9月25日晚间，金地集团（600383.SH）发布公告称，这家公司成功发行30.5亿元规模的物业费ABS资产证券。这一融资规模，创下了近年来物业费ABS的历史最高纪录。

金地这项名为“长城证券-金地物业资产支持专项计划一期”的物业ABS共分为9个品种，其中8个3A级品种规模从3.12亿元-4.31亿元不等，利率区间为5.00%-5.30%，平均利率5.25%，期限分别为1—8年。另外还有一个1亿元规模的次级证券，期限为8年，被金地公司认购。

单从利率来看，金地此次发行的物业费ABS并不算低。就在今年7月，金地共发行了总额40亿元的公司债，利率在4.85%-5.07%之间，同月还获批了2亿美元（约合13.28亿元人民币）的境外债券。不过从年限上来看，相对于5年期的公司债，8年期的ABS时间更长，公司的短期兑付压力更小。

在当前融资渠道收紧的情况下，房企也在寻求传统融资路径之外的创新融资方式。金地在其官网上就表示，“今年严密的房地产市场宏观调控，房地产企业多种融资渠道受到限制，开发贷款额度也受到很大影响”。

“在当下房企有融资需求，但其他融资路径又受到限制的情况下，房企转向ABS等资产证券化形式的融资，也就越来越多。”国泰君安国际研究员刘斐凡透露，和去年大量融资成本低于4%的水平不同，目前银行贷款利率都在6%-8%以上，非3A级债券利率也要在6%以上，“这么看金地的物业ABS还不算高”。

自2015年世茂发行首单物业ABS以来，房企陆续寻求以物业费作为资产基础的资产证券化融资方式。跟随世茂的脚步，2015年金科也发行了15亿元的物业ABS；去年底，河南房企正商地产发行6.76亿元规模的物业ABS；今年8月，新和昌2.2亿元物业ABS也在深交所成功发行。

在如今的房企融资方式上，除了物业ABS外，购房尾款、租金、商业地产等作为基础资产的ABS融资，正被广泛使用。今年2月，深圳房企益田就发行了53亿元规模的大单商业地产ABS；去年碧桂园也先后发行了15.84亿元和62亿元的购房尾款ABS。

此次虽然是金地集团首次以原始权益人发行资产支持专项计划，但它们对ABS也早有涉足。今年5月，金地集团旗下的港股平台金地商置（00535.HK）曾针对其上海新天地商圈的“八号桥项目”，发行规模4.2亿元、期限为8年的国内首单文化创意园ABS产品。

业内人士认为，ABS的融资规模在理论上无监管限制，取决于基础资产现金流规模，“购房款、租金、物业费等都是房企现金流保障比较充足的部分，可以盯住资产收益。”刘斐凡认为，这也是房企青睐ABS的因素之一。

金地2017年半年报显示，上半年集团物业管理收入8.24亿元，高于物业出租业务的3.69亿元，是仅次于房地产开发的主营业务之一，具备充足的现金流，服务面积超过1.7亿平方米。2016年金地物业以42.01亿元的品牌价值位居物业行业第二，这为重视融资主体信用的ABS提供了基础。

在地产融资渠道逐渐受限的背景下，近年来房地产ABS产品发行规模涨幅迅猛。据戴德梁行数据显示，今年1-9月，资产证券化产品今年共计发行18单，发行金额达417亿元，与去年同期相比，增长约300%。其中，超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿元。

报告认为，存量时代轻资产化需要，是导致ABS迅猛增长的因素。“通过资产证券化，可以有效帮助企业盘活存量资产，提升资产和资源配置效率，从而为企业转型供给提供资金支持。”中国REITs联盟理事、戴德梁行董事及华东区估价及顾问服务部主管顾悦如分析认为。

如今，在地产调控愈发严厉的趋势下，大型房企在一二线城市遭遇包括拿地阶段自有资金监管收紧，销售段受到各地政府对是高端住宅限价措施，以及对商办物业或不允许销售、或需持有运营10年以上的政策限制，促使开发商不断通过资产证券化来寻求新的融资机会。