进入9月，每次的土地出让似乎都会自带一个标签，上周“9.7土拍”的“续竞配建并无偿移交租赁住房、续竞租赁住房自持比例”玩儿法刚创下成都土拍5.0版本，明日，又将迎来专为人才公寓量身定制的地块出让。

9月14日，成都将拍卖出让 2 宗国有建设用地使用权，分别为成华区青龙街道海滨湾社区66亩地块、锦江区成龙街道办事处62.8亩地块。前者楼面地价起拍价为6800元/平方米，后者为7990元/平方米。

地块条件严苛

户型限制+定向销售+售价约束

在之前的媒体报道中，大多将地块焦点放在锦江区成龙街道地块的“前身”故事上，即为2014年新鸥鹏所拿地块。此次是该地块重新走上拍卖台，地块用地性质由商兼住调整为住兼商，其中可兼容的商业比例小于10%，容积率从4降到了2.5，这个指标在区域有较大优势，起拍楼面价也由3000元/㎡上升到了7990元/㎡。

然而关于明日土拍，小全全认为重要的可不是旧日往事，而在新出现的人才公寓要求。

按照地块出让方案规定，上述两宗地块的住宅用地部分，均为人才公寓项目，且需按照《出让宗地人才公寓建设方案》进行打造，《方案》中对项目的户型配比、供应对象、装修建设标准、销售价格均有所约定。

此外，成华区海滨湾社区地块还要求拿地企业需自持计容商业建筑面积的比例不得低于35%，在宗地出让年限内不得整体或分割销售。这意味着拿地房企将不能按照自身项目开发需求自行做选择，可供发挥的空间大大减少。

仔细研读《出让宗地人才公寓建设方案》，小全全发现尽管均要求建设为人才公寓，但两宗地在具体建设指标上仍有所不同，主要体现在户型配比上。

观察下方图表可知，锦江区三圣乡地块在面积配比上更倾向于90平方米以上的改善类户型，对60平方米的小户型并未有要求，而在成华区海滨湾地块却有10%比例的60平方米户型约定。至于供应对象及销售价格，两宗地趋于一致，均是针对四类特定人才进行定向销售并对价格有所限制。

没有溢价空间

谁能HOLD住人才公寓地块？

尽管是位于主城区的稀缺地块，但由于销售价格的限制（甚至可能低于成本价出售）、目标客群的圈定（四类定向人才）、产品户型的约束，项目难以做出溢价，大大增加了房企拿地抗性，单是在销售价格这一关键因素上，房企就有足够的理由退而却步。地块种种严苛条件反而吸引了整个地产圈的关注。

那么什么样的房企比较可能会hold住此类地块？他们拿地的逻辑又是怎样的？我们不妨来做个猜测。

1、挑战适应市场趋势的能力。

从较宏观层面来看，对地块进行人才公寓要求实属政策趋势。根据先前报道，未来5年，成都将建设人才公寓和产业新城（工业园区）配套住房2769万平方米，约35万套。其中人才公寓2229万平方米，约30万套。

而就在两周后，9月28日，又有一波人才公寓入市。如何在政策趋势下更快的适应市场环境，是开发商们需要思考的问题。此外，拿地越来越难，若要在市场上保持一定频率的发声和话语权，土地储备的规模和类型都是必须的准备工作。

2、试水不同类型产品的开发运营能力。

对于可能拿地的企业，不少业内首先想到的可能是万科、龙湖，二者在长租公寓市场上的投入已有相当一段时间，已形成各自的公寓品牌（泊寓、冠寓）并在全国铺开，对人才公寓项目有一定先天优势。此外万科在今年初拿下兴隆湖地块时，已有不少业内人士猜测要做其长租公寓产品；而龙湖就在此次出让二号宗地地块附近还有天璞项目将售。

我们同样不排除其他房企在公寓产品上跃跃欲试，毕竟作为未来的大趋势，具备公寓产品的开发和运营能力也是不少企业在盘算的事情。

3、挑战企业财务平衡能力。

财大气粗的品牌大房企最有可能在明天下手必然是定论，他们最有资格及底气在行业未知区域来试水，本身也有较强的综合实力及开发经验来平衡单个项目带来的财务失衡。

4、建立品牌认知，为住宅产品销售储备客源。

做人才公寓也并非没有收获，尽管在短期的盈利预期上不可观，但此类项目或许将成为品牌房企提升品牌价值及影响力、成为其收揽高端客群的渠道。毕竟，人才公寓的定向客户均为高技术高学历人才群体，从长期来看该群体是有较强的置业需求及能力的。通过人才公寓的运营储备客源，将为住宅等其他物业解决部分销售问题。

实踩

除了降容加价

三圣乡地块比3年前还多了不少配套

地块本身较为方正，便于整体开发，但内部有大面积杂草、建渣、土方等亟待整理。由于地块整体打围，进入看地并不是很方便，现场有一两个墙洞，从砖块被敲掉的新旧程度来看，应该是在近期被敲开，内部有不少踩踏的痕迹，可推测近期有不少人提前“关注”了地块。

▲地块打围墙

交通方面，地块以西为三环路娇子立交，周边还包括驿都大道、成龙大道、锦江大道和成都绕城高速等重要交通干道。另外，地跌2号线可直达洪河站，规划的9号线将经过区域；公交133路、138路、196路、313路、230路均要路过地块周边，出行方便。

▲地块内部

小全全在地块周边走了一圈发现，由于不临大型主干道，噪音较少，加之周边绿植覆盖率较高，比较宜居，三圣花乡和白鹭湾湿地公园等为区域提供了良好的生态环境支撑。

▲地块附近公园配套

对比2014年新鸥鹏拿地时的情况来看，目前该区域不仅房地产开发氛围更浓厚，区域形态也更加成熟。目前，地块周边的绿地中心468、华熙528艺术村、蓝润V客东都、俊发星雅俊园等项目基本上都已建成并在售，首开龙湖天璞面市以来关注度颇高。

地块配套上也颇为丰富，教育资源方面有盐道街小学、成都第三幼儿园等，商业方面卓锦城还打造了建面达10万平方米的曼购购物中心。菜市场、商超、公园等生活配套比较齐全，周边还有两个配套小学正在打围施工。

9月14日出让地块信息

宗地一

地块位置：成华区青龙街道海滨湾社区3、5、6、11组

出让面积(平方米): 44057.54

出让面积(亩): 66.0863

土地用途: 二类住宅用地（禁止兼容商业）、商业服务业设施用地

容积率: ①号地块：不大于62797平方米（禁止兼容商业建筑），②号地块：不大于37977平方米。

起拍楼面地价(元/平方米): 6680

宗地二

地块位置：锦江区成龙街道办事处粮丰村2、8组

出让面积(平方米): 41909.90

出让面积(亩): 62.8648

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不大于104774平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%，住宅建筑不得设置底商，且住宅建筑与商业建筑须分别独立设置）

起拍楼面地价(元/平方米): 7990