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调整打法布局 平安房地产投资业务进入新阶段

千亿房企你追我赶,平安却在精细布局,寻找属于自己的新位置。

经历了过去三年高调买地、入股,平安不动产正在调整自己投资房地产的姿势。

两个月前,平安资产管理以19.1亿港元(约合16.25亿元人民币)出资,成为旭辉控股(00884.HK)的第二大股东。而在入股旭辉两天前,它们还和万科联手,以总价18.05亿元拿下了北京海淀区翠湖科技园地块,这是今年参与拿下的第五幅土地。

不过比起几年前,今天的平安已经低调很多。在2014-2015年间,平安是名副其实的高价地收割机,中国主要城市几乎每一处热点地块拍卖都会出现平安的身影。这家体量过万亿的保险公司,在当时连续出击,收揽了一大笔不动产投资。

截至去年底,中国平安控股的房地产子公司达18家,投资性房地产资产总额近424亿元,同比增长54%。而据界面新闻粗略统计,其过去三年仅投在拿地和注入项目上的资金,就已接近900亿元,这还不算各种与房企或地方签订的战略投资框架。

在房企们热衷于晒出成绩单的同时,投入惊人的平安始终处于闷声发大财的状态。据中国平安2017年半年报的投资项目收益率中,不动产开发投资收益率达到6.37%,位列所有非标类投资首位,分项中“其他”类投资更是高达7.46%,远超其他非标类投资品种。

项目层面的回报更为直观。2014年总计花费24.1亿元拿下的广州天河牛奶厂地块,当时的楼面价仅为14428元/平米,其后引入招商地产负责开发。如今这个名为招商雍华府的项目均价为45000元/平米。与此相对的还有,杭州翁梅金地艺境、保利中央公馆,以及绿城留香园等。这还仅是平安单独拿地的入市项目,如果算上其他一众联合拿地,其业绩规模可能基本与一家中型房企相当。

安信证券就在研究报告中指出,由于平安所持有投资性房地产“以历史成本计价”,令房地产投资项目下存在着大量投资浮盈。据2016年底数据,平安的投资性房地产净值为424亿元,而公允价值达到676亿元,投资浮盈高达252亿元。

相比地产公司,平安的优势在于拥有大规模的保险沉淀资金,并拥有长期配置的需求,不需要依靠负债维持规模。也因为这样灵活的投资条件,平安选择合作的企业也五花八门,其中既有像碧桂园这样的行业前三,也有例如像朗诗这样在细分领域有一技之长的企业。

“大家都知道平安看重的是稳健长期的财务投资,所以也都很欢迎,他们对项目和企业也会有选择,偏向有特点和具备成长能力的。”一位与平安合作过的开发商人士这样评价道。

事实上,今天已经拥有大量土地储备的平安,在其漫长的、想要涉足不动产投资的道路上,走得并不算顺利。在其最激进的两年里,经常会有人拿险资不能涉足房地产开发来拷问平安,但实际上,在拿下土地或参股项目之后,平安总是通过地产基金、债权计划、信托产品,向包括自己在内的各路社会资本销售或转让。这是平安惯用的方式,多搭一层或几层架子,而并非真正亲自参与。

房地产开发项目一直是险资无法涉足的禁区,但与房地产相关的债权和股权类投资却并未禁止。这也构成了平安投资地产的特殊通道之一,其通过成立私募基金,在完全无需或仅少量动用自有资金的基础上便可以参与优质项目分红。据媒体报道,截至今年一季度,仅平安不动产旗下就管理者12支房地产投资基金,合计管理基金总规模134亿元,管理费率介于筹资规模的1%-1.5%。

这种类“资产证券化”的设计,是平安早在数年前就有规划的方向。2013年,平安信托与麦肯锡合作发布的研究报告中就认为,信托通道业务将在未来五年内“趋于消亡”。信托行业未来的三大发展方向则是私人财富管理、另类资产管理和私募投行。其中另类资产管理,正是指为中国平安这样的大型险资,提供包括房地产“资产证券化”在内的投资通道。

基于这套“内部循环”的体系,平安今天的打法就异常清晰。过去多年,心怀宏愿的马明哲始终管控着平安,迂回在红线以内。旗下主要地产投资平台的几次大动作,均踩准了监管放行的通道。

2010年保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,马明哲曾感叹“等了五年”并为不动产投资“准备了很好的项目和团队”。随后,平安就火速拿下了投资PE和不动产的双牌照。并开始积极布控地产投资。

为了避开监管红线,彼时平安在不动产领域的投资,还主要是以购置自用办公大楼为主,平安金融中心眼下在众多城市拔地而起,皆是缘于那段时期的投入。而后来在中国楼市大放异彩的平安不动产,彼时仍是完全由平安信托系旗下子公司联合控股的公司。

到2014年,保监会大幅松绑险资投资不动产比例和范围后,平安也迅速调整战术,开始大举买入土地,已类似上述模式直线投资,同时购入房企股权,控股项目公司,多方涉足房地产市场。那一年,跑在最前面的平安不动产也悄悄改换门庭,引入平安寿险和财险,并将注资提升到100亿元。靠着信托和险资的双管注入,这家早于1995年就成立的公司,走红中国楼市。

而到近年来,享受了几年地产红利的平安开始调转方向,或许是基于其对政策宽松程度的判断,如今的平安不动产大有险资直投,不再依靠信托遮掩的趋势。来自今年5月17日的一次工商变更显示,掌握这家公司多年的平安信托已正式退出,在最新的股东名单里,平安寿险出资49.5%,平安财险出资35%,另一个股东深圳平科出资15.5%,这是一家由中国平安直接掌控的公司。

险资直投,意味着更强的资金链条和更直接明了的回报。事实上,平安在不动产投资领域分工明确,旗下平安不动产,主要涉及以地产股权基金和固定收益理财产品,而平安资产管理以及其他险资平台,则更多倾向于上市公司股权类投资。对于自己管理的地产基金和信托类产品,以及直接设立参与的部分养老、物流地产,则仍有体量巨大,且业务相关的保险资金可供配置接盘。

“中国房地产企业前十强二十强,几乎每一个都和平安有些合作的,融资通道是大型房企最需要的,想快速拼规模的企业也或多或少会想找他们借弹药。平安如果想做,动作会很快。”一位开发商人士这样说道。

面对大型房企规模高企难以逾越,中型房企通过并购快速拉升的新局势,仅用了三年时间就成为隐形地主的平安正蓄势待发,去年底,平安人寿和财险再度增资,将平安不动产的注册资金拉升到了200亿。这显然是为新阶段更大规模的不动产投资做好了准备。

这位财大气粗的金主,看起来已经悄悄选好了新格局之下自己的位置。

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