近日，戴德梁行发布2017年第三季度深圳写字楼及零售市场报告，回顾深圳第三季度各区域写字楼及零售市场的发展情况，并对第四季度深圳写字楼及零售市场进行展望。

写字楼市场：福田租金坚挺，南山后海商务氛围趋浓厚

2017年第三季度，深圳甲级写字楼市场总体趋稳。位于福田中心区的皇庭中心投入使用，为市场带来8万平方米的新增供应，全市甲级写字楼存量升至4,091,805平方米，吸纳量录得85,573平方米，空置率为12.7%，环比上季度微降39个基点。全市甲级写字楼租金略涨0.8%至270.35元/平方米/月。

分区来看，福田中心区依旧表现平稳，南山区空置率继续下降，金融及科技类企业为需求最活跃客户。福田中心区新供应入市刺激需求释放，吸纳量达67,052.35平方米，而空置率则被略拉高28个基点至8.1%。然而，基于市场可供租赁的尾盘体量不大且区域商务氛围发展成熟，福田市场租金仍坚挺，甲级写字楼租金环比上季度增加0.5%至309.96元/平方米/月。

南山区空置率环比上季度继续下降1.5个百分点至25.7%，租金上升1.2%至208.57元/平方米/月。金融及科技类企业仍为需求最活跃的客户，而房地产企业和专业服务类行业亦持续有相对积极的表现。南山区总部基地汇集，高品质物业陆续供应给予了企业更多选择，也吸纳了部分原本在其它商务区的企业。未来前海自贸区、深圳湾超级总部和后海总部基地新写字楼的陆续建成和商圈的发展将令南山的商务氛围更趋浓厚。

零售市场：万象天地为大冲注入活力，无人自助形业态受关注

本季度全市优质购物中心保持较为平稳的发展态势，全市租金小幅上涨至940元/平方米/月，空置率亦小幅上涨0.1%。近年来深圳高品质购物中心供应量持续累加，日趋激烈竞争下，优质的购物体验成为各大购物中心寻求差异化的必要手段。位于南山大冲片区的万象天地于本季度末开业，为全市优质购物中心带来23万平方米的新增供应。该项目采用购物街区与MALL相结合形式，独特的空间形态加上商业与历史文脉的融合，塑造自身差异化的同时引入上千个品牌，为全市零售市场注入新鲜活力。

线上购物对实体零售业的影响依然持续，餐饮行业则继续保持较高的扩张态势，特别一些茶饮、甜点类业态呈现较强的承租能力。购物中心不断引入时下热门餐饮品牌，甚至进行局部分区调整，令购物中心内餐饮业态比例进一步扩大。一些商场利用零碎边角空间，穿插无人售卖机、夹娃娃机、无人榨汁机，以及mini KTV、共享健身房等新形业态也相继出现，其较低的租金及运营成本，较可观的回报，已经引起资本的关注，预计未来商场内此类无人自助形业态还将迎来较大增长空间，但随着竞品的增多竞争的加剧，保持高品质及核心竞争力将成为其成功的关键要素。

未来展望：写字楼市场下季度将受季节因素影响，商业市场料将呈现分化发展

写字楼方面，考虑到季节性因素，多数企业或将选择在明年初进行租赁活动，因此预第四季度写字楼市场活跃程度将有所下降。中长期来看，料福田集中供应将持续至明年，租金和空置率将在局部时间内承压。但在经济发展的支撑下，稳定增长的需求将持续去化库存的压力。另外，总部自用、延期交付等现象会一定程度缓解库存压力，市场表现或略好于预期。零售市场方面，高品质购物中心的相继入市正式拉开帷幕。平安金融购物中心及深业上城或将于春节前开业，强化全市商业市场的同时也将进一步加剧市场竞争。未来核心商圈、热点片区内的购物中心将偏向高端化、精品化，与社区型购物中心呈分化发展，商场自身定位及是否能精准锁定客户群将成为购物中心打造差异化的关键。考虑到供应持续放量，激烈的竞争下租金将面临压力，空置率也料将走高。