《上海市城市总体规划2016-2040》草案中明确了青浦新城、松江新城、嘉定新城、南桥新城，浦东临港新城五个新城的地位，这几个新城所在区域的各项市政规划中，也将新城的建设作为了区域发展的突破点，新城的未来呼之欲出，各种资源集聚。各个新城从规划到现在也经过了一段时间了，特别是房地产市场也因为各种开发商的入驻和市政规划的保驾护航达到了前所未有的发展水平，比如今年上半年的临港在新房市场的盘踞不下的成交量，不仅保利铃兰公馆、碧桂园浦东星作、宜浩绿园等新房不断成交，万科绿地碧桂园中建等知名大房企又在今年重金竞得临港新城的住宅土地。

那么这些新城，在二手房的表现又怎样呢？根据2016年全年的二手房成交数据，大多数的新城在二手房的成交方面与所在区域的老城还是有一定距离的。

2017年前七个月的二手成交依然呈现老城压制新城的现象：

不仅与新城的成交相比略胜一筹，老城区们在区域的整体成交中也占据着比较重要的位置，并且不限于这五大新城对应的老城区，比如闵行区的老闵行板块就在整个闵行区2016年的所有二手房成交中表现优异。

老城区的魅力在哪儿呢？是什么使得这么多的购房者最终将家安在了老城了呢？

成熟宜居的氛围是老城的杀手锏

成熟宜居可能是老城和新城最明显的区别了。相信购房者在看房的时候就能够明显感受到这种区别，新城的建筑气派新潮，道路宽阔，但是居住密度较低，人气不足。老城的建筑没有那么气派，道路旁的树经常能够在夏天的时候形成浓密的绿荫，人气旺盛。而这种氛围，就是老城和新城的一个明显的区别，比起一些硬件的pk，很多时候是这种多重因素集合而形成的居住氛围吸引了购房者。与新城的以硬件主导的居住条件相比，老城的接地气的居住氛围仿佛更能吸引人安家。

在这种整体的成熟宜居的居住氛围下包裹着的是老城方方面面的细节：

一、市政建设的发展成熟

老城多是政府部门曾经的所在地，虽然不少政府现已搬到了新城去，但是在老政府还在的那段时期相关的一些政府部门，以及公园、教育、医疗等配套都已经建设地比较成熟了，而新城可能存在的情况是，一家三甲医院已经运营，但是周边的学校资源还在规划图纸上。如果说老城的各项生活配套都已经形成一个顺畅运行的生活圈的话，新城则没有形成这种系统。

比如宝山区政府就在淞宝的“宝”字头社区的包围中，周边还有宝山区物价局、民政局、国税局、规土局、宝山区广播电视台，宝山区教师进修学院、上海市烟草专卖局宝山分局、宝山影剧院、临江公园等与这些小区交替分布。

二、社区的建设

老城在发展中非常重要的一环就是房地产的发展，这些建造较早的小区在十几年的发展壮大中，逐渐形成了一个个比较成熟的社区，社区周边会形成一些与大卖场的经营方式和地点不同的更加灵活的商店、街市等（上海最近的整治违建使得不少街市消失了，但是还有部分经过整治以新的面貌继续经营）。

还有一个不容忽视的重要社区建设，就是邻里关系的形成。老城区的不少小区的街坊邻居已经形成了比较稳固的老街坊的相处氛围。不少人不愿意搬家，不愿意换到远的地方去的一个重要原因就是住惯了这个社区，习惯了这些老邻居。所以即使置换也愿意在本社区或者不远的周边置换。

三、老城交通的便利性

如今新城的发展和地铁的扩张密不可分，临港新城、松江新城、嘉定新城都已通地铁，而青浦新城、南桥新城的地铁项目已在建设后期，离通车之日不远了。但是也应该注意到的是，在新城通地铁的同时，老城也没有拉下这一波的地铁红利，南汇的老区中心惠南、松江老城、嘉定老城也均已有地铁经过。

与新城依赖地铁交通相比，老城区则有着更为丰富的公交路线，在临港新城坐公交，不时会有包车的情况出现，特别在通勤高峰期之外的时间。而老城区的公交线路比较密集，不少居民也对各条公交线路如数家珍。虽然现在的地铁带来了郊区与中心城区和整个上海的联通，但是公交线路则往往能更准确地将你带到想去的地方，特别是在区域内部来说，公交系统的发达更有利于居民日常通行。

也因为老城的宜居性，很多老城的二手房房价并不低，比如宝山的淞宝板块，虽然是一个基本位于外环外的板块，但是并没有呈现上海的环线外扩，房价递减的普遍现象，从2017年8月22日的链家网二手挂牌情况来看，淞宝板块的二手挂牌均价是4.8万元／平。同一时间节点，宝山的已经发展得不错的同样位于外环外的顾村板块的二手挂牌均价是4.5万元／平。位于中外环的今年很受瞩目的上大板块二手房挂牌均价是4.9万元／平。不久前开盘的位于淞宝的上海长滩的新房均价也达到了6万元／平。可以说，成熟的居住氛围在房价上也会有所体现。比起众多的拿规划贴金的房子来说，老城的居住成熟加分在当下看无疑是更加实在和可感的。

虽然现在和新城相比，老城在居住的方便程度上以及宜居性上还呈现出一定的优势。但是老城区也并不是在二手房市场高枕无忧了。新城正虎视眈眈，根据各大新城的规划，在不久的将来，当各项配套设施到位之时，当新城的新房开发与二手房市场日趋成熟之时，老城拿什么和这些扶摇直上的新城相比？与老城吸引了很多区域内居民相比，新城吸引了更多区域外的居民。也许在新城发展成熟之时，政府会规划老城区的更新，但是相比新城的规划建设，老城区的更新更是一项艰巨的任务，又或者政府也将规划其他的新城。老城的美和便利，适合生活，但是在老城不远处，又兴起了一座同样方便却有更新更高大上的新城，还会有多少人选择老城呢？市场会给我们答案。