成过夜、吃饭、购物的真实消费，流量才值钱。

所以对哈药六厂这样的存量地标来说，“被看见” 只是入场券，“被消费” 才是真考题。要接住这 560 多万人次的流量，把它变成持续的钱和持续的客，就必须给这处空间装上 “能留人、能花钱” 的业态，这或许也是酒店进场的原因。

2、酒店进场，存量改造里最稳的压舱石

事实上，对于哈药六厂的存量焕新，哈药股份一直在调整思路。

早在2025年5月，哈药股份董事会通过议案，把哈药六厂南直路厂区整体挂牌出租。当年 9 月、10 月，哈尔滨产权交易所先后挂了两轮牌，没有征集到一家意向客户。

流拍不难理解。17 万多平方米的建筑面积、22 栋楼，整体打包给一家机构，意味着对方要同时接住规划设计、文保审批、业态招商、长期运营，全国有这个能力又愿意接整包的运营方屈指可数。老厂房不同于商业综合体，改造要过文保和消防的硬门槛，回报周期又长，门槛和风险叠在一起，没人敢接。

2026 年 7 月，哈药股份再次上会，把整体挂牌调整为整栋、分层、局部或合作经营，切成小块往外放。9 月，厂区运营方与广东、深圳两家文创企业签了三方战略合作框架协议，按“景区+街区+园区”三区一体的思路，把厂区规划成八大主题院落，覆盖展览、婚庆、酒店、亲子、潮玩、旅拍、餐饮，这也给后续招商留出试错空间。

为什么存量改造总把酒店当第一块拼图？

道理很简单，因为酒店是自带客源、刚需消费的业态，能把 “过路流量” 变成 “过夜消费”，是整个改造里现金流最确定的板块。一间房住一晚就是实打实的收入，比文创、餐饮这些想象空间大但变现慢的业态稳得多。对运营方来说，酒店既是收入底盘，也是给整个园区 “带货” 的稳定客源。

酒店盘活存量资产，这两年已经是一股明流。前段时间迈点观察到各地老建筑正在陆续被改造成酒店，涉及的品牌既有嘉佩乐酒店、费尔蒙酒店等奢华酒店品牌，也有亚朵、全季、汉庭等中端及国民酒店品牌。

不过要注意的是，酒店能解决 “来了住哪”，解决不了 “住下玩什么”。一座存量地标的真正价值，还得靠酒店之外的那一整套内容来兑现，如果把一家酒店品牌当成整盘棋，那会误读存量改造的真正难度。

3、从打卡地到目的地，怎么“救活”老地标？

酒店是第一步，第二步就是要把整个厂区盘活，根据规划，哈药六厂的16号楼被定位为酒店配套健身中心，东侧还要拿出约620平方米建公益篮球场，免费开放给周边居民。在一个商业盘子里塞进公益配套，账面上是让利，换来的本地好感是次生流量，再叠加计划中的八大主题院落，目标是把这里做成 “城市文化会客厅”—— 文化创意、艺术展示、休闲娱乐叠在一起，让人从 “来一次” 变成 “留一晚、来很多次”。

这条路，国内已有成功案例。

北京首钢园，从 “工业锈带” 变成 “城市秀场”，靠冬奥和服贸会翻身，如今成了国家级展会的固定主场；景德镇陶溪川，把国营宇宙瓷厂的老车间改成陶瓷博物馆、陶艺体验和当代美术馆，修旧如旧，成了年轻人的 “陶瓷宇宙中心”。它们的共同点，都是用 “复合业态” 消化 “地标流量”，把单一景点升级成多功能的消费目的地。事实上，让工业遗产 “活” 起来，已经是这几年城市更新绕不开的共同主题，哈药六厂只是这场大潮里的一个缩影。

哈药六厂的路径基本一致，博物馆负责讲故事、攒人气，酒店负责把人气留下过夜，16 号楼和街区园区负责把留下的人 “喂饱、玩爽、买够”。三块拼起来，才是一个能自我造血的闭环。

可以说，存量地标改造改的不是房子，是 “流量变现模型”。

它把城市的地标 IP、闲置的空间资产、可运营的消费场景三件事绑到一起。对运营方，是轻资产的长租生意，用租金换一个自带流量的空间，投改造成本、收运营回报；对城市，是资产盘活加 IP 再造，让一座死厂变成城市名片；对酒店品牌，则是在寸土寸金的城市核心，用远低于新建的成本拿下一个自带客源的物业。

三方各取所需，这正是这类项目能落地的商业基础。

但难点也不小。一是产权和改造复杂，工业遗存要守住风貌底色，改造成本和合规门槛都不低；二是业态协同难，博物馆、酒店、商业几个团队要拧成一股绳，而不是各算各账；三是最大的风险，网红退潮。哈药六厂现在靠 “卢浮宫” 的颜值撑着，可颜值会审美疲劳，热度会过去，真正能留人的，还得是内容和体验。

所以它给所有存量地标最大的启示就一句，别把 “火” 当终点，要把 “火” 当入口。流量是入场券，留量才是护城河。谁能把打卡的人变成回头客，谁才算真正把一座老地标救活。

4、结语

从药厂到博物馆，再到酒店和文旅综合体，哈药六厂这些年，其实就是中国城市从 “卖产品” 到 “卖空间、卖体验” 的一个缩影。

存量地标改造没有标准答案，但方向已经很清晰，要把游客的眼睛留住，更要留住他们的时间和钱包，这扇门一旦推开，东北老工业基地里很多老厂房、老建筑，也许都能照着这个路子，重新焕发属于自己的第二春。