深圳已规划32条轨道线路、总长度1142公里，地铁开通将带来哪些置业机会？

美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，地铁物业的升值分三个阶段，规划期间缓慢上涨，开工阶段上涨幅度增大，开通之后上涨幅度最大，但是上涨到一定幅度之后又会进入到稳步上涨的区间。同期非地铁物业的价格抗跌性没有那么强，涨幅也远低于市场均价，表明地铁口的物业升值空间更大。

深圳地铁发展经历了四个阶段地铁口的物业升值空间更大

回顾一下深圳地铁的发展史，一共经历了四个阶段，呈现从城市中心向外扩散的趋势。

其中第一个阶段是1999年到2004年，属于最基本的十字架构的网络搭建，起到串联城市功能点的作用。第二阶段是2006年到2011年是地铁二期的发展，由最基本的十字架构变成初步的网络交通架构。三期工程进一步加强福田区、南山区地铁线的密度，逐渐向原关外地区发展的过程。四期工程基本上就是东西双向和北向补充和加密的过程。那么地铁沿线物业在地铁建设及规划时又对价格影响几何？

通过地铁沿线样本物业不同时期价格涨幅情况来看，地铁沿线物业在地铁建设的不同时期对于价格的影响程度有所不同。其中有三个阶段浮动较大，一个是2011年7月地铁2线开通的时间节点，全市均价微降了1%；第二个是地铁3期一批开通的时候，7、9、11号线开通的日期，第三阶段是今年9月份的价值走势。

据美联物业2010年3月至今全市及样本楼盘走势对比图来看，从2010年3月份到2011年7月份价格是比较持平的。图中所选的6个样本，其中5个是地铁沿线物业。像东海花园是属于多地铁口物业，位于在车公庙附近，翠竹苑、百仕达是单地铁物业，东方尊峪是非地铁口物业。2011年7月份价格有微降，但是地铁口物业的涨幅全部在全市均价之上的增幅，基本上涨20%左右。但是非地铁口物业东方尊峪是有一定下降的，意味着非地铁口的保值度没有地铁口物业高。

2016年7月份，地铁3期一批工程开通的时候，全市的均价涨幅较2010年3月份上涨了158%，同期东海花园、翠竹苑、百仕达和国际名园的涨幅都高于全市均价，东海花园和翠竹苑远远高于全市均价的涨幅，说明地铁口的物业更取决于地铁网络线的规划，多地铁口物业的升值空间和保值空间远高于单地铁口和非地铁物业。

那在地铁三期二批工程开通时，全市均价上涨 170%，同期对比一下东海花园的涨幅是最高的，因为它是在车公庙片区，且是多个地铁交汇中心点，其他物业相对来说只有翠竹苑上涨得大一点，其他的上涨幅度跟全市均价差不多。

总的来看，地铁工程开通时，全市均价都处于上涨状态，地铁口物业的涨幅则在均价之上增幅，可见地铁物业升值幅度远高于非地铁物业。

关内多地铁覆盖的物业具有投资价值 但可利用土地有限

那么哪些地铁物业具有投资价值呢?从宏观来看，深圳市地铁物业分为地铁的密集区域和规划区域，也就是原关内区域和关外区域。

关内区物业投资价值其实就是多地铁覆盖的物业，交通相对比较便利，四通八达。关内区域最大的优势是校园网络发达，教育资源丰富。而在关外教育资源紧张，可能需要提前2-3年买房，要有户口，且户口要落在房产上才有资格积分，凭借积分以达到入学的资格。在关内租客有机会上学，不像关外要拿到高的积分才能去上学。

关内区域的劣势表现为边际递减效应，地铁线路并不是越多越好，地铁覆盖越多，升值提振作用越小。同时关内区域购房成本比较高，均价在5-6万左右，一套房产需要400-500万，而关外200-300万即可入手，目前依然保持稳定上升的趋势。

目前罗湖、福田片区的旧改、棚改项目比较多，而且目前棚改项目大多数是由深圳市政府推进的，所以还是有投资机会的。但是关内可利用的土地有限，加之东进、西进战略的实施，尤其是宝安和龙岗规划越来越好，会对关内形成比较大的冲击。

关外东进、西进战略实施 未来升值潜力大

相对于关内，关外地铁物业又有哪些优劣势呢？投资价值如何呢？相对关内，关外区域的投资成本比较低，目前龙岗均价5万左右，宝安5-6万，龙华5-6万，还有一些3-4万的盘，比关内低40-50%。随着东进、西进战略的实施，关外的升值潜力比较大，且可开发的区域比较多。但是关外投资收益期比较长，目前关外区域的地铁规划不那么完善，基本上是在2030年四期前的总规划里面，表明地铁开通的时候涨幅最大，需要5-8年的时间做投资涨幅的预期。另外租金收益不稳定，目前关外区域租住率不高，租金相对较低。生活配套相对匮乏，等新的地铁物业建起来，还要2-3年去完善生活配套。

最大的劣势在于地铁沿线审批完成的规划只到四期的部分工程，后面的总规划没有定下来，也就是后期可能会有相应的变动，存在一定的风险。关内外各有优势及劣势，那么哪些站点适合刚需们上车呢？

均价较低的站点物业老旧 11号线站点未来有潜力

据目前深圳市已运营线路各站点均价分布图显示，1号线价格相对较低的区域在老街、国贸几个站点，原因在于物业比较老旧。价格比较低的项目是一些90年代建的商住楼，年限比较久且没有小区。

3号线是关外区域，布吉之后的沿线区域一路往下，一直到大运站点价格相对比较高，因为有大运新城的规划。目前龙岗片区是相对发展比较好的片区，价格相对高一点。

4号线在龙胜、龙华、清湖价格比较低一点，因为现在那边没有太多项目。5号线集中在连接罗湖和龙岗的区位，那边房屋比较旧一些，部分片区属于棚改项目片区。

9号线集中在人民南向西，也是物业比较老旧的原因。11号线是集中在福永、机场方向，整体价格还没涨起来，但就目前来看位于粤港澳大湾区的核心地带，且有空港新城的规划，未来3-5年之内是比较有潜力的片区。

随着东进西进战略实施以及大空港的规划推进，固戍、福永、沙井和松岗这四个属于西进和大空港项目的站点未来升值空间大，值得投资。龙岗、龙城、吉祥、大运和丹竹头，这是属于东进项目的发展片区，总体均价是 4 万多，但是东进拓展目前更多的是属于概念性阶段，虽然提的比较多，但是真正实际上的推进工作没有那么快，相对西进来说，它的投资价值相对低一些。而龙华、清湖这块属于后期外环地铁线加密的区域，但是龙华整体的均价在2015年已经涨过一波了，所以整个投资的价值可能相对宝安片区小一点，上升空间不大。