文／苏兮

前两天银行杀入地产租赁市场的新闻上了好多头条，继reits逐步放开之后，房企做租赁的障碍逐步被打通。租赁这个巨大的蓝海已经成为房企战略布局最热门的板块。

开发商做租赁，一部分会拿自有房源，例如泊寓在北京的长阳半岛店，这家店是在万科的自有项目中拿出一些房屋做公寓。但是从开发商租赁业务的扩张速度来看，自己开发房源是远远不够的。

例如，龙湖10月份上海9家门店同时入市，2017年已经布局了16个城市，预计开业的房量已经超过1.5万间。要满足这个速度，开发商做租赁必须要盘活市场上的存量房。这就面临一个问题，只要是收储的存量房，不论是分布式还是集中式的公寓，都存在二次改造的问题。

二次改造和房企之间做精装修的思维逻辑是不一样的，不能从源头开始设计户型，不同的地段客群差异大，不同产权的楼原始户型差异大，不同房源装修质素差异大，对于二次改造都会产生影响。

对于房企来说，租赁型业务快速扩张的过程中，如何通过户型改造、硬装、软装的标准化来提升改造效率，同时最大可能的保证项目的品质和居住体验非常重要。

做产品要把租赁客户再细分

拉开产品线  利于品牌发展和产品标准化

存量房时代，开发商的产品力面临一次洗牌，产品线要重新建立，标准化的产品要重新开发，可以说，所有的玩家又都回到了同一个起跑线。租赁物业的产品做的是二手房的改造，消费敏感点相较购房客户也发生了变化，对产品的定位和标准化产品设计都提出了新的要求。

1、租赁产品也要精细化，要把客户再细分

在住宅开发的时代，房企都积极的开发自己的产品线。产品线的存在能够让产品自身具备品牌效应，对应特定的客群和产品快速复制，提升周转效率，品牌积累的口碑和客户忠诚度，也能够保证新项目的成功率。

产品线的开发归根结底是在客户细分的基础之上的，租赁时代的主力客群是年轻人，看似是一个阶层的群体，实际上却是由完全不同的小群体组成。年轻人处于成长期，大学毕业后的10年时间，正好是整个人生的上升期，收入水平和消费需求的变化非常快。

租赁产品要做到客品对位，必须要把租赁客户进行再细分，产品品牌也要有意识的形成区隔。就像宝洁做洗发水，把洗头发的需求细分成了柔顺、清爽、滋润、去头屑等等，并且创造了飘柔、潘婷、沙宣、海飞丝等众多品牌，各取所需，对这类消费品，客户的品牌忠诚度很低，必须要通过有辨识度和针对性的产品来吸引。

对于租赁产品也是一样，年轻客户的自我意识和个性化需求很强，大学旁边住过几百块的品牌，毕业5年之后不会再住，就算门店的品质感完全不一样，客户也很难有感知。在消费需求不断提升的过程中，客户需求在变，只有针对不同的阶段，把产品线拉开，才能扩大客群的覆盖面。

2. 不同产品系对应不同的产品标准

客户定位完成后，将产品系拉开，要针对性的制定产品标准。例如，龙湖将自己的租赁品牌冠寓分出了三条产品线，轻奢的核桃、青年社区松果以及轻客品质的豆豆。在资源和硬件服务配比上都有不同的配备。

自如友家和自如整租都是分散式民居改造出租，友家专门针对合租人群，整租则匹配经济实力更强的独居人士，或是情侣和家庭，自如寓则是集中式的独立社区。

相较而言，万科泊寓目前并没有形成不同的产品线，还是以低端市场为主，从宿舍式的上下铺同居房到loft独立公寓产品，针对的客群年龄层次更轻，要吸引品质型的租客还有难度。

万科泊寓-郑州大学店，双床上床下桌

3. 多提供几种标准化软装选择

在二手房的改造过程中，软装的改造效果是最明显的，也最容易营造出来舒适感。主题式的软装设计和配色方案容易标准化，标准化的设计方案一旦确定，能够根据房间的尺寸、光线，直接套用。

多提供几种标准化的软装选择，不同的房源之间形成差异化和个性化的特点，不像酒店千篇一律。给客户留下选择空间的同时，也形成很强的辨识度。

 

房屋改造有硬指标

品质、效应综合考虑  公共部位最关键

目前万科、龙湖等开发商用于改造的物业，很多是闲置的厂房，宿舍，园区办公楼，酒店等，也有部分是商品房小区中的独栋单位。在改造的过程中，什么类型的物业更适合改造，在改造的过程中如何实现居住品质和租金回报的最大化，以及装修成本的控制，都是需要解决的问题。

一、原始物业要有硬件要求，户型改造要平衡品质和效益

虽然之前上海、北京、深圳都严打了一批违建和工改公的租赁公寓，但是就各地的政策来看，目前基本都还是支持改造租赁用房的，关键点在于改造是否符合建筑以及消防规范，以及开发单位的开发资质是不是复合要求。万科目前在各个城市都有厂房或是宿舍改造的泊寓项目入市。

1、商办改loft，层高是硬指标

商办一般来说，层高能达到4-4.5米以上，改造为两层loft产品能够充分利用层高优势，空间利用率更高，在同等面积情况下可以增加20%-30%的房间数量。

loft风格时尚，也能更好的吸引租房主力的年轻客群，提高入住率。所以，万科就非常喜欢拿这样的物业，一是便宜，二是溢价能力也更强。

例如，万科广州泊寓棠下店，由一个五层高的旧商办改造，五楼以下全部改造为loft户型，五楼受层高限制为平层公寓，价格就远不及loft户型~

一般来说，loft产品的层高至少要达到4米以上，才能保证楼上楼下都能满足基本的舒适性的要求。商办改loft效果最好，也是因为复合层高这个硬指标。

但是很多旧的物业，很多时候没有办法满足4米层高，有一些极限设计也能做到3.6米的loft产品，但是这类产品在设计时，就要充分利用两层的空间。例如，将一楼的工作区和储物区和二楼的睡眠区上下重叠，这些不需要站立的功能区能够减弱层高的压抑感。

图片来源：公寓次世代

龙湖冠寓产品

在层高不够的情况下，也可以采取万科直接用上床下桌，或是类似宜家的上床下客厅形式，通过软装来创造类loft的效果，提升空间利用率。

西安·万科泊寓-曲江店户型

2、公寓N+1房改造，房间尺寸和采光是关键

相对来说，居住类物业的改造要简单很多，首先户型的分割基本上已经成型，消防和排水系统也都已经复合居住类物业的建筑标准。所以，在进行这类户型的改造时，如何进行空间的最大化利用是改造的核心。

自如友家大部分的房源都是分散式的民居，每一间单独收储后进行改造装修然后出租。改造基本上都是N+1模式（也就是2改3，3改4，4改5），将客厅改成一间房间。

但是N+1房的改造，对于面积、卫生间和房间的宽度都有一定的要求，这些硬性指标也成为了保证最终居住体验的防火线。

原始户型的客餐厅总计面积在25平米以上；客厅隔断后房间面积不能低于12平方；

所有房间面积不低于8平方；

卫生间数量能和房间数匹配，一般2-3个租客共用一个卫生间。

四方户型：房间尺寸单边不小于2.8M；

不规则户型：最短边不小于2.5M，且面积不低于8平方；房间的面积低于8平方，则基本功能区将非常拥挤，影响日常生活的舒适度；而如果房间内的开间短于2.5米，则很难布局房间家具，可能放好床以后人就没有充足的空间通过。

自如友家甚至还规定，加出来的房间必须要具备2㎡以上的明窗。一个理想的N+1户型最好是客厅、餐厅都有明窗，这样分隔后公共餐厅部分还是明间。

3、要平衡房间数量和居住体验

一般来说，集中式公寓对于建筑厚度的要求比较高，而厂房改的公寓，很多时候建筑宽度会过大，这样中间不可避免的会出现很多暗间，中间的暗间采光和通风都是问题，居住体验感会很差。

这种时候可以考虑再中间做采光井，如果公寓楼层位于物业顶楼，经过物业业主允许，顶面楼板建筑结构可以切割，就可在楼顶开采光井，并且尽量一直将采光井从顶层一直开到公寓房间所在的所有楼层。

虽然这种方式增加了施工成本，但是能够在保证房间数量最大化的前提下，把暗间变成明间，保证了租金收益的同时维持用户体验。

图片来源：公寓次世代

二、装修成本控制要抓重点，装配式装修

基本上存量房改造出租，支付业主租金和装修的成本占到总成本的80%，装修费用平均需要4-5年时间才能完全收回。一方面是装修的成本直接影响盈利周期，必须要严格控制；另一方面，装修的好坏又直接影响到公寓的租金溢价能力。所以找到一个最佳平衡点，分清主次，找到装修的敏感点非常重要。

1、公共设施部分最关键

在集中式房源装修中，公共设施的装修最为关键。例如：

防水：防水做不到位会使得房间的墙面渗水、墙角渗漏、楼面渗水等问题出现，严重地腐蚀墙面、地板、门等。最后整个公寓都出现装修质量问题，重新翻修不说，客源也流失严重，使运营者蒙受巨大损失。

水管、电线都要能够荷载相应的使用需求，否则下水堵塞、用电频繁跳闸，这些都会产生大范围的影响，所以就算是预算有限，也不能在这些部分省钱。

2、装配式装修，规模化复制，缩短工期，还能灵活更换

上海泊寓·虹桥南华园店采用装配式卫浴，快速的装配式安装方式，工期大大缩短，从原来的16天缩短到4-8小时就能完成一套安装。而且后期的替换、维修和更新都更加方便和灵活。

魔方公寓也采用了快速施工的装配式安装方式，墙面选用通体板材，色彩一次成型，缩短工期的同时，能够有效的控制成本。