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保利系地产重组启幕 但同业竞争依然未彻底解决

这次整合确立了保利地产为核心对集团境内地产业务进行整合,有助于其扩大业务区域。

央企保利集团内部的地产业务整合终于迈出实质性一步。

11月30日晚,保利地产(600048.SH)宣布,拟采用现金方式收购实际控制人保利集团全资持有的保利(香港)控股有限公司50%股权,成交价格为23.82亿元,并按照50%的持股比例承接保利香港应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.71亿元,合计总价51.53亿元。

保利香港为一家投资控股公司,其主要资产为持有保利置业(00119.HK)39.66%的股份(实际拥有40.39%的表决权)。同时还参股持有广州中信广场、北京新保利大厦等商业物业。

保利置业是保利集团旗下另一家主营地产业务的香港上市公司,项目覆盖中国20个主要城市,包括上海、香港、广州、深圳、武汉、苏州、贵阳、南宁等。目前保利集团合计持有保利地产40.87%的股权,合计持有保利置业47.32%的股权,为这两家房企的实际控制人。

这次交易完成后,保利地产可能会间接持有保利置业近20%的股权,这将为二者后续的进一步整合奠定基础,也将确定保利地产作为保利集团地产业务主要运用平台的地位。

在公告中,保利地产也称,本次交易的目的是以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,且未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发,以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争。

交易完成后,保利地产将分享保利香港控股的未来收益,并进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固其行业龙头地位。

根据第三方机构数据显示,今年前11月,保利地产的销售额已达到约2678亿元,稳居全国房企第五位,但与前三强碧桂园、万科和恒大间的差距却在逐步加大。保利想要维持行业龙头地位,通过与保利置业的持续整合不失为一个好的机会。

保利置业前11月的销售额约为378亿元,排在全国房企第42位。虽然规模增速不快,但也算稳定,这家房企今年的销售目标是350亿元,如今已超额完成。

作为保利集团旗下分别在A股和港股两地上市的独立地产运作平台,保利地产和保利置业的关系一直十分微妙。

在过去这些年中,保利地产无论是销售规模、布局城市数量还是业绩增速、利润贡献均明显强于保利置业,而保利置业前期因保利集团的重点扶持也走上了规模扩张之路,香港上市的身份更是在集团内拥有重要地位。

虽然双方一直坚持着差异化城市布局,但由于得到保利集团多次注资,保利置业此后还是不可避免地将业务范围扩展到了保利地产所在城市,如保利地产的大本营广州。

目前双方重叠的城市,已经由原来的广州、上海、武汉、重庆四地增加至现在的7个,新添了北京、贵阳和佛山三个市场,早前双方的同业竞争协议,因保利置业的进一步扩张而受到挑战,两家企业在城市布局上的竞争矛盾逐步显现。

在央企房地产企业的整合潮流中,保利系地产业务的重组也一直受到外界关注,最近两年关于二者要整合的消息也不时传出。保利地产也曾多次对外透露,与保利置业两个平台的合并将在2018年完成。

一年前,这两家公司曾在同一天双双停牌引发重组猜想。但当日晚间,保利地产便宣布,公司筹划重大事项为保利地产发行股份购买保利置业的相关项目,该重大事项因条件尚不成熟而终止。这意味着,涉及这两家房企间的合并重组计划仅在一天内便宣告流产。

虽然同属一个集团旗下,但一场涉及跨越不同资本平台间的整合,势必包括具体交易方式、评估对价,还有更复杂的人事调整,在宣布终止背后,必然还有更多不为外界所知的博弈。

央企间的重组向来涉及广泛,但在整合潮流中,这些问题都能在实际中得到解决。这或许也是一年后,保利地产通过从保利集团手中接手一部分保利置业股权的方案,得以确定的原因。

但这次交易依然并未彻底解决保利地产和保利置业间的同业竞争,保利置业已有的项目还会继续独自开发下去,在和保利地产重合的市场,依然存在潜在竞争关系。

目前保利置业共有在售项目60个,除了一个位于香港启德外,其他均在内地,并且上半年还新增了7个项目,在建面积约887万平方米,同时还拥有超过千万平方米的土地储备。

保利置业所拥有的这些资源,保利地产通过这次交易后还只能按权益分享收益,这与另一家央企中海地产(00688.HK)在2015年吸收合并同系中建地产的方案还有区别,整合力度与效果也存在一定差异。

当然,这次交易还是让保利系内部两大地产平台在同业竞争多年后,迈向了整合的第一步,后续双方可能还会有更深度的整合,毕竟融合才是大势所趋。

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