多向并进：重庆城市格局要打破东西屏障

在最没有方向感的城市，重庆这两年却有了北区、西区、南区的地理概念，独缺的东区概念模糊，成为近年来很多重庆人的困惑。

缙云山、中梁山、铜锣山和明月山四条南北纵向绵延的山脉，横亘在重庆东西两端，形成天然屏障，阻碍了城市东西方向的发展，城市格局自然就呈现南北发展的态势。而在一路向北的城市发展中，北区的城市价值更是“一骑绝尘”，领先西区和南区半步，然而一座城市的发展，势必不能一区独大。

那么未来重庆将在“东、南、西、北”四个方向如何拓展，区域价值如何提升？界面联手专家团队，对未来重庆城市价值进行详细解读。

“东拓”的疑问：重庆的东区在哪里？

对于重庆人来说，东南西北一直是一笔糊涂账，却在“重庆向北”的发展带动下，形成了北区的地理概念。随后，西区、南区地理方位顺势而生。

两江交汇的重庆，以渝中区为母城核心，向北形成了江北、渝北和北碚，向南有南岸区和巴南区，向西有九龙坡、沙坪坝和大渡口区。主城九区因此集结完毕，已经没有东区的行政范围，然而一个城市的方向，怎么可能没有东？

重庆东在哪里？如果以渝中区为圆心，以绕城高速为界线划一个十字，划分重庆的东南西北，那么重庆的东区就是长江以北和以南的部分区域，包括江北、渝北和南岸的部分土地。

长江顺流而下，穿过内环主干道大佛寺大桥后，似乎就成了重庆人对偏远的理解范畴。南滨路在此终止，对岸的寸滩港人迹罕至，左右都是郁郁葱葱的原生态江景，正是这一大片原生态的景观，成了重庆东的发展阻碍。

重庆东未来发展潜力如何？地处正东方位的铁山坪，目前政府已经着手投资70亿，在铁山坪打造总部企业会所，整体定位为“重庆城市会客厅”，以“两江绿岛，养生圣地”为主题，规划建设1个高端国际会议中心、2个五星级酒店、温泉山庄、冯钦商业街、峡江边街，国际标准红土网球场、直升机起降平台、在铜锣峡江边修建游艇码头等高端生活配套，打造一条东区生态带，据悉重庆东将重点发展生态经济，保护性开发这里生态资源。

大咖解读：

锐理数据总经理陈冬旭预言：“未来主城最高端的项目都会出现在东区生态带上”。

他说，受重庆两大南北走向的山脉影响，重庆东的延伸带很窄，在城市经济的自然发展阶段，重庆东缺乏产业支撑，经济竞争力不强，发展比较滞后。但在政府打造生态带的思路下，这里将是城市高端物业分布区。

“南进”策略：“板块轮动效应”终于轮到了南区

今年的土地市场，除了北区，另一大热点就是南区的巴南。

“价值洼地”是房企布局巴南的一大原因。作为主城南拓的方向，南区的城市发展可谓顺势而为——横贯南北的两条山脉，将主城的发展局限制在了南北纵深方向，如果说向北是人为主导的发展，那么向南则是自然辐射出去的必然。

在城市一路向北的发展基调下，南区，尤其是巴南一直不温不火，甚至有点与主城脱节。但今年巴南的表现却相当“欢脱”；各大品牌房企高调入驻巴南，很多首次入渝的房企，更将巴南作为第一落脚地，今年上半年的土拍市场，巴南在各大区域土拍成交量中夺得第一，成交楼面均价近5000元/㎡，较2016年涨了近1.5倍。

数据显示，自2015年起，南区（主要是鹿角、茶园、巴南等区域）成为人口回流置业的首选，较低的房价，大量刚需类产品的聚集，成交量遥遥领先。越来越多刚改人群也将巴南作为置业之地，据克而瑞数据显示，巴南已经从内向型板块向外向型板块发展：今年以来，九龙坡、南岸以及外地购房者在巴南置业，比例已经达到30%，巴南的城市价值正越来越受到认可。

大咖解读：

克而瑞重庆区域总经理王伟说在阐述重庆的区域发展时，以“板块轮动”来解释巴南的城市价值。他说城市发展不会单向发展，土地供应随着城市脉络进行，从内环到绕城，是城市发展的必然趋势。随着板块轮动，发展机会逐渐轮到离主城核心最近的南区，尤其是巴滨路沿线，今年房企的大力布局和土地市场的发力就是最好的说明，未来巴南的价值提升将更加明显。

他同时强调，明年会是一个房企的大考年，明年的政策会持续收紧，对于房企来说，他们将面临融资和政策调控的双重压力，同时，经过这一轮的上涨行情，房企的库存去化得差不多了，将面临想拿地贷不到钱，不拿地，则可能在下一轮行情中被挤出主流阵营的两难境地。在困难的面前同样存在机遇，王伟认为，明年也会是房企的一个机会年，如何打这手牌将是考验房企能力的关键。

“西征”的利好：借力成渝经济 西区将是下一个风口

今年，成都把“东进”提升到站了发展高度：成都以东的简阳市由成都代管，并在这里大力建设成都第二机场。而重庆“西进”也渐入佳境，以渝新欧铁路起点，串联起欧亚大陆；即将投入使用的重庆西站，未来各条高铁线路将在这里始发，是重庆融入高铁时代的标志；高新产业在西永和金凤聚集，西区经济实力正大幅提升。

在成渝经济圈的带动下，向西发展将是城市拓展的的一大主流。目前西区已经聚集了大量产业，发展潜力巨大。

随着成渝经济带的逐渐成型，西区的地理价值将更加突出。

大咖解读：

锐理数据总经理陈冬旭说：“西区将是下一个发展重点。”他认为在成渝经济一体的发展趋势下，目前重庆已经有三条高速直达成都，在两座中心城市的辐射下，西区的未来潜力巨大。

西南财经大学经济学院副教授、博士生导师、留美经济学博士刘璐从成渝经济联动的角度阐述了未来西区的城市价值，他表示成都对东边的定位是未来制造业基地，需要物资和货运，将强化与重庆的物流联系，作为渝新欧起点的西永，将有很大发展潜力。

他认为“板块轮动效应”未来也将对西区产生很大影响，加上进入高铁时代，重庆西站的落成对西区的带动会很大，“一座高铁站的影响力甚至可以媲美一座机场。”

克而瑞重庆区域总经理王伟在阐释“板块轮动效应”时，同样提到了西区，他认为今年的板块轮动也影响到了大渡口，这一点从今年大渡口的土地市场表现就很明显，很多品牌房企进入大渡口，开发高端项目，因为通过内环从大渡口到主城其他地方通勤时间很短，大渡口的区位价值正在被重新认识。

“北伐”加速度：从九曲河到龙兴 一年扩容40公里

作为热门区域的北区，今年的北区市场异常热闹：从年后九曲河的气势，到年中悦来大热，再到年末龙兴的突然崛起，重庆在“北伐”的路上突飞猛进，一年之内横跨40公里，“北伐”已至绕城圈。

这样的速度简直惊人。作为城市发展的主向，从早期的加州、新牌坊，沿着机场高速一路向北，2010年两江新区成立后，迎来了重庆二次向北的发展契机。随后大竹林、礼嘉、蔡家慢慢涌进大批房企，开启城市化进程。

20余年的北伐进程，可能都比不上今年的开发速度。礼嘉的土地市场早已不是两年前只有几个开发商有勇气进驻，今年不仅越来越多房企抢占礼嘉，还有不少已经拿地的房企继续加码礼嘉，今年礼嘉板块楼面地价已经破万。

继续向北，悦来板块已经成为品牌房企展示自己高端产品线的主战场。在未来城市的定位下，悦来正吸引越来越多高端置业群关注。今年末崛起的龙兴板块则是地产市场的一匹黑马。从2010年至今，政府已经在龙兴投入3000亿用于城市建设，作为国家投资的新区，政府对龙兴的打造都是高标准严要求，有中德产业园和中新产业园加持，引进龙湖天街系打造龙兴商业体系，引进金茂打造温泉产业，未来龙兴的发展将不可估量。

大咖解读：

锐理数据总经理陈冬旭说：“龙兴就是重庆的‘雄安新区’。”

他解释说，龙兴、水土是国家级投资新区，区域热度将持续，随着中德产业园和中新产业园的落成，更外企高管等中高端人才将进驻这里，政府对这里的打造也是国际级的，包括配套高端公寓，由政府牵头进行区域推广，要求开发商带产业入驻等，都是其他板块不可比拟的城市高度。