作者：邱霜

蓝光公园华府将在近期推出洋房，这也是继龙湖三千庭和蓝光公园华府（首批次）洋房售罄之后，大面板块再推洋房。

但是项目如何？洋房产品又有怎样的表现？

根据前期读者票选的结果，我在9月8日对项目进行了踩盘。以下是我根据踩盘情况从区位板块、项目周边、地块、布局、产品价格、不确定因素和价格6个方面对蓝光公园华府进行的分析与总结，希望对你有用。

△蓝光公园华府售楼部实景图

一、区位板块

东进主战场 道路交通、自然景观资源突出

城市区位是置业的第一要素，它不仅决定了你的居住大环境，还决定你能够享有怎样的配套，从而影响后期的增值空间。

蓝光公园华府处于龙泉大面板块，距离成都市区10公里，东靠成都经济技术开发区，西接锦江区、高新区。

从地理位置来看，处于东进的发展战线上，在城南限购的情况下，城东毫无疑问是目前最炙手可热的区位。

而大面板块位于东进的主战场——龙泉。作为龙泉核心发展区域，其紧邻经济技术开发区，在东进战略的引领下，其未来面临的机遇和可能自然是不言而喻的。

了解过宏观层面的区位，我们再来了解区域内的配套情况。

1、交通

大面板块目前主力开发的区域正处于驿都大道和成龙大道之间，两条道路均是城市交通主干道，且呈放射状，通达性较高，可以快速与城东南多个主力区域形成衔接。

公共交通方面，地铁2号线可以辐射到该区域，但最近的大面铺站距离项目直线距离还有约2公里，所以目前出行主要依靠公交。

不过据了解，规划中的地铁13号线未来或将辐射到大面板块，但是具体站点位置还不得而知。

2、自然景观

项目西侧直线距离约1公里是大面规划达1200多亩的天鹅湖湿地公园，体量是东湖公园的6倍。

△天鹅湖湿地公园

除此之外，从项目驱车经驿都大道到三圣乡幸福梅林、白鹭湾湿地公园还有三圣花乡仅有约10多分钟车程。

3、商业

项目周边暂无大型商业配套，以社区底商为主，已经呈现的包括融创天府逸家（已入驻商家）和龙湖三千庭的社区底商。

虽然板块内包括百悦和世茂都有大型商业体的规划，但迟迟没有呈现。

△大面板块内的社区底商

4、教育

目前区域内主要为私立院校，包括北大成都附属实验幼儿园、北大成都附属实验中学等，公立院校为大面小学和中学，以及规划建设中的天鹅湖幼儿园和小学。

其中，位于项目北侧的大面小学和中学距离项目直线距离均为1.2公里左右。

△北大成都附属实验学校

二、项目周边

居住氛围已形成 周边在建工地较多

2012年，大面板块进入集中开发阶段，近5年的发展时间，目前板块已经具有了一定居住氛围。

蓝光公园华府处于大面核心开发区域，以项目为圆心，周边一公里范围内已经交付的项目便包括炜岸城、龙城一号、保利玫瑰花语、百悦城、世茂城等多个项目，因此周边居住氛围已经十分浓厚。

但周边在建工地也较多，包括项目西侧的融创天府逸家、东侧的凯德卓锦万黛以及南侧的华润云庭项目。从交付时间来看，基本都在2019年，对于后期居住而言，影响不大。

三、地块以及布局

牺牲高层 保证洋房

蓝光公园华府规划为高层+洋房两种产品形态。

洋房为开发商推广口径的描述，但该产品为11层设计，按照政府对于建筑形态的界定，11层应为小高层产品。不过，为了让读者能够清晰的区分出不同产品类型，我决定以下沿用开发商在推广口径时采用的洋房说法。

从规划来看，相比高层，我认为洋房更值得买入。这主要是基于项目所处的地块以及地块的规划逻辑而得出的结论。

△项目效果图

首先我们来看看地块本身的指标。

蓝光公园华府所处的地块占地68亩，对比区域内来看，体量上并没有优势，但该地块容积率为3.0，低密优势突出。

再来看看地块的规划逻辑。

项目所处的地块楼面地价并不低，为5075元/平方米，同比当年，仅低于百悦6562元/平方米的天花板楼面地价。再加上略小的地块，所以如何实现土地溢价的最大化，自然是项目开发的原则所在。所以从目前的呈现来看，规划了2栋高层+1栋独栋商业+8栋洋房。

从整体布局来看，项目还是充分保证了洋房产品的使用价值，将两栋高层和一栋独栋商业放置在了唯一临路的西侧，其余8栋洋房全部处于项目内侧。

最终洋房4面不临干道，此外再加上南北朝向的阵列式布局，以及南北两侧均没有高层遮挡，充分保证了视野景观。

对比来看，高层产品似乎在为洋房产品“遮风挡雨”，显然后期居住舒适度等各方面都不如洋房。

四、产品价值

改善关注洋房 高层适合刚需

1、产品定位

要了解一个项目的产品价值，我认为首先要明确项目的产品定位。

从规划布局可以看到，有了高层产品分摊容积率之后，洋房产品的居住密度显然得到了保证。

在低密的优势下，洋房产品还采用了一梯两户板式结构、南北朝向的布局，这一方面充分保证了项目通风采光的效果，另外一方面，由于公摊面积更小，再加上一定的赠送空间，实得空间更大，居住舒适度也更高。

此外，从产品面积来看，规划为136—161平方米不等（不包括洋房的顶跃和底跃）的产品，其中最小的136平方米产品也是四房双卫的配置，且是洋房产品供应的主力。

结合以上来看，其洋房产品是具有改善品质的。

再来看看高层产品。由于承担了更高的容积率，且临主干道，再加上27层2梯5户的规划，高层产品只能卖给刚需。

2、产品分析

明确了定位，我们再来看产品。

以其主打的136平方米的洋房产品为例。

首先是空间布局方面。

由于是一梯两户的板式设计，该户型充分保证了主要功能空间均面对景观，尤其是客厅区域，4.2米的开间搭配4.2*2.8米的景观阳台，通风、采光、观景俱佳，空间也显得大气。

但是，有利就有弊。整个空间并没有明显的动静分区，未来在使用上势必会形成相互干扰。例如目前的餐厅位置，处于整个户型的中间，周边环绕着三个居室，且背靠两个卫生间，对居住舒适度略有影响。

其次就是休息空间的面积规划，主卧3.8*4.6米的规划，符合基本标准；其他3个休息空间，开间均为3米，同比龙湖三千庭134平方米产品，标准基本相当。

再来看看高层产品。以124平方米的四房双卫产品为例。

该户型处于楼栋端头的位置，三面采光观景、其中客厅采用了横厅设计，开间近7米。

再来看看休息空间，主卧开间3.5米，进深为3.9米，是同等面积段产品的基本标准。但是剩下三间休息室，其中两间开间面积为3米，最小的仅有2.6米，能满足功能需求，但不能更好的满足居住需求。

总结来看，124平方米的户型没有太大的瑕疵，但是也没有足够多的亮点，对比其他刚需产品，标准相当。

3、精装

据置业顾问介绍，项目首批次洋房的精装标准为2800元/平方米左右，后期基本相当。

根据项目公示的精装配置标准，我咨询了室内装修的专业人士。他表示，结合各项主材和电器品牌来看，预计精装的成本价在1000元/平方米左右，但具体还要根据开发商选择的主材档次为准。

五、其他不确定的因素：

1、物管

据项目置业顾问介绍，项目后期将采用蓝光嘉宝物业，且为金管家的服务，目前正在服务的项目包括蓝光公馆1881，是蓝光定位高端改善的项目。如果确是如此，对项目的品质就有保证。

2、市政用地

据置业顾问介绍项目南侧为市政用地，但目前具体用途不得而知。但在项目公示的小区周边不利因素中显示，对于该地块公布的为暂未出售或动工。

如果未来是高层建筑，亦或是市政生活类设施，或将对项目造成一定影响。

六、价格及购买建议：

据了解，蓝光公园华府项目将在近期陆续推出洋房和高层产品，目前对外宣传的价格口径是，136平方米的洋房产品总价预计180万元左右，计算单价为13000元/平方米左右，高层产品单价在11000—12000元/平方米左右。

从付款方式来看，项目采用一次性付款，对于资金实力并不允许的置业者，我并不建议。

从价格上来看，首先我认为蓝光公园华府这批次洋房产品定价是合理的。因为5075元/平方米的楼面地价并不低，再加上3500—4000元/平方米左右的建安成本，以及预计成本在1000元/平方米左右的精装修，其成本已经达到了约10000元/平方米左右。

但为什么我会说洋房有点贵？因为合理不代表合适。我把价格进行了横纵向对比：

1、洋房产品，对比相邻的龙湖三千庭项目。

目前已经售罄，其最后一批次精装洋房的价格为14000多/平方米。但无论从其开发规模、品牌、洋房产品开发实力和精装配置都各方面来看，龙湖三千庭综合优势显然更突出。

2、高层产品，对比同区域9月初开盘的凯德卓锦万黛。

虽然也是一次性付款，但清水均价为7500元/平方米。蓝光公园华府高层，精装价格预计在11000-12000元/平方米，即使按洋房的精装成本减掉1000元，单价也高出卓锦万黛2500-3500元。

3、再来对比城东其他区域。

在限价的情况下，13000的单价，或者高一点还有其他选择，例如三圣乡，或是万年场。此前华润二十四城7期最后一栋136平方米的房源，单价也就在14000多。

以上是我通过一天时间踩盘总结所得，有关项目的基础经济指标，大多为置业顾问所介绍，具体以开发商口径为准。

踩盘报告所得信息可能不全面，但是保证客观真实！