北京-（燕郊）

成都-（ ？  ）

最近河北燕郊房价“暴跌”的信息引发了强烈的舆论，“燕郊”的衰落将给成都什么样的教训？成都的“燕郊”在哪里呢？

燕郊

相信关注楼市的购房者应该都知道，最近燕郊的市场有点“炸”！百度随便搜索有关燕郊楼市的关键词，全是“暴跌”、“崩盘”、“降温”等字眼。

肯定有人怀疑，这是真的吗？会不会新闻在唱衰，实际却是另一番火热的现象。

我们不妨看看市场最真实的成交案例：

下图是一份来自链家的二手房成交数据，2017年4月燕郊一楼盘的成交均价为37000元/平米左右，最高成交价达到38240元/平米。

下图是该楼盘链家的二手房挂牌数据，2017年8月，同一个小区，挂牌均价28000元/平米左右，比4月售价降了近9000元/平米，且销售停滞，成交周期无限被延长。

燕郊楼市如何从兴盛走向衰落？

燕郊镇位于河北省三河市，与北京行政副中心所在地通州区潞城镇仅仅一河之隔，直线距离仅约四公里。（燕郊并非北京管辖范围）

兴

因为燕郊紧邻通州区，地理位置优越，10年来大量的白领因北京高房价的挤压迅速聚集燕郊，加上开发商的极力炒作，燕郊逐步成为京津冀板块房地产开发的热土。

2015年11月，北京市政府公布，各市属行政事业单位在2017年整体或部分搬迁通州，燕郊房价再次飙升，新盘单价直接跳涨到1.5万元/平米，敏感的炒房客大量涌入这个小镇，直到今年4月，该小镇的新房均价部分已达到4万元/平米。

衰

2017年3月21日起，河北省三河市先后出台了两次调控政策，两次调控的力度之大远超预期，燕郊楼市迅速遇冷，炒房客一哄而散，买房者迅速减少，投资客大量降价抛售房产，大小中介门店关了几十家。加上楼市“买涨不买跌”的一贯“作风”，时隔四个多月之后，现在的燕郊楼市已陷入水深火热之中。

北京作为全国楼市的风向标，总能给投资或炒房的人一些警示，而燕郊的兴和衰时刻受北京外溢的购买力的影响。

文章前半段作了那么多铺垫，但笔者今天的重点在成都。

燕郊楼市暴跌，成都谁该警惕？

从燕郊镇和北京的地理位置关系，我们很容易猜到：在成都能代表“燕郊”的区域最有可能就在仁寿视高镇！

视高镇，距天府广场直线距离49公里，距兴隆湖22公里。在大多数普通购房者眼中可能还是一个陌生的地名，更不可能作为置业的目的地。但是在投资客，炒房客，房产中介，开发商，地产代理公司眼里，这可是一块全新的沃土。

视高的崛起

早在2006年，天府新区仁寿视高就已经设立经济开发区，在天府新区宏大的规划上，视高镇位于最南端的边界上，显然它与直管区范围不属于一体。

天府新区2015-2030年规划

在这片房子没有限购，地价没有“熔断”的土地上，一次次上演着土拍奇迹。

昨日，仁寿文林镇113.3亩住宅用地以楼面价5511元/平米被人拿下，轰动了地产圈。在此之前，5月，视高镇104.9亩用地以溢价率305%被开发商拿下。这片区域才正式引起了市场的关注。

同期，成都各大开发商以及代理公司开始多方寻求视高镇的楼市报告以及规划文件；

6月，视高镇再次拍地（商住用地），楼面价达2300元/平米；

7月，视高镇拍出的一宗住宅土地，楼面地价3991元/平米，溢价率323%。

今年3月，这里的房价普遍才3000元/平米，现在已达到7500元/平米左右。仿佛去年8、9月疯狂的高新南区。

跳涨、抢房、不限购……视高镇的楼市充斥着这些关键词，中介在这场宣传造势中充当着最有效的催化剂，一天卖掉一个楼盘几百套房，带着成都人民“发家致富”。

视高镇会不会走上燕郊的路？

也许会吧，但笔者认为，视高的未来一定会比燕郊更惨！

同样是外溢的购买力+大量投资成分。但是，在10年间，燕郊伴随房地产开发急速发展，人口呈爆炸式增长。数据显示，燕郊目前已聚集60-100万的“北漂”。他们生活在燕郊，工作在北京，有大量的人口支撑。

而视高无非是享天府新区的区域边缘红利。连目前的天府新区直管区域都还处于发展阶段，产业并不完善，直管区偌大的规划需要百万级人口填充，要满足外溢的居住需求，也许会更久！

但很多开发商和中介开始借势炒作概念，在去年的一波楼市红利中，天府新区直管区火了，房价涨了，直管区被迫限购了。

大量被房价惊醒的购买力集火涌向了不限购的龙泉、双流等二圈层，房价涨了，接着这些区域也限购了。

现在，有人涌向了不限购的视高镇，房价也涨了。这里属于眉山市的管辖范围，也在“五线城市”榜单之中，将享受二线城市的房价待遇。

视高镇某楼盘开盘状况

当然，从长期来看，随着规划一步步落实，人口增加，视高的未来一定会更好，但需要一个很漫长的过程，毕竟它们拥有大城市商圈的独特地理位置和资源优势。

对于视高镇，我们也应该清楚，未来它是否真的需要大量成都外溢的居住人口。据了解，兴隆湖周边的住宅限价才6800-9000元/平米，并且还处于开发初期，现在又大力搞“东进”，未来的不确定因素还有很多。而视高距兴隆湖还有20多公里，现在疯狂炒作，后期一定会存在风险，如果现在它被举得越高，那或许会被摔得越痛。

©声明：以上内容与图片由< 想住成都 >原创，相关数据信息来源于市场调研与公开媒体。