随着宏观调控政策的趋紧，我国楼市从限购、限贷、限价、限售到限商，整体进入“五限”时代。在深度调控下，楼市行情整体表现呈现什么样的趋势?整个不动产领域投资的热点在哪里？投资策略又是什么？

近日，瑞威资本执行总裁段克俭在对未来几年的市场趋势进行研判后，通过系统的梳理，对存量类产品、“地产+”产品及开发类产品分别提出了调控周期下的投资策略。

存量类产品投资策略

现今一线城市存量市场，商业物业的大宗交易进入高位调整期，国际资本渐次离场。同时，由于政府收紧资本外流，大量国内资本争夺一线城市优质资产，优质物业收购竞争愈加激烈。

针对以上存量市场现状，在城市的选择上，瑞威资本执行总裁段克俭谈到，“目前投资方向建议考虑北京、上海。在价值提升策略上，关注运营提升与功能重置。在标的类型的选择偏好上，写字楼优于商场，商场优于酒店。另外，应关注与服务商的合作，并增强与银行、保险等长期资金的合作。”

“地产+”投资策略

地产行业的平稳健康发展离不开地产企业的创新与转型升级。瑞威资本研究发现，近几年，地产企业进入深度调整期，开发商与投资者的关注焦点已逐渐从传统的住宅市场向商业地产、养老养生地产、文化旅游地产和城市更新等具有特殊主题的地产领域转移，并形成了以地产为核心的“地产+”发展模式。

社区商业

社区商业已逐渐成为受重视的细分市场。目前，商业存量项目主要集中于城市中心或区域中心，对大型社区聚集地布局较少，居民无法在家门口享受到一站式的生活服务。但由于核心商业圈市场接近饱和，专业机构开始开拓社区商业的蓝海。

过去大中型企业主要活跃于办公或核心商圈购物中心。而社区商业由于规模较小，多以散售为主，缺乏专业化的统一经营。随着大型购物中心竞争趋于白热化，大中型企业逐渐将中心转移到了社区商业。随着专业机构进入，社区商业业绩表现突出，“小而美”的社区商业将大有可为。根据上海购物中心协会发布的数据，10万㎡以下的商业业绩表现出众，最高可超过坪效7万元/㎡/年，为全市平均水平的7倍。

基于此，瑞威资本建议可尝试布局上海社区商业，在满足居民消费同时，将社区商业服务功打造得多元化、复合化。

教育地产

目前，中国巨大的人口增长为幼教教育产业提供了广阔的生源和需求。国家对学前教育财政经费也在持续加大，2014年全国学前教育经费总投入达到2.049亿元，是2009年的8.4倍。根据现有趋势预测，2020年学前教育经费总投入预计达到4245亿元，2015-2020年CAGR为12.3%。同时，2015年全国共有幼儿园 22.37 万所，比上年增加 1.38 万所，行业需求的进一步释放幼教行业将会有更快速的发展，此外，2015年我国学前教育毛入园率为75%，达到中高收入国家水平，但仍有一定提升空间。

瑞威资本结合自身产业资源，从资产价值角度提供决策判断。建议通过金融的专业手段快速扩大运营范围。针对需求进行改造装修，匹配运营，按需经营。依据不同区域园区定位，注入相应品牌，依靠品牌团队的专业素质快速取得单个幼儿园的平稳运营。

养老地产

从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划 (2011~2015年)》(以下简称《规划》)中可以看到,第六次全国人口普查显示,我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人,占总人口的13.26%,而城乡失能和半失能老年人约3300万人,占老年人口总数的19%,中国已步入老龄化社会。《规划》还显示,随着人口老龄化、高龄化的加剧、失能与半失能老年人的数量还将持续增长,照料和护理问题日益突出。据推算,2015年我国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元,由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币,到2030年有望增加至13万亿元。

开发类产品投资策略

我国地产增量市场总体趋势是：远期看空，中期看多，短期看平。地产政策从去年的去库存转为今年的去杠杆、监管严，政策上具有一定风险。同时，一线城市转存量时代，开发主战场转为二三线城市。针对现状，在城市的选择上，应主要选择三大城市群，京津冀、长三角、珠三角以及一些中心城市。瑞威资本紧跟市场趋势，把握本轮投资热点，目前在投项目的国内布局为：昆山、福州、无锡、绍兴、杭州。这些城市为承接城市圈溢出需求的二三线城市。在投资行为上，进入时间趋前，如拿地阶段开始与开发商合作。而在投资方式上，可以更多偏向股权投资。

随着都市圈发展和金融等高端服务业向核心城市集聚，后期都市圈溢出效应会逐步显现。根据历史经验，城市化进程发展后期，日本东京都周边和美国纽约周边城市群的经济、人口和房产增幅要高于核心城市和全国水平。在上一轮投资中，瑞威资本把握投资机会，在上海及周边强二三线城市中布局。目前，瑞威资本正在积极增强对城市化进程和城市群发展的研究，为下一轮投资做策略支持，增强对开发类产品市场前瞻性的把握。