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130多家房企半年报背后 隐藏了关于房价的秘密

近期,有差不多130家房企发布了2017年的半年报。数据显示,多家品牌房企的业绩均超过预期,有的甚至实现了同比五成以上的涨幅。

近期,有差不多130家房企发布了2017年的半年报。数据显示,多家品牌房企的业绩均超过预期,有的甚至实现了同比五成以上的涨幅。

在“五限”齐发、调控高频下,一众房企却取得了历史上销售业绩及利润上涨最为喜人的成绩,即便理解政策调控的滞后性,但这一鲜明对比,还是吸引了较高关注度。

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TOP50占据近五成份额 市场集中度再创新高

今年的半年报最大看点之一,莫过于强者恒强。

龙头房企规模快速扩张,与其他房企拉开的差距越来越大。克而瑞数据显示,TOP10上榜门槛已达703亿元,增长40%;TOP30房企的入榜门槛增幅最大,增长78%,已到309亿元。

庞大的销售数字背后,是市场集中度的最好力证。中国房地产测评中心数据显示,TOP50的占有率已由2015年的32%,上升至48%。

对此,万科董事会主席郁亮也曾表示,上半年前十大地产商占比达到26%,这个历史上从来没有过,“这说明了竞争的激烈程度,市场成熟到一定阶段后,每个行业都有这个特点,主要玩家占主要份额,这个趋势证明白银时代正式来到了。”

从半年报中可以看出,新形式下,并购手段被各大房企看作是扩大规模的重要渠道。万科上半年64.7%的新增土地建面均是通过合作方式获得,并表示未来将继续积极拓展合作并购渠道获取土地。融创、保利、恒大同样有过之而无不及。

政策调整期,最难过的当属中小企业。一方面,市场下行导致销售放缓,资金回流受到严重影响,财务成本压力增大。另一方面,在大企业的抢夺下,其拿地难上加难,生存空间被挤压。房企阵营进一步分化。

从市场反应看,很多嗅觉敏锐的中小房企甚至新房代理公司已经开始布局二手房领域。或实现长远业务转型,或借用门店渠道资源,辅助新房销售。据公开报道显示,致力于打造中小中介创业平台的21世纪不动产,就吸引了众多来自新房领域的企业加入。

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拥抱三四线者 终成行业最大赢家

除了多份漂亮成绩单集合后产生的化学反应,碧桂园初次问鼎行业“一哥”也值得咂摸。

碧桂园素来把三四线作为重点市场。即便在2015年业界普遍看空时,仍坚定守望。三四线市场也用数据回应了碧桂园的坚持。去年年报中披露,三四线城市项目贡献了全年销售额的53%,二线和一线城市项目分别贡献了40%和7%。

有人分析称,近几年80后、90后人群逐渐成为消费主力,偏重品质化产品及服务,而房产大品牌的进入,其水准正好满足了三四线不断上升的消费需求。

此外,日渐饱和的一二线城市留给开发商的空间已经不多,而在国家新型城镇化战略下,三四线城市基础设施条件不断完善,商业环境等方面都发生着一系列变化,潜力还在不断增值。这种情况下,很多企业冲向三四线成为必然。

排名TOP10里有很多已把目光盯到了三四线城市,与碧桂园“一二三四五线火力全开”同行的,还有恒大、保利、绿地等千亿房企。

不仅房开,三四线的经纪行业也步入了专业化和规模化的发展轨道,不少全国大型中介机构开始入驻。21世纪不动产凭借推行的特许模式,抢先签下台州、泰安、邯郸、包头等二十多个三四线城市。仅仅一年多,在全国的覆盖就已达56个城市,近乎翻倍式增长。

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竞逐“地产下半场” 大蛋糕是在租赁生意

仔细研读各大房企半年报还会发现,“住房租赁”成了关键词。

今年上半年,政府调整住房供应结构态度日渐明朗,土地竞自持风潮逐城蔓延。目前全国已有超6城、超60宗竞自持地块成交,涉及自持面积已超300万㎡,自持比例为5%-100%不等。

7月,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。

此举被视为调控思路转换的重要信号。房地产企业紧跟政策,调整发力方向。在半年报中,不少公司披露了已经开展的住房租赁业务,并表示将继续大力推进该业务发展。万科、龙湖、金地等房企在长租公寓业务上都已有较成熟的布局。

数据显示,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家的20%至30%,差距非常大,未来租赁市场将成为房地产企业的发力方向。

值得注意的是,无论以上哪点,从根本上都预示着中国房地产市场全新格局或许已经开启,后续整个房地产市场的空间,将更多是集中在存量市场。各个掘金地产生意的企业都不得不重新对商业模式进行思考,唯有及时调整战略、顺势转型,才有望在下一轮竞争中赢得先机。

来源:地产大爆炸

原标题:130多家房企半年报背后,隐藏了关于房价的秘密...

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