一个大型商圈的形成对于一个区域来说，会有一定的积极影响。最近几年，上海几大商圈中，当属大宁商圈发展最快，而且受益于静安闸北两区合并以及未来久光百货的开张，无疑于让大宁商圈更上了一步台阶。

再开始介绍大宁商圈之前，我们来一起看一下商圈这个概念在上海是从什么时候开始的。

上海商圈的历史变迁

上海商圈演变历程按照时间来划分，基本可以划分为7大阶段。

第一个阶段是开埠前的上海唯一商圈：城隍庙。

1843年上海开埠以前，城隍庙是上海民众唯一的游乐之处。直到1992年豫园旅游商城扩建开业，城隍庙成为民俗、小吃、旅游热地，但目前本市市民通常只在豫园购买黄金制品，平时多为外地游客。

第二个阶段是20世纪二三十年代的南京东路(大马路)。

1843年，上海开埠，外国金融财团先在外滩建立起金融区，后又沿着当时被称为“派克弄Park Lane”的东西向“大马路”发展商业。经过不断的发展，英租界南京路沿线成为上海市的第一商业中心，法租界淮海中路、华界城隍庙、日租界四川北路则堪称当时的上海主要商业副中心，但繁华度完全不可相比。

随着外资四大杂货公司——泰兴(连卡佛百货前身)、惠罗、汇司、福利，以及中山籍华侨投资的四大环球百货公司——永安、先施、新新、大新的先后传奇般地崛起，南京东路遂成为上海乃至当时全亚洲最热闹、最繁华的商业大街。南京路东起外滩，西至静安寺与延安西路交汇处，横贯上海市区中心。全长5.5公里，分为南京东路和南京西路两段。民国时期摩登欧化的南京路已是闻名海内外的“十里洋场”。直至目前，南京东路外来游客数量虽然超过了本市市民，全市最高端的商场也不再汇聚于此，但南京东路仍然是全市客流量最大总业绩最高的商圈。

Ps：值得一提的是，当年的四大百货即已具备了现代购物中心的许多体验业态，餐厅、酒楼、剧场、屋顶乐园、自动扶梯。当年的南京路周围更是汇集了大量剧场、影院、跑马场、宾馆、酒店、金融机构，已经显现现代商圈的雏形。

第三个阶段是7080年代的四街，百货商场延续垄断地位。

1992年之前的上海四大市级商业中心是四条商业街——南京东路、淮海中路、四川北路、西藏中路(与南京东路融为一体)。(南京西路当时尚未崛起，商业仅局限在静安寺区级商业中心)。

人口高度集中在内环内，自行车和公交车是主要交通工具，逛街压马路是当时的休闲生活方式。

当时圈型的商圈及超市卖场尚未出现，购物中心更无从谈起，各个商圈大大小小的国营百货商厦是当时上海乃至大陆最大的商业建筑，既引领了时尚潮流，更标志着各大商业街繁荣度。因此，百货商厦最多的南京东路是上海商业的绝对王者，雅致的淮海中路紧随其后。内环周边商业落后，内环外更是不用谈。

第四个阶段是90年代中后期：四街四城 百货业持续欣欣向荣。

太平洋、八佰伴、巴黎春天、伊势丹、百盛等新型外资百货冲击原来的精品商厦、华侨、益民、九百等中小型国营百货。

1993年前后，上海地铁出现，大量新式公寓出现在内中环间，人口外扩，陆家嘴和南京西路两大新CBD出现，购物中心开始步入启蒙布局期。

市级商业中心由原四街南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路(替代西藏中路)，扩展至徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城四大新圈型商圈。商圈分流现象开设出现，徐家汇、浦东新上海商业城凭借太平洋百货、东方商厦、八佰伴强势崛起，南京东路借助于第一百货和新世界城仍保住了上海第一商业街地位，但南京西路凭借梅龙镇广场和恒隆广场等新型高端购物中心后发制人，多商圈格局初步显现。

至新世纪初期，形成了以“四街四城”市级商业中心为核心，以地区商业中心和居住区商业中心为支撑的多层次、多心化、组团式的商业布局新世纪初期，形成了以“四街四城”市级商业中心为核心，以地区商业中心和居住区商业中心为支撑的多层次、多心化、组团式的商业布局。

第五个阶段是2001-2010年：十大市级商业中心 众多购物中心度过培育期，多商圈格局真正形成。

原先不被看好的商圈，随着初期惨淡运营的港汇、正大、新天地、龙之梦、大宁、五角场、万达先后成功而成功升级。地铁线路逐渐成网络化，私家车日益增加，公交车及自行车出行比率降低，中外环间迅速城市化，人口加速外流，市中心人口密度降低，购物中心大量兴建，市中心商圈被新兴商圈分流的效应日渐明显，但大型百货商场凭借折扣优势仍占有一定市场。

上海在南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商城8个市级商圈的基础上，江湾五角场和中山公园商圈借助于五角场万达、百联又一城、龙之梦三大购物中心升级为市级商圈。市级商圈的数量达到10个，建成24个区域商业中心、10个特色功能区、20条风情专业街以及40多个新型社区商业中心，形成“多中心、集聚型、超广域、网络状”的新商业布局体系。

第六个阶段是2011年至2015：扩展至15大市级商圈 大型购物中心遍地开花并取代百货的霸主地位。

深化发展阶段。随着上海城市化进程及地铁网络的加速，商圈分布由中心城区向郊区新城辐射。私家车比例日渐提高，居民消费方式多元化(旅游、教育、医疗养生费用、房地产投资占比日益上升)，就近消费体验消费渐成主流，大型一站式购物中心及奥特莱斯发展迅猛，压马路逛街不再主流，融社交、体验、娱乐、教育于一体的生活方式中心大行其道，传统百货商场无论硬件设施还是内容都不再具有优势而逐渐式微(导致原先拥有百货优势的淮海中路和四川北路能级及辐射力下降，仍能保持增长的百货均为超大型的百货购物中心)。虽然全市商业地产总量渐趋过剩，但优质项目供给仍然不足，中外环商圈实力上升。

在已有10个市级商圈的基础上，近年来新增大虹桥商务区、中环、迪士尼三个市级商圈，及大宁(凭借大宁国际商业广场和久光大宁城替换不夜城)和真如两大远期市级商圈，基本形成“市级、地区级、社区级”三级商圈体系，重点商圈集聚辐射能级不断提升。

近期规划形成的13个市级商业中心包括：南京东路、南京西路、四川北路、豫园商城、徐家汇、中环(真北)、淮海中路-新天地、小陆家嘴-张杨路(原新上海商业城)、五角场、中山公园、迪士尼国际旅游度假区、虹桥商务区、新虹桥-天山等商业中心。

第七个阶段是2015年：城郊及远郊购物中心升幅显著， 街铺一地鸡毛，传统市中心商圈格局彻底打乱。

近年来，上海百货商场平均每年由以往的5至6家以上下降到如今每年平均2至3家，且每年关停转型的百货店逐年增多。而每年新开业各类购物中心则由每年以往不足10家，猛升至每年30家左右，购物中心已经成为上海商业的绝对主导力量。同时，市中心局部区域出现空心化，以往热门的街铺出现大量空铺且空置期大大延长。

大宁商圈——带动了整个大宁板块的蓬勃发展

在说大宁之前，不得不先说说闸北区。

早年，上海人对闸北区的印象有一句流传最久的形容叫“闸北区、赤膊区”，最早的意思是生活在闸北的人都是光着膀子卖力气的穷人，后来又引申为穷得连衣服也穿不起，总之一句话，闸北就是上海的下只角。

在始终无法跻身高档商圈的不夜城之后，无心插柳的大宁国际广场的开业倒是带动了闸北中部核心区的商业发展，随着大宁国际商圈的日渐成熟，整个大宁板块逐渐脱离老上海人对闸北的固有印象，慢慢向一个城市副中心靠拢。

大宁国际商业广场对面的久光百货写字楼封顶，购物中心部分也已建到地上四至五层，延续了香港发展商慢工出细活精雕细刻的一贯风格，从拿地到开工再到竣工开业耗时甚久，大宁久光也不例外，预计的商业规模相当于静安寺久光两倍的大宁久光，在品牌组合和业态上丰富许多。

随着逐渐临近2019年久光百货的开业，大宁商圈逐渐形成了以大宁国际商业广场、久光百货和大宁音乐广场为中心的集休闲娱乐为一体的商业形态。这一形态一旦完成，对于商圈辐射范围内的大宁板块来说，楼市将会进入到更高的一个层次。

就目前而言，如果按照房屋年代笼统区分，2000年以后建造的小区大多集中在大宁北部，而南部则以老公房为主，当然也有少量例外。而近两年板块内的新房主要集中在大宁商圈附近，不过大多是一些老盘加推新货，而板块东南和西北角，即柳营路北宝兴路地区和高平路万荣路地区都已经多年不见新盘。

自2007年大宁板块的新房供应面积达到35.6万平米的高峰之后，板块内每年供应量虽仍有起伏，但整体上还是在逐渐减少。

截止2017年11月22日，大宁板块在售的一手房源仅有2个项目：大宁揽翠艺墅和静安慕舍，但这2个项目基本都处于尾盘阶段。而和大宁板块一街之隔的静安府目前还有部分房源在售，只是作为双子地王的它总价差不多2000万左右，不是一般人所能承受的。

从供求情况来看，大宁已经逐渐从一手市场向二手市场转型，且根据现在板块内可开发地块的情况来看，一手房源明显将越来越稀缺，但是从量上来看，大宁板块还是算距离内环内较近的几个板块中比较充足的。