文／邱霜

最近有不少购房者向我们咨询位于天府新区的秦皇帝锦项目。

对！就是那个凭借“霸气侧漏”的案名，“吸睛无数”的秦皇帝锦。

为了帮助大家深入了解该项目，我在上周进行了实地踩盘，以下便是我对该项目的总结报告。

1、区位及配套天府新区三大核心区 秦皇寺排第一

秦皇寺中央商务区、兴隆湖板块和锦江生态带是天府新区规划建设的三大重点区域。

从城市功能的定位来看，我认为秦皇寺中央商务区＞兴隆湖板块＞锦江生态带。

但从居住属性来看，我认为锦江生态带＞兴隆湖板块＞秦皇寺中央商务区。

未来，秦皇寺将是天府新区的中央商务办公区，成都重要的展览、会议、高端商务都将集聚于此。

以秦皇帝锦周边为例，项目位于汉州路与厦门路交汇处，南侧为西部国际博览城，东侧和西侧则分别为天府国际保税商业中心、秦皇永安酒店和假日酒店。

△项目区位示意图

△西部国际博览城（图片来源于网络）

与日常生活相关的配套非常少，周边目前仅有项目自身规划的独立商业体和底商，目前一期的底商已经呈现。

所以我认为，秦皇寺中央商务区抢占了天府新区的“封面”，但从居住的角度来看，或许是个伪命题。

其他配套：

交通：规划有地铁1号线、11号线和18号线三条地铁线，距离项目最近的是西部博览城站，骑行距离约需不到5分钟。

自然资源：天府中央公园和鹿溪河生态区，其中天府中央公园距离项目直线距离约1公里。

教育：天府新区泡小、天府七中以及成都实验小学天府校区，最近车行距离约需10分钟。

二、地块规划小盘低密 业态混杂 居住不纯粹

其实说它小盘，并不准确，毕竟项目总占地面积为184亩，但由4块地组成，其中最大的地块为一期，目前已经开发完成，业态为酒店和商业。

剩下的三块地，体量均在40亩左右，根据此前地块出让的指标和目前沙盘呈现的情况来看，初步判断，未来产品形态或将基本相似。

△项目鸟瞰总平图

即将销售的为二期一批次地块，容积率为2.54，相对较低，但从整个区域来看，并无优势。

不大的地块上规划了包括酒店、独立商业体、底商和住宅4种产品，业态繁杂，居住不纯粹。

此外，项目处于汉州路和厦门路两条主干道交汇处，其中汉州路为双向6车道，未来随着该区域交通流量的逐步增加，将不可避免的带来噪音干扰。

三、产品改善的面积 刚需的标准

要想了解产品价值首先需要明确项目定位。

二期一批次总共规划有4栋共408套住宅，产品面积从91—136平方米不等，其中3栋住宅均为127平方米和136平方米的四房双卫产品，占到了总体供应的6成以上。此外便是91平方米、117平方米和119平方米的套二单卫和套三双卫产品。

具体来看看产品，首先是其主力供应的136平方米的套四双卫产品。

△136平方米产品

该户型全部正对小区中庭，户型方正，分区合理。

客厅与两个主要的起居室共同朝向主景观面，再配以4.4*1.9米的景观阳台，采光、观景俱佳；主卧休息空间面积为4.9米*3.9米，其余三个起居室的开间也都在3.2米以上，其中两个起居室放入1.5米的床都不成问题。

总体来看，该户型实用且不失舒适度。

127平方米与136平方米产品结构基本相同，但127平方米产品全部临路，其中7号楼临主干道厦门路，后期将有噪音影响。

△127平方米产品

119平方米的套三双卫产品。

标准的三房双卫设计，空间布局上最大的亮点就是客厅与次卧相衔接的7.2米*1.8米的景观阳台，此外各功能空间尺度与其他同质产品基本相当。

△119平方米产品

但该户型所处的6号楼为3梯6户设计，其中1户还临主干道厦门楼，综合对比来看，居住舒适度不高。

从主力产品面积段、产品尺度来看，我认为该项目产品是符合一定改善标准的。

但是项目采用清水交付，梯户比为2梯4户和3梯6户，产品层高为2.9米。这些在我看来，都是刚需产品的配置。

综合来看，我认为项目更符合刚改的定位。

四、开发商双流本土开发为主 开发实力略“单薄”

项目的开发企业为成都永慧房地产开发有限公司，此前用名为成都玉屏房地产开发有限公司。

开发的项目大多集中在双流区域，市场知晓度较高的就是南阳盛世，此外还包括府河小区、金桂花园、望江苑、银桂苑、丹桂苑、百盛苑等项目。

△此前开发的最具代表性的项目

相比天府新区的各路大咖，无论是背景和开发实力，显然都单薄了许多。

五、不确定因素

我觉得不确定因素有两个：

第一，中国西部国际博览城与秦皇帝锦仅有一街之隔，再结合区域整体规划来看，是不是觉得和现在的世纪城特别相似？

对比看看世纪城周边的天鹅湖、英郡等住宅项目，此前也是炒的火热，但从目前的市场表现来看，无论价格、升值幅度等各方面在高新区都排不上号。

更重要的是，每年世纪城各大展会带来的拥堵、繁杂，相信不少在城南工作和生活的人都深有感触。如果是自住，请谨慎考虑。

第二，项目物业费为3.2元/㎡/月，物业单位为成都永贞物业服务有限公司，物业服务水平无从参考。

六、不利因素

根据项目售楼部展示的不利因素公示显示，项目即将销售的3、4和7号楼均有一个户型全部为公寓房，具体如图所示。

根据相关规定，公寓房为卧室或起居室（厅）大寒日日晒不满足2小时的户型，建议购买者了解清楚，酌情选择。

七、价格及购买建议刚改拟卖豪宅价 多比较慎选择

1、如果你对以上不确定因素、不利因素完全不能接受，建议直接PASS。

2、关于付款方式，接受按揭，但项目也明确表示，全款优先。仍是那句老话，不建议全款购买。

3、关于价格。

踩盘过程中，置业顾问给予的周边楼盘参考价格为14000—16000元/平方米。

但经过综合比较，我们认为，这个价格有点脱离实际，对于一定要买的人来说，我们给予10000—12000元/平方米的入手参考价格，大家自行判断。

此外，我们认为或许还有更多合理选择。

如相邻的锦江生态带、麓湖、兴隆湖等板块，相对来说，房地产发展时间更早，可选择性更多。

但如果你对该区域有执念，也可以多做一些比较。

成都万达一号上批次精装产品价格为14000元/平方米，除去2800元/平方米的精装标准，清水价格为11200元/平方米左右，在价格、品牌开发实力方面，我认为，表现更为突出。

如果你对居住品质要求更高，可以关注蔚蓝卡地亚花园城、麓湖等项目。

但如果你是投资，建议稳一手。

最后，以上关于项目的各项经济指标为置业顾问介绍，具体请以开发商口径为准。