产业地产从被提出就一直处于政策的风口。

从80年代分散的工业，到90年代的工业园区，再到之后的科技园区、科技新城，以及现在的科技小镇，产业地产在不断经历迭代更新的过程，同时也在不断吸引着资本的流入。

业内数据显示，2016年全年有34家企业进入产业地产领域，其中房地产背景企业数量最多，占到23家，另外还有5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。

这门并不赚钱的生意仍旧能够吸引房企纷纷进入，靠的还是住宅开发，其中最明显的例子便是产业新城运营商华夏幸福基业， 2016年它的年报中的收入有65%是来自于住宅开发与销售。

如果仅仅按照过去的房地产开发模式，已然不能满足当前产业地产的发展态势和市场诉求，同时与国家推出的政策也相背离。

“首先你得理解，产业是核心，这个很重要，产业运营是内容，要聚焦产业生态，地产在只是盈利手段、是载体、空间。”近日，中城新房产董事长刘爱明在一次内部论坛上表达了他对产业地产的方向和盈利问题的看法。

这位中国房地产行业的明星人物在2015年去职协信地产后，联合万科企业股份有限公司、上海中城联盟投资管理股份有限公司、深圳世联行地产顾问股份有限公司等，共同组建中城新产业控股（深圳）有限公司，聚焦城市更新和产业转型升级所带来的发展机会。目前，他领导的中城新正操作碧桂园位于惠州的科技小镇。

产业地产周期至少是五年以上，对于追求快速回笼资金的开发商与追求回报率的投资人来说，在这么长的周期中如何解决盈利，是产业地产要面临的核心痛点。特别是在当下特色小镇风潮中，在“去房地产化”和“产业立镇”的政策导向之下，对于来自传统地产领域的开发机构，无论是商业思维的转变还是产业要素的开发和导入，运营与盈利都是巨大挑战。

“很多企业实际是怀着另外的心思在跟政府谈条件，很多开发商可能会在城市规划和土地相关的法规上做一些文章，比如说对一些工业用地进行包装以后，可能会按照写字楼的价格卖出来，这会给企业带来丰厚的回报，但最终使得产业地产商变成以地产为主。”华通国际设计院副总裁梁伟在该论坛上表示。

因此除了传统的租售外，找到新的盈利增长点便成为了产业地产发展的关键，目前中国基本上没有针对产业的服务业，在未来产业地产领域，针对企业需求的服务业或许为企业提供新的方向。

“其实围绕着企业需求提供服务在未来中国的产业市场中还有很大的空间，因为对住宅开发来说，就算企业完全不了解住宅也可以找上层公司做市场报告，可以找到很好的服务商，但是产业方面并没有，即便科研机构拥有很好的技术，但没有技术服务商，技术转化为企业可用的成果效率很低。”刘爱明表示。

而将人力、资金、技术、市场等要素聚合，建设产业的生态圈则是促进产业服务的关键。

比较典型的案例是苏州生物医药产业园，从2006年启动到现在，苏州生物医药产业园内已有460余家企业入驻，10000余名生物医药专业人才就业，其中包括60位国内知名专家，形成了新药创制、医疗器械（含体外诊断）、生物技术等特色产业集群。园区还为企业搭建了纳米公共技术平台、生物医药公共技术平台、金融服务平台、人力资源平台、技术联盟，实际上就构成一个生态圈。

刘爱民认为，这层逻辑是战胜了政府的政策优惠，政策再优惠、补贴再多也不可能一直维持，而且只是降低了经营成本，这只是企业生产的一个环。

不过目前对于涉足产业地产的房企来说，转型为产业服务商的道路还很漫长，“去地产化”并不容易实现。

华夏幸福相关人士在论坛上表示：“房地产开发销售是华夏幸福的主要收入来源是因为京津冀一体化对住宅价格的抬升，这是没有办法的事情，但是从另一个角度，华夏幸福的利润大部分都是来自产业服务，未来产业这一板块一定是我们的核心。”

在刘爱明看来，产业与住宅的并进则是目前最好的解决方案。

在碧桂园科技小镇中，碧桂园主要负责小镇、学校、医院、五星级酒店的开发建设，解决居住与生活问题，实现安居，而中城新则负责乐业部分，实际上扮演的是产业服务商的角色。

“我们为企业构建生态圈，做企业的服务商，同时兼顾金融和房地产开发，毕竟还是需要盈利。目前在一线城市，产业园持有的租金回报不错，但是仅靠租金而没有REITS也会制约其发展。如果和小镇结合起来，有大量的住宅可以流通，可以很好的解决产业转移、安居乐业的问题，这本身是比较好的方案。”

而对于产业地产的未来，刘爱明表示：“产业地产是道窄门，只是进的那道门是窄的，进去以后路越走越宽，难的就在于没有人在前面领路，需要不断的迭代，但是好处就是，在这个过程中真的会得到认同。”