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首分论市|房住不炒下的深度调整(中篇)中西部

供销趋稳的2018,更大亮点或在围城外。

2017进入倒计时,房地产市场的表现基本尘埃落定。回顾2017年的全国重点城市,政策之手全年握紧楼市,从限购到限贷,从限价到限售,再到一线城市全线“限商”,中国房地产市场全面进入了“五限”时代。而当”房子是用来住的、不是用来炒的“在十九大被重申,房地产调控政策短期不变已成为共识,长效政策及机制下,稳定将成为常态,不同的城市也机会迥异。对于明年各地市场的走向,克而瑞25城首席分析师给出了独家深度分析。

中西部

武汉

by 吴洋 | 克而瑞武汉区域总经理

到2017年10月,武汉调控已满一年,站在当下节点,市场有了一些新的表现及趋势。

调控凸显,房企心态转变

从本轮调控政策出台节奏及强度分析,对比热点城市,武汉的调控政策并不算严厉,主要体现在部分远城区依然不限购,二套首付仅5成,以及并未跟进限售。而调控后市场走势,反映出的效果亦相对有限。剔除影响数据时效性因素,克而瑞重点监测的商品住宅市场数据显示,武汉限购之后依然保持了均价持续上行的走势,背后有城市本身优良基本面的支撑,也有政府连续放开落户政策对限购影响的对冲。

但从整体趋势来看,调控效果逐渐凸显也毋庸置疑。受热点城市因城施策分类调控的宏观指导、限购限贷调控本身对需求的抑制、金融层面对资金的逐渐收紧,包括房贷利率的定向加息、以及十九大明确未来住宅市场发展基调等多方面综合影响,武汉住宅市场整体供求关系逐渐好转,购房者情绪开始平稳,反映到当下市场终于有了回归冷静的迹象。

9月多城密集出台加码政策,加之武汉确实存在政策继续加码的空间和必要,紧张情绪影响房企加速推盘,最终实现近300万平方米的历史最高月度供应量。由此可见,房企坚持捂盘、博弈备案价上涨的心态逐渐发生变化。而客户量的萎缩也直接决定了市场稳定的基础,上半年重点项目开盘筹/推比为2.5 : 1,9月该比例下降至1.6 : 1,到第四季度该比例再度下降至1.2 : 1,逐渐形成供求平衡的局面,微观监测显示近期开盘“日光”比例明显下降。二手房市场同样呈现下行趋势,自8月价格冲高之后,连续几度回落,造成价格震荡下行,成交量同样出现萎缩。而在调价房源比例中,降价销售的房源占比从50%上升至近70%,多方数据及微观现象均显示整体住宅市场降温趋势已十分明显。

供应量今明两年持平,成交量再萎缩

预计武汉全年商品住宅市场供应与成交均在2000万平方米上下,供求基本平衡,这与去年克而瑞年终市场发布会的预测基本一致。而对于明年的市场,供应预计依然保持在2000万平方米上下,成交将在今年基础上再度萎缩。市场下行期,供略大于求的行情也给予了城市房地产市场库存回升至合理水平的时间和空间。

长沙

by 刘佰忠 | 克而瑞长沙机构总经理

“万亿GDP和千万人口的大马拉着供销双降的楼市小车。”

“停车坐爱枫林晚,霜叶红于二月花”。初冬的岳麓山恰是赏枫最佳时节,亦是眺望大长沙的登高胜地。主城区,452米湖湘第一高楼九龙仓国金中心已封顶,坡子街口高端综合体华远华中心业态初全,霸气侧露;向西,风景如画里的国际范梅溪湖新城一期渐满,恢宏远大的二期规划又已震憾登场。

就这样,从洋湖垸到大王山,从滨江新城到月亮岛,从高铁新城到空港新城,2017年的长沙,旧城改造加速推进,新城发展更是可圈可点,行将挺进GDP“万亿俱乐部”的这个城市更是开始了“千万人口大城”的发展征程。

去年的面包价,今年只是面粉价

渗透于城市每个角落的雄心壮志毫无疑问滋长着楼市买卖双方的荷尔蒙。这一年,从开盘必售罄到绑车位带装修,从“孝敬”茶水费发展到必须公开摇号,类似于3000人抢300套房的长沙版抢房大戏此起彼伏,仍未消停。

与此同时,“多多益善”的各大房企抢地激情更加高昂,一边收购并购动作不断,“5块不算多,10块地到手才是基本目标”,二手土地市场于是史无前例地和招拍挂市场一样火爆。

受土地供应“节制”和整体房价上涨影响,2017年长沙住宅地价普遍性实现了“翻一番”的目标。典型表现莫过于金星北板块,去年住宅售价低点为4000多元/平方米,而今年土地楼面价也到了4000多元/平方米;重点区域核心地块楼面价更是突破8000元/平方米,直到“限地价竞房价”的土地调控新政出台,方见“退烧”迹象。

价涨量缩,“百亿房企”们尴尬有点大

和这个城市一样,房企们的发展目标不约而同地定格在两个维度:一是产品提质,从刚需到品质,从改善到豪宅,精品化发展的逻辑渐成共识;二是销售跨越,从10亿瞄准50亿,从30亿冲刺100亿,好像没有一个“百亿房企”的发展蓝图都挺不直腰杆。可惜,市场的“火爆”并不意味着房企的丰收。调控频繁出击的2017年,各大房企的两大发展目标无不受挫。

限价之下,越提质越尴尬,只是,相较于城市发展、人民美好生活需求和企业长期发展竞争力提升的需要,又好像没有退路可言。

限购之下,据长沙克而瑞统计数据,2017年前10月,长沙(六区一县)新建商品住宅(网签)成交1160万平方米,相比去年全年的2279万平方米才完成了一半。即使以案场销售数据为准,2017年全年长沙楼市同比量缩也接近三成左右。

相比之下,长沙房价在有力的持续调控当中,逐渐实现了稳定发展的目标。内六区商品房(网签)月均价从一季度8000元/平方米区间的低点开始,后续一直稳定在9500-10000元/平方米左右的区间。基本可以判断,除开因个别低价或高价大盘占比冲高的特殊因素,近期长沙房价的震荡幅度都不会太明显。

近一年长沙商品住宅成交均价走势

单位:元/㎡

辗转于斯,2017年已然接近尾声。不出意外,2017年的楼市注脚大盘已定。简单归纳一下年度长沙楼市四大关键词:抢(抢房、抢地);限(限购、限贷、限价、限售、限签、限地);缩(供应萎缩、成交萎缩、客群萎缩);新(品质创新、商办创新、特色小镇创新和长租公寓尝新)。

供销趋稳的2018,更大亮点或在围城外

“房住不炒”,长效机制逐渐成型的大背景下,行将到来的2018年长沙楼市,脉络基本清晰可见:

第一,“维稳”目标下的楼市调控政策仍将持续发酵。

第二,受城市发展利好频出和市场主力产品品质提升推动,房价上涨压力仍将持续存在。

第三,受旧城改造、新城发展循序渐进和品牌房企发展目标驱动,土地和房源供应均有望实现低幅回升。

第四,受限购限售下的可置业客群受限影响,整体市场成交量不太可能再回归到2016年的高点,进而可能导致2018年的房企集中化发展态势更为明显。

第五,经过近年来的蓄势和积累,2018年或将成为特色小镇、产业新城项目八仙过海、最为耀眼的一年。

第六,长租公寓、装配式建筑发展将全面加速。

第七,商办市场如果没有质变性的“理财”化产品创新,供应放大趋势下的库存高压态势仍将难以扭转。

重庆

王伟 | 克而瑞重庆机构总经理兼昆明机构总经理

从全国楼市短周期预判来看,整体供应、货币政策,以及调控政策整体收紧,一线城市房地产行业发展进入下行阶段,但重庆政策相对宽松,整体市场依然存在发展空间。

土地成本增加,投资新模式呈常态

2017年1-10月重庆已成交土地约1248.8万平方米,与去年全年持平。其中大量标杆房企参拍,企业拿地意愿高涨,从而推升土地成本。但受资金链及土拍模式调整等原因,年内联合拿地将成为常态。2017年截至10月,重庆共计成交117宗地,其中联合拿地14宗,占总成交宗数的12%;其中拍卖成交宗地70宗,参拍地块中出现房企联合拿地15宗,占拍卖宗地的21%。房企联合参拍在今年土拍市场上较为频繁,而联合拿地房企亦是属于品牌房企间的强强联合,包括东原+旭辉、旭辉+碧桂园、碧桂园+东原、金科+碧桂园+金茂等。其中以重庆作为大本营和主要粮仓储备区域的金科,参拍32次频率高达61%。

2017年重庆市场房价上涨较快,土拍市场楼面价也在持续刷新天花板,平均楼面价4684元/平方米,同比增长49%,其中楼面价破万地块有10宗。

2018年城市更新、股权投资等将成为投资新方向。

内环布局完成,新兴板块崛起

2017下半年重庆出让土地约718万平方米,可建体量1435万平方米,礼嘉、中央公园等优质板块持续供地,跳蹬、龙兴等新型板块流入市场。

2017年成交宗地基本都集中在内环外,内环内仅有少许小体量宗地成交,主力成交区域除中央公园、悦来、礼嘉、大竹林等热点板块外,龙兴、跳蹬、龙洲湾成为今年房企主力布局的区域。龙兴板块属于重庆再次向北发展的重要区域,2017年新增龙湖、金科、金茂、碧桂园、猪八戒+乔达入驻,加上前期入驻的融创、绿城、中航等,龙兴板块已成为房企布局外环的重要战略重地。北区楼面价走高,进驻门槛提高,南区、西区价格相对较低,成为外来房企重点关注区域,包括钓鱼嘴、跳蹬、茶园、西永、鹿角等板块。

政策全面收紧,明年银根缩紧

目前重庆楼市政策相对严格,但执行力度弱于同能级城市,操作空间相对较大。十九大后,各银行相继推出调整方案,加大消费贷款额度,降低开发贷款,提升个贷审核门槛,未来企业回款将受影响。为抑制市场“面粉贵于面包”的异常现象,供给端将“熔断”、“摇号”、“竞自持”等调控政策多重并举。重庆土地市场在“现房销售+熔断+综合评标”的调控政策下,再加入“竞自持比例”竞拍规则。

供求关系现反转,房价上行期结束

今年重庆新增上市项目50个左右,供应在11月前后实现放量。2016年至今,重庆土地市场加大供应量,近两年成交宗地超200宗。2016年和2017年年初成交的宗地目前已陆续上市,尤其是在11月首次入市项目和加推新批次项目增加,供求关系实现逆转。同时由于外来投资客减少,本地购房者也更趋于理性,供应增加意味着选择也更多,房价高速上行周期基本告一段落。后期均价受地王推动,以及大量高端改善物业入市,将保持稳中有升的趋势。

二级市场在未来两年供应量持续回升,供求关系趋于平稳,城市房价暴涨可能性几乎为零,年内地王遭遇市场狙击在所难免。

重庆市场供应情况

注:土地供应按照11个月后入市,去化周期=土地可建面积/过去12个月商品住宅月均成交面积,土地存量按照过去12个月均成交面积进行平均批量拆分上市。本供应量仅考虑住宅,因此对土地供应商住用地部分进行折算,按照0.8为折算系数。

购房者楼市信心度持续走低,直接影响案场到访、二手房带看量、外地客户吸附力等。同时,购房者出手速度及决策周期拉长,市场进入缓行期。

成都

闫涛 | 克而瑞西南区域总经理

2017,成都楼市的调控年,注定不凡。3月23日,成都将近郊及二手房纳入限购范围;4月12日调控升级,限价限售并限贷;4月21日,又出台禁止商改住政策……如此,成都楼市正式迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。

成都楼市“跌宕起伏”、“惊心动魄”

“五限时代”下,受政府严控预售证审批及开发商与政府之间的持续博弈等因素影响,成都住宅市场长期供小于求,验资看房、全款优先、开盘售罄时间以秒为单位计算……加之分区限购力度加大,热点区域“一房难求”现象突显,区域市场整体价格持续上扬,购房者因“房荒”而“心慌”,故而 “渠道费”、“茶水费”等楼市乱象重出江湖。为此,成都房管局连续5天发文开展楼市督查,并约谈多家房企中介,要求确保商品房市场秩序稳定。

10月,十九大定位“房住不炒”,预计未来所有政策都将围绕此定位展开,长效机制也将加快推出。部分房企迫于资金周转压力,或将向政府妥协,以政府管控的价格积极出货。不过,年底房地产市场难言乐观,成交低迷走势仍将延续。在供应明显增加的前提下,成交量环比小幅回升,但受去年同期较高基数影响,同比跌幅将进一步扩大。

土地方面,成都土拍玩法从1.0的熔断,历经多次升级到4.0的竞住房自持比例,提高了企业运营能力和资金能力的门槛。上半年成都土地市场量跌价涨,开发商为了弥补土地库存不足等原因,拿地积极性增强,楼面地价不断刷新。下半年在成都全城进入土地“万元时代”后,供地速度明显增快(全年总计划的三分之二或都将于四季度前后集中上市),中心城区地价逐渐恢复“理性”,热度较前期有所下降,但远郊逐渐发力,开始成长为成都土地市场不容小觑的一股力量。

城市功能方面,4月,成都提出要建国家中心城市,打造“五中心一枢纽”,同时还要优化拓展城市空间,坚持“东进、南拓、西控、北改、中优”格局;7月,成都开启“抢人”计划,发布人才新政十二条;10月,成都提出要降低开发强度,城市核心区容积率从4.0降至最高2.5。可以预见,未来的成都,城市发展将更有温度,城区将更宜居、更“成都”。

2018年市场呈“凝固”状态

如果调控不断加码、信贷持续收紧,2018年的成都楼市仍然难言乐观,买卖双方流动性或均将受限,犹如一颗“果冻”,表面看似平静透明,实则已经处于“凝固”状态。

西安

闫涛 | 克而瑞西南区域总经理

2017年西安楼市可谓是房地产市场中的一匹黑马。改善型需求受限,刚需市场依然火爆,成交量稳中有降,成交价格稳步上升,在充满矛盾的市场博弈中,西安楼市开启新元年。

明确”房住不炒”,调控政策密集出台

面对如火如荼的楼市“大跃进”,系列房地产政策在西安陆续出台。2017年的西安楼市调控政策主要集中在上半年出台,但是最严厉的一次却是下半年的“9.13”新政。从2017年1月主城区限额购买,到4.18扩大限购范围、提高首付比例、三套房限贷,6.28推迟商品房上市交易时间、外地人纳入限购范围,再到9.13限购全面升级,至此除了限价,限购、限贷、限首全面执行,可谓继2011年楼市新政后西安最严厉的调控政策。

紧接着,十九大的召开更是明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”基本原则。虽然相关人才落户政策在一定程度上对楼市起到了利好作用,但是依然改变不了2017年西安楼市整体政策从严这一大方向。

房企拿地动作频繁,土拍市场逐步规范

在楼市整体升温的情况下,房企拿地动作频繁,外埠知名房企陆续在西安“安营扎寨”,试图从楼市红利中分得一碗羹。与此同时,土拍市场逐步正规化,以竞拍形式拿地常态化。虽然限定溢价率不超过50%,但是在地王的带动下,2017年热点区域拿地楼板价达到6000元/平方米以上,创土拍市场新高。

楼市进入上升期,带动房价一路高歌

说2017年的西安楼市是全国楼市一匹黑马,未必言过其实。尤其是上半年,在全国一线、二线城市普遍呈下行趋势的情况下,西安的房地产市场却逆流而上。

成交方面来看,商品房月均成交规模约150万平方米,而4月在项目集中加推与备案的带动下,成交规模更是达到了300万平方米。不过在市场升温过快、房企提前加推、购房者透支消费以及政策收紧等多重因素作用下,下半年的成交基本回归理性,徘徊在100万平方米左右。在成交一路走高的情况下,商品房市场库存明显下滑,去化周期回归理性。

价格方面,2017年西安商品房市场另一显著特征便是商品住宅价格的直线上涨,均价从2017年以前的6500-7000元/平方米到现在的整体突破10000元/平方米,热点区域更是达到了15000元/平方米,单个项目价格平均涨幅基本达到30%以上。

多重利好,2018年西安楼市可期

随着国家中心城市的落位、硬科技之都的打造、交通规划等宏观层面的利好因素加强,西安的房地产投资环境将更加可期。随着地价成本的上升、房企对于溢价空间的追求以及大量高端创新型产品问世,市场将面临转型升级。就房价而言,经历过2017年房价提前透支上涨,以及未来政策的适时调控,涨幅或将回归理性,但因推售产品的差异性,预计未来西安房价还将保持稳中有升的态势。多重利好之下,2018年西安楼市可期。

昆明

王伟 | 克而瑞重庆机构总经理兼昆明机构总经理

从全国楼市短周期预判来看,整体供应、货币政策以及调控政策收紧,一线城市行业发展进入下行阶段,但昆明政策相对宽松,年内行业新高成大概率事件,明年整体市场依然向上。

预判一:行业政策面逐紧,市场依然上行

预计政策主要将集中于二级市场中,限贷、提高首付比例、基准利率上调等将持续。但信贷政策收紧无法抑制投资需求的快速释放,市场依然会处在上行阶段。

放眼整个西部城市群,重庆、成都、西安等城市纷纷加入限购行列,而昆明政策环境相对宽松,仅针对呈贡区出台限售政策,昆明或将成为投资需求的下一站。

预判二:东南亚门户地位助推行业发展

从成交规模对比上看,西部城市今年市场热度较高,相比去年同期,量价均处于高位,多数城市量价双涨。从成交量来看,成都、重庆领跑,成交量规模超1500万平方米。昆明作为东南亚的门户中心,成交量较去年同期增长5%,成交均价涨幅超2000元/平方米;目前存量去化周期在6个月以下,市场成交量增长幅度较小,这主要还是受市场可售不足影响,市场需求并未得到有效释放。

2017年1-10月西部城市群商品住宅成交供、求、价横向对比

其次,昆泰铁路局部开通也将推进昆明城市发展。昆泰铁路完工将顺利打通昆明与泰国的连接,增强昆明与外界的联动发展关系,同时也能促进昆明出境游的发展。该线路一期工程全长253公里,预计将于2021年完工;二期工程则将把这条铁路延伸至老挝的廊开府,并实现与中老铁路磨丁至万象段的连接。

第三,当地旅游资源及规划进入落地实现期,将为昆明导入大量客群。到2020年,云南全省接待旅游总人数将突破6亿人次,旅游文化总收入突破1万亿元,昆明则将成为“一带一路”的旅游文化新高地、国家文旅融合发展示范区、面向南亚和东南亚的旅游文化辐射中心。近期华侨城与昆明、曲靖、保山、大理、普洱、玉溪6个州市签署了旅游文化项目合作协议,将为昆明旅游文化发展、为旅游业导入更多客群提供支撑。

预判三:土地成本持续增加,供地持续放量

供地规模方面,2017年昆明土地市场较热,外来房企增加,尤其是渝派房企。2017年1-10月成交面积较2016年增长16%。下半年供应端加大了土地供应,从三季度开始,9月、10月集中供地53块,可建体量592万平方米。

另一方面,2017年1-10月昆明土地成交金额较2016年全年增长98%,土地成交量增长84%。成交金额增长幅度远超成交面积,主要是由于楼市向好,房企拿地意愿高,部分地块高溢价成交,如中海在8月份以24.58亿元夺得昆明市东白沙河片区两块土地,成为昆明新单价“地王”,楼面价11518元/平方米。

2012~2017年1-9月昆明土地成交情况

供地结构中,招拍挂占比越来越多。2017年昆明主要土地供应集中在西山区和官渡区,其中官渡区2017年供应土地47块,可建体量601万平方米,约占全市土地供应量的49%;西山区2017年供应土地32块,可建体量217万平方米,约占全市土地供应量的18%。

预判四:地产格局震荡,企业集中度提升

开发商方面,俊发独大且货储充足,在昆明的成交市场份额占比高达18%,远超城投、万科等。2017年截至10月俊发销售金额为156亿元,较排名第二的云南城投高出109亿元。从昆明品牌房企的可售货值来看,俊发可售最充足,约达570亿元,云南城投紧跟其后,可售货值约为531亿元。

万科、恒大、碧桂园加速布局昆明,未来业绩提升空间极大。房企布局明显南移和北移,以官南热点板块海东俊园、招商海公馆、万科银海泊岸、北市区俊发城等典型项目为代表。一环内布局减少,随着城市发展,目前发展重心集中在次中心板块,正逐步突破二环,向外发展呈贡作为昆明行政中心,随着高铁新南站落户呈贡,房企也将快速布局呈贡新区。

随着标杆房企阵营构筑行业集中度,中小企业退出成为大概率事件。且随着品牌房企进驻,未来市场集中度将进一步提高,房企之间收并购、联合开发也会更加频繁,如俊发收购螺狮湾、碧桂园大量跟进一二级联动等等。

来源:克而瑞地产观察

原标题:房住不炒下的深度调整(中篇)中西部

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