成都写字楼市场的升值属性正在迅猛显现，尤其是优质写字楼项目。

云房数据发布的《2016全国房地产投资回报率调查报告》中已揭示了这一趋势。报告显示，在静态租赁、长期租赁、转售（预测）几个维度上来看，写字楼都超过高档住宅、普通住宅、商铺三种物业形态，处于价值回报最前列。

2016年下半年全国分物业长期租赁回报率对比图 ——云房数据

与前几年一提及高库存写字楼市场便摇头的行情不同，如今的成都写字楼市场进入了稳定增长期，城市经济发展的同时写字楼市场回暖。戴德梁行的报告显示，2017年上半年，成都甲级写字楼市场累计净吸纳量同比上涨16%，租金增至107.1元/平/月，同比涨幅1.6%，空置率同比下降8.5%。

在此背景下，当前成都写字楼市场的价值理念正发生从租用到持有的趋势演变。典型例证是位于金融城核心腹地的中国华商金融中心，该项目在2000㎡整层起售的条件下，半年时间实现约90%的去化，这样的成绩在整个写字楼市场上尚属罕见。在此，笔者将以中国华商金融中心个案为例进行市场观察：究竟是什么让买家纷纷选择大面积购入写字楼物业？背后又是怎样的持有逻辑在做支撑？

写字楼金牌用家意识转变

品牌及上市企业以购代租

由于价格门槛，优质写字楼物业并不是任何企业想买就能买的。

数据显示，从去年到今年一季度截止，成都写字楼市场大宗交易总金额达到700亿元，其中仅今年一季度约170多亿元。仲量联行的研究报告进一步揭露了这些买家的行业属性，尤其是保险业、高科技、联合办公、大健康等高速发展中的行业，正在衍生大面积优质写字楼需求，其中高科技行业的优质写字楼需求尤为可观。报告显示，上述行业大型企业的面积需求大多在几千平方米，某科技公司的面积甚至达到20000平方米。

2016年中国一线城市及成都的写字楼需求按行业来源划分

梳理上述企业可以发现，这些自用型买家几乎都表现出一个极为相似的共同特征：“不差钱”。他们要么自身有雄厚的资金背景，甚至常常以投资方的身份出现；要么拥有突出的行业地位和市场占有率，属于龙头企业；要么拥有可观的资金支持。

数据统计，已有278家世界500强企业选址成都，十年间外商在成都的直接投资额增长超过10倍。可见，这一需求的强劲和未来市场的可期。

笔者最近接触到一位正在寻觅优质写字楼物业的新近上市企业老总，打算整层购入以取代其租了几年的写字楼场所，一是因为办公形象需要提升，二是几年下来租金就是好几百万不划算。而该企业选择的标准包含：地铁口、甲级写字楼、核心商圈等区域因素，在梳理一圈后他最终将目标锁定在了金融城板块——中国华商金融中心。

中国华商金融中心让该企业中意的另一重要原因则是，尽管刚刚交付使用不久，但在即将入驻的买家中，均为中航系、星美控股、爱仕达等世界500强企业及上市公司，有些甚至将总部设于此。这无疑于隐形中提升了企业的品牌形象，更何况这些优质买家对企业而言，还是一种难得的拓展资源。

“放长线钓大鱼”

优质写字楼成为实力企业资产配置上选

为什么会是优质企业购买？除了上述购买门槛之外，更为重要的原因在于，从投资角度来看，写字楼属于稳定的长期持有型资产。

就中国目前的实体经济和投资产品而言，购置写字楼恐怕是最为稳妥，风险相对最小，收益最高的选择。云房数据发布的报告显示，全国物业未来五年租赁后转售回报率预测中，写字楼物业收益率达到8.1%，属于回报期望最高的物业类型，甚至超过房地产信托收益率。这意味着，在众多资产投资方式中，长期持有写字楼物业成为大笔资金配置的优选方案。

全国分物业未来五年租赁后转售回报率预测图--云房数据

对于优质写字楼而言，其最核心的价值在于随着核心地段、品质服务、城市发展红利等多方面影响下，整体物业在长期持有中的保值升值属性显著。事实上，观察全国乃至全球知名的高端优质写字楼市场，其因长期持有而产生的价值不可估量。上海写字楼市场便呈现出典型的增值效果，根据2009-2016年上海甲级写字楼的售价趋势图粗略计算，在7年时间里，上海甲级写字楼的售价上涨幅度达到75%。不仅如此，随着城市格局、交通的优化与提升，上海写字楼市场的去中心化趋势愈发明显，包括世界500强在内的部分企业从传统核心商务区逐步迁至新兴城市核心的趋势愈加明显。

这一趋势与成都写字楼市场行情极为相似。

金融城板块正在逐渐取代春熙路、人民南路等传统核心商务区成为优质企业的办公首选地。据了解，在这一趋势之下，金融城板块的写字楼租金走势一路攀升，中海国际中心的部分精装写字楼租金已达到约140元/㎡·月，银泰中心最高租金也达到了140元/㎡·月。而中国华商金融中心81%的得房率明显高于成都同等级同品质写字楼约15%，参照当前金融城板块同等品质的甲级写字楼约140元/㎡·月的租金水平计算，同样产权面积的写字楼物业，中国华商金融中心的实际租金水平其实已经达到了约160元/㎡·月。而且，这个租金的预估并没有将中国华商金融中心在硬件配套和软件服务上的其他加分项考虑进去，也就不难解释为何中国华商金融中心能够从年初推出至今短时间内成交已达90%了。

增值变现获利的案例近些年也是频频出现。

近日就有报道香港中环大厦402亿港元待价而沽的消息，实际上，李嘉诚此前曾在一年多的时间内通过转让资产或其他方式套现逾738亿元人民币。梳理其出售资产的路径图可发现，出售项目主要为商用物业，包括写字楼和商场，这类物业在多年持有中产生了数十倍的增值。

潘石屹的SOHO中国也曾在半个月不到的时间内，出售3个北京、上海的优质写字楼物业项目获利套现。当然，前提时他们都曾经过较长周期的持有阶段。

增值空间显著

持有优质写字楼的最佳介入时机已现

戴德梁行报告显示，成都甲级写字楼市场从2016年至今已进入市场稳定期，新增供应速度明显放缓，经济发展的同时写字楼市场回暖，成交活跃、租金稳定、空置率下行。无论从行业供应端还是市场需求端来看，成都已进入持有优质写字楼物业的良好时期。

这意味着，占据城市核心地段、成熟配套、交通资源的优质甲级写字楼，逐渐成为成都写字楼市场的稀缺产品。目前成都写字楼市场回暖趋稳、城市发展潜力上升的市场背景，也正符合低买的最佳介入时机。

基于此，以收益性房地产为目标对象的投资活动正逐渐增加，由此衍生出购买专业写字楼实现资产优化的目的。比如在城南核心金融城板块内，目前可购买的优质写字楼物业有限，而一旦有具备品质与品相的项目入市，就已经被具有前瞻眼光的买家迅速抢占。中国华商金融中心短期成交90%的业绩就很能说明问题。

究其原因在于，中国华商金融中心对于市场时机的把握，在需求最为迫切的时候提供了与之对应的产品。除了金融城核心、地铁上盖的地段绝佳外，中国华商金融中心在项目的硬软件配置上也极尽所能，达到超甲标准与价值相匹配。硬件方面如空间可使用率达到81%、LEED标准的节能设计、全架空地板、装饰完成后达2.8米的净层高，附赠文件柜等；软件服务方面，由力宝物业提供基础物业管理服务，同时享有荷兰管家学院提供高端的定制服务，设置业主专享的高端会所并自持运营。上述种种设计、服务均十分契合优质写字楼投资活动的选择标准，甚至在某些方面远远高于其标准水平。

中国华商金融中心写字楼外立面实景图

按照云房数据给出的5年后转售8.1%的收益计算，如果此时购入中国华商金融中心写字楼的价格为22000元/平方米，那么5年后售价达到33000元/平方米，这还只是建立在对市场静态评估的基础之上，不包括这5年来成都城市力的进一步提升，国际影响力加大，以及金融城板块城市建设等各方面配套的完善，和区域在成都城市格局中核心地位的加强等外部因素加持。