作者：蒲阳

在将创建国家中心城市的宏伟目标分解为“五个成都”的具体任务后，结合区域产业发展优势确定全域成都66个产业发展功能区，以产业升级推动城市发展能级的提升，这是7月2日成都市召开的“国家中心城市产业发展大会”振奋整座城市的决策部署。

66个产业功能区的确立，让各级行政区政府主事者，找到了发力的方向，一场由产业发展思路更新换代策动的城市发展大转轨、大提速就此拉开序幕。

界面新闻近期独家获悉了关于成华区文创产业发展的最新动向，其中东郊记忆是获得文创产业发展规划专家首肯最多的文创载体。

与此同时，一个被专家们誉为唤醒“暂时沉睡的东郊记忆”的环东郊记忆文创聚集区发展规划正在构建之中，于嗅觉敏锐的投资者而言，“环东郊记忆”其实已经成为了一个鲜明文创题材投资的关键词。

产业发展大会钦点“东郊文化创意聚集区”

2017年以来，四川省委常委、成都市委书记范锐平多次提出，“文创成都”将是未来相当长时期内，全力创建国家中心城市的成都要重点打造一张城市名片。在此战略引领下，于7月2日召开的“国家中心城市产业发展大会”上，东郊记忆所在区域被锚定为“东郊文化创意集聚区”，东郊记忆通过文创产业的重定位、再规划、全力招商运营，实现二次唤醒已经成为铁定的发展方向。

 

△成都产业发展大会上确立的66个产业发展功能区分布示意图

据了解，目前东郊记忆正被成华区纳入文创产业发展五年规划编制的重要节点，将借鉴上海经验，对项目进行重新定位和招商、运营盘活。

目前，八里庄文化创意产业发展功能区已经将东郊记忆及其周边区域定位为环东郊记忆文化创意聚集区，在成华大道文化创意轴、中环创意总部经济轴的区域文创产业发展轴线之下，与环理工大学智慧融创区、环二仙桥工业时光创意商务区、环八里庄幸福休闲商业区一道，形成整个成华区中部区域文创产业发展“两轴共兴、四区互动”的发展格局。

运营模式升级  “东郊记忆”的产业极化效应

东郊记忆以工业遗址改建的文创产业发展空间，保留了最符合文化创意产业发展的“城市文化记忆”特质，早期通过文化展演、音乐节会运营的方式也表明，在文化类消费方面，东郊记忆在城市中坚消费人群中具有强大的号召力。

据成都万科统计，在东郊记忆周边2公里范围内，目前已拥有60余个规划户数超过1500户的项目，10余个规划户数超过4000户的大型住宅项目，消费客群超过60万人。

这也是2016年成都万科决定自持运营与东郊记忆仅隔一条街的2万平方米的街区商业“万科生活汇”的重要原因。

在进一步对2公里范围内的居住人群进行年龄结构及消费倾向分析之后，金色乐府万科生活汇先期确定了以体验式、文创类、打通线上线下运营模式的互联网“网红”商业品牌为主的先期运营，这一业态定位与成都东郊记忆的文创商业不谋而合。

从近一年时间的运营情况来看，仅东郊记忆周边两公里范围内的消费群体已足以支撑商业存活，而各种节会、展演等带来的集中消费客群，则为“万科生活汇”街区商业带来了更为丰厚的经营收益。

根据调查机构对国内文创商业项目的运营情况调查，拥有文艺展演场馆的文创项目成熟运营（以展演场馆每月举办10—15场演艺活动为评判标准）期间，项目中的商铺租金水平与同城市顶级商圈中的首层铺租金水平相当，文创项目周边的商铺经营状况也得到显著改观。

当前，抓住全域成都产业升级的契机，东郊记忆在汲取文化创意产业发展经验丰富的城市和地区经验的基础上，正在全力推动入驻文创产业的调整升级和运营模式升级，实现从东郊记忆本身的运营盘活到以城市文创地标辐射周边区域文化创意、商业消费和投资活动的产业能级提升。

一方面，通过多样化的招商方式，与诸如开心麻花、喜马拉雅电台、华谊兄弟等展开深度的招商谈判，为东郊记忆引入符合当下文创产业主力消费客群所喜好的文创业态，侧重考察所引入文创产业的造血能力、盈利能力、在文创产业生态圈的构建中的号召、吸附、聚集能力。

另一方面，将发展眼光跳出东郊记忆本身，更注重IP化的东郊记忆对周边相应的文创、商业投资形成极化效应。

环东郊记忆区域迎来文创商业投资的风口期

“文创成都”的城市发展战略背景之下，东郊记忆这个被钦点的“东郊文化创意聚集区”正在迎来投资风口期。7月18日，东郊记忆旁一宗185.7亩的商业兼容住宅用地以9200元/㎡的楼面地价成功出让。

这宗曾在两年前上市遭遇流拍的土地此番高溢价成交，既得益于成都城市发展“中优”格局下降低开发强度（宗地再次上市时容积率由5.0调降至4.11）、优化开发格局的政策指引，也是“文创成都”战略下产业功能区的发展红利释放的结果。

同万科金色乐府项目同期启动的商业部分，除成都万科商管团队自持运营的2万方万科生活汇街区商业外，还有总计约9000平方米的一层、二层底商。这部分所处地段上佳，与东郊记忆仅隔一条道路的商业也是临近东郊记忆目前唯一在售的商业。

对文创产业来说，具有灵活可变性的较大体量、独栋设计的商业空间，恰好是他们最偏好的空间类型，可供各类文化创意活动、项目展开。

△万科广场项目与东郊记忆的位置关系示意及周边主要商圈分布情况

尽管可以预见，随着万科项目集中商业开建、东郊记忆的重新盘活、龙湖项目的带动，区域商业人气将在未来两三年内发生重大的变化，商业格局发生彻底改观，但对意图抓住环东郊记忆文化创意聚集区的文创商业投资风口的投资者来说，机会却并不多——万科广场及龙湖项目尚未形成商业供应，龙湖项目更是在拍地之时就已约定了商业自持比例不得低于35%。

如此一来，除了当前万科项目不到一万平方米的售卖商业，赚取东郊记忆文创产业发展带来的文创商业红利的机会，或许并不会有太多旁落到普通投资者手中？